Cap-Rate-Rechner

Die Kapitalisierungsrate oder Cap Rate ist der Nettobetriebsertrag einer Immobilie für ein Jahr, geteilt durch ihren Preis oder Wert. Sie zeigt die jährliche Rendite, die die Immobilie erzielen würde, wenn Sie sie vollständig mit Eigenkapital kaufen. Eine Immobilie, die 200.000 kostet und 12.000 Nettobetriebsertrag erwirtschaftet, hat eine Cap Rate von 6%.

Das hängt vom Markt und von der Art der Immobilie ab. In vielen Märkten werden Wohnimmobilien zu etwa 4% bis 10% gehandelt. Eine niedrigere Cap Rate bedeutet meist eine teurere, risikoärmere Immobilie in guter Lage; eine höhere bedeutet mehr Ertrag für den Preis, aber oft auch mehr Risiko. Vergleichen Sie eine Immobilie lieber mit ähnlichen Objekten in der Nähe als mit einer festen Zahl.

Die Cap Rate lässt die Finanzierung außer Acht: Sie behandelt die Immobilie so, als wäre sie bar bezahlt worden. Die Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash) teilt Ihren jährlichen Cashflow nach Kreditraten durch das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital. Der ROI geht meist noch weiter und berücksichtigt Wertsteigerung, Tilgung und Verkaufskosten. Nutzen Sie die Cap Rate zum Vergleich von Immobilien und die beiden anderen Kennzahlen zur Bewertung eines konkreten Geschäfts.

Zwei Käufer können dasselbe Gebäude auf ganz unterschiedliche Weise finanzieren. Ohne den Kredit wird die Cap Rate zu einer Kennzahl der Immobilie selbst, sodass Sie Gebäude fair vergleichen können – unabhängig davon, wie der jeweilige Käufer sie bezahlt.

Ja, in den meisten Fällen. Kaum eine Immobilie ist an jedem einzelnen Tag des Jahres vermietet, und manche Mieter zahlen verspätet oder gar nicht. Ein Leerstand und Mietausfall von 3% bis 10% ist eine übliche Annahme; nutzen Sie die tatsächliche Historie der Immobilie oder lokale Marktdaten, wenn Sie diese haben.

Ja. Dieselbe Methode funktioniert für Wohnungen, Büros, Läden, Lagerhallen und gemischt genutzte Gebäude. Prüfen Sie bei Gewerbemietverträgen, welche Kosten der Mieter und welche der Eigentümer trägt, und tragen Sie nur die Kosten des Eigentümers als Betriebskosten ein.

Preise spiegeln wider, wie Käufer Risiko und Wachstum einschätzen. In beliebten Städten akzeptieren Käufer eine geringere laufende Rendite, weil sie steigende Mieten und Werte sowie geringen Leerstand erwarten – daher sind die Cap Rates niedriger. In kleineren oder weniger stabilen Märkten verlangen Käufer für das höhere Risiko mehr Ertrag, daher sind die Cap Rates höher.

Die Cap Rate ist eine Momentaufnahme eines Jahres. Sie zeigt weder künftige Mietsteigerungen noch Wertveränderungen, anstehende größere Reparaturen oder die Wirkung eines Kredits. Außerdem ist sie nur so genau wie die Zahlen, die Sie eingeben. Nutzen Sie sie als schnellen ersten Filter und erstellen Sie vor einer Investition eine vollständige Cashflow-Analyse.