Калькулятор ставки капитализации

Ставка капитализации (cap rate) — это годовой чистый операционный доход объекта, делённый на его цену или стоимость. Она показывает годовую доходность, которую принёс бы объект, если бы вы купили его полностью за собственные средства. Объект стоимостью 200 000 с чистым операционным доходом 12 000 имеет ставку капитализации 6%.

Это зависит от рынка и типа недвижимости. На многих рынках жилая арендная недвижимость продаётся по ставке примерно от 4% до 10%. Более низкая ставка обычно означает более дорогой и менее рискованный объект в хорошем месте; более высокая — больший доход относительно цены, но часто и больший риск. Сравнивайте объект с похожими объектами поблизости, а не с фиксированным числом.

Ставка капитализации не учитывает финансирование: объект рассматривается так, будто куплен за наличные. Денежная доходность (cash-on-cash) — это годовой денежный поток после платежей по кредиту, делённый на фактически вложенные вами собственные средства. ROI обычно учитывает ещё больше: рост стоимости, погашение кредита и расходы на продажу. Используйте ставку капитализации для сравнения объектов, а два других показателя — для оценки конкретной сделки.

Два покупателя могут финансировать одно и то же здание совершенно по-разному. Если не учитывать кредит, ставка капитализации становится показателем самого объекта, и вы можете честно сравнивать здания независимо от того, как за них платит каждый покупатель.

Да, в большинстве случаев. Немногие объекты сдаются каждый день в году, а некоторые арендаторы платят с опозданием или не платят вовсе. Обычно закладывают потери от простоя и неплатежей в размере от 3% до 10%; если есть реальная история объекта или данные местного рынка, используйте их.

Да. Тот же метод подходит для квартир, офисов, магазинов, складов и зданий смешанного назначения. Для коммерческой аренды уточните, какие расходы несёт арендатор, а какие — владелец, и указывайте в операционных расходах только расходы владельца.

Цены отражают то, как покупатели оценивают риск и рост. В популярных городах покупатели соглашаются на меньшую доходность, потому что ожидают роста арендных ставок и стоимости при низком уровне простоя, поэтому ставки капитализации ниже. На небольших или менее стабильных рынках покупатели хотят больше дохода в обмен на больший риск, поэтому ставки капитализации выше.

Ставка капитализации — это срез одного года. Она не показывает будущий рост арендной платы, изменение стоимости, предстоящий крупный ремонт или влияние кредита. Кроме того, она точна ровно настолько, насколько точны введённые вами цифры. Используйте её для быстрого первичного отбора, а перед инвестированием проведите полный анализ денежных потоков.