资本化率计算器

资本化率（cap rate）是房产一年的净营业收入除以其价格或价值。它表示如果您完全用现金买下该房产，每年能获得的收益率。一处价值 200,000、每年产生 12,000 净营业收入的房产，其资本化率为 6%。

这取决于市场和房产类型。在许多市场中，住宅出租物业的成交资本化率大约在 4% 到 10% 之间。较低的资本化率通常意味着位置优越、价格较高且风险较低的房产；较高的资本化率意味着相对价格收入更多，但往往风险也更大。应将房产与附近的类似房产进行比较，而不是对照一个固定数字。

资本化率不考虑融资：它把房产视为全额现金购买。现金回报率（cash-on-cash）是用扣除贷款还款后的年度现金流除以您实际投入的现金。ROI 通常考虑得更全面，还包括房产增值、已偿还的贷款本金和出售成本。资本化率适合用来比较不同房产，另外两个指标则适合评估某笔具体交易。

两位买家可能以截然不同的方式为同一栋楼融资。不考虑贷款，资本化率就成为衡量房产本身的指标，无论每位买家如何付款，您都可以公平地比较不同建筑。

在大多数情况下应该。很少有房产能全年每天都租出去，而且有些租客会拖欠或根本不付租金。通常假设空置及坏账损失为 3% 到 10%；如果有该房产的实际历史数据或当地市场数据，请使用这些数据。

可以。同样的方法适用于公寓、写字楼、商铺、仓库和综合用途建筑。对于商业租约，请确认哪些费用由租户承担、哪些由业主承担，并只将业主承担的费用作为运营费用输入。

价格反映了买家对风险和增长的看法。在热门城市，买家预期租金和房价会上涨、空置率会保持较低，因此愿意接受较低的收益率，资本化率也就较低。在规模较小或较不稳定的市场，买家承担更多风险，希望获得更多收入作为回报，因此资本化率较高。

资本化率只是某一年的快照。它无法反映未来的租金增长、价值变化、即将到来的大型维修或贷款的影响。而且，它的准确性完全取决于您输入的数字。请把它当作快速的初步筛选工具，投资前再进行完整的现金流分析。