Cap rate calculator
Ontdek hoeveel inkomen een pand oplevert in verhouding tot de prijs — nog vóór financiering.
Bereken je kapitalisatievoet
Inkomsten
Wat je hebt betaald, of wat het pand vandaag zou opbrengen bij verkoop.
De totale geplande huur van alle eenheden, per maand.
Parkeren, wasserette, opslag en vergelijkbare inkomsten (optioneel).
Het deel van de inkomsten dat je verwacht te verliezen door lege eenheden of onbetaalde huur.
Exploitatiekosten
De kosten om het pand te exploiteren. Tel hypotheeklasten niet mee.
Totaal per maand —
Resultaten
Kapitalisatievoet —
Vul een aankoopprijs en inkomsten in om de kapitalisatievoet te zien.
| Bruto jaarinkomen | — |
|---|---|
| Leegstandsverlies | — |
| Effectief bruto inkomen | — |
| Jaarlijkse exploitatiekosten | — |
| Netto exploitatie-inkomen (NOI) | — |
| Kostenratio | — |
| Bruto huurvermenigvuldiger (GRM) | — |
| Aankoopprijs | — |
Financiering (optioneel)
Laat deze velden leeg bij een volledig contante aankoop. Het cash-on-cash-rendement en de DSCR verschijnen zodra je een eigen inbreng onder 100%, een rente en een looptijd invult.
Het deel van de prijs dat je contant betaalt.
De jaarlijkse rente op de lening.
Hoe lang de lening loopt, tot maximaal 50 jaar.
Vergoedingen, belastingen en andere eenmalige kosten die je bij de aankoop contant betaalt (optioneel).
| Leningbedrag | — |
|---|---|
| Maandelijkse leningbetaling | — |
| Jaarlijkse rente en aflossing | — |
| Kasstroom per jaar | — |
| Kasstroom per maand | — |
| Cash-on-cash-rendement | — |
| Schulddekkingsgraad (DSCR) | — |
Omgekeerde berekening
Vind de prijs waarbij een pand je doel-kapitalisatievoet zou opleveren.
| Waarde van het pand bij de doel-kapitalisatievoet | — |
|---|
Zo wordt de kapitalisatievoet berekend
De calculator volgt de standaard inkomensbenadering van taxateurs en beleggers, in vijf stappen:
- Bruto jaarinkomen
(Maandhuur + overige inkomsten per maand) × 12 - Leegstandsverlies
Bruto jaarinkomen × leegstand % - Effectief bruto inkomen
Bruto jaarinkomen − leegstandsverlies - Netto exploitatie-inkomen (NOI)
Effectief bruto inkomen − jaarlijkse exploitatiekosten - Kapitalisatievoet
NOI ÷ aankoopprijs × 100%
Wat niet in de NOI hoort
De kapitalisatievoet meet het pand zelf, niet hoe je het betaalt of je persoonlijke belastingen. Laat deze posten weg:
- Hypotheek- of leningbetalingen (aflossing en rente)
- Afschrijvingen en andere niet-kasgebonden boekingen
- Je inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting
- Grote eenmalige verbeteringen, zoals een nieuw dak of een volledige renovatie
Uitgewerkt voorbeeld
Een klein huurhuis wordt gekocht voor 250.000. Het wordt verhuurd voor 2.100 per maand, en de eigenaar reserveert 5% van de inkomsten voor leegstand. De jaarlijkse lopende kosten staan hieronder.
De bedragen kunnen in elke valuta zijn, zolang je overal dezelfde gebruikt.
| Post | Bedrag per jaar |
|---|---|
| Onroerendgoedbelasting | 2.600 |
| Vastgoedbeheer | 1.700 |
| Verzekeringen | 1.100 |
| Verhuur en advertenties | 300 |
| VvE-bijdrage of servicekosten | 0 |
| Nutsvoorzieningen voor rekening van de eigenaar | 600 |
| Reparaties en onderhoud | 1.500 |
| Jaarlijkse exploitatiekosten | 7.800 |
| Bruto jaarinkomen | 25.200 |
|---|---|
| Leegstandsverlies | 1.260 |
| Effectief bruto inkomen | 23.940 |
| Jaarlijkse exploitatiekosten | 7.800 |
| Netto exploitatie-inkomen (NOI) | 16.140 |
| Kapitalisatievoet | 6,46% |
| Kostenratio | 32,58% |
De kapitalisatievoet is 6,46%, wat in de categorie „Gezond” valt.
Je resultaat interpreteren
Er bestaat niet één „goede” kapitalisatievoet. Beleggers vergelijken een pand met vergelijkbare panden in dezelfde omgeving. Als grove richtlijn:
| Kapitalisatievoet | Beoordeling | Wat het meestal betekent |
|---|---|---|
| onder 0% | Negatief jouw resultaat | De exploitatiekosten zijn hoger dan de inkomsten. Het pand verliest geld, nog vóór eventuele aflossingen op een lening. |
| 0% tot onder 4% | Laag jouw resultaat | Gebruikelijk in dure gebieden met veel vraag, of bij panden die zijn gekocht voor toekomstige groei in plaats van huidige inkomsten. |
| 4% tot onder 6% | Gemiddeld jouw resultaat | Gangbaar voor stabiel, goed gelegen woonvastgoed met vaste huurders. |
| 6% tot 10% | Gezond jouw resultaat | Een degelijk inkomensrendement voor veel huurpanden. |
| boven 10% | Hoog jouw resultaat | Hoge inkomsten voor de prijs, vaak door een hoger risico, een ouder gebouw of een minder goede ligging. Zoek uit waarom voordat je koopt. |
Deze bandbreedtes zijn vuistregels. Normale kapitalisatievoeten verschillen per land, stad, type vastgoed en renteklimaat, dus vergelijk altijd appels met appels.
Veelgestelde vragen
Wat is een kapitalisatievoet?
De kapitalisatievoet, of cap rate, is het netto exploitatie-inkomen van een pand over één jaar gedeeld door de prijs of waarde. Het toont het jaarlijkse rendement dat het pand zou opleveren als je het volledig contant zou kopen. Een pand dat 200.000 kost en 12.000 netto exploitatie-inkomen oplevert, heeft een kapitalisatievoet van 6%.
Wat is een goede kapitalisatievoet?
Dat hangt af van de markt en het type vastgoed. In veel markten worden huurwoningen verhandeld tegen ongeveer 4% tot 10%. Een lagere kapitalisatievoet betekent meestal een duurder pand met minder risico op een sterke locatie; een hogere betekent meer inkomsten voor de prijs, maar vaak ook meer risico. Vergelijk een pand met soortgelijke panden in de buurt in plaats van met een vast getal.
Wat is het verschil tussen de kapitalisatievoet en ROI of cash-on-cash-rendement?
De kapitalisatievoet negeert financiering: het pand wordt behandeld alsof het contant is gekocht. Het cash-on-cash-rendement deelt je jaarlijkse kasstroom na leningbetalingen door het eigen geld dat je er werkelijk in hebt gestoken. ROI gaat meestal verder en neemt ook waardestijging, aflossing en verkoopkosten mee. Gebruik de kapitalisatievoet om panden te vergelijken, en de andere twee om een specifieke deal te beoordelen.
Waarom worden hypotheeklasten niet meegenomen?
Twee kopers kunnen hetzelfde gebouw op heel verschillende manieren financieren. Door de lening buiten beschouwing te laten, wordt de kapitalisatievoet een maatstaf voor het pand zelf, zodat je gebouwen eerlijk kunt vergelijken, ongeacht hoe elke koper ze betaalt.
Moet ik een leegstandspercentage meenemen?
Ja, in de meeste gevallen. Weinig panden zijn elke dag van het jaar verhuurd, en sommige huurders betalen te laat of helemaal niet. Leegstand en huurderving van 3% tot 10% is een gangbare aanname; gebruik de werkelijke historie van het pand of lokale marktgegevens als je die hebt.
Kan ik deze calculator gebruiken voor commercieel vastgoed?
Ja. Dezelfde methode werkt voor appartementen, kantoren, winkels, magazijnen en gebouwen met gemengd gebruik. Controleer bij commerciële huurcontracten welke kosten de huurder betaalt en welke de eigenaar, en vul alleen de kosten van de eigenaar in als exploitatiekosten.
Waarom verschillen kapitalisatievoeten per locatie?
Prijzen weerspiegelen hoe kopers risico en groei inschatten. In populaire steden accepteren kopers een lager inkomensrendement omdat ze verwachten dat huren en waarden stijgen en de leegstand laag blijft, dus zijn de kapitalisatievoeten lager. In kleinere of minder stabiele markten willen kopers meer inkomsten in ruil voor meer risico, dus zijn de kapitalisatievoeten hoger.
Wat zijn de beperkingen van de kapitalisatievoet?
De kapitalisatievoet is een momentopname van één jaar. Hij laat geen toekomstige huurgroei, waardeveranderingen, komende grote reparaties of het effect van een lening zien. Bovendien is hij maar zo nauwkeurig als de cijfers die je invult. Gebruik hem als snelle eerste selectie en maak een volledige kasstroomanalyse voordat je investeert.
Over deze calculator
Deze gratis tool helpt verhuurders, beleggers, studenten en vastgoedbeheerders om binnen enkele seconden het inkomensrendement van een huur- of commercieel pand te controleren. Elke stap van de berekening wordt getoond, zodat je precies ziet waar het resultaat vandaan komt.
Hij gaat verder dan een eenvoudige formule voor de kapitalisatievoet: hij houdt rekening met leegstand, huurderving en overige inkomsten, laat je kosten per maand of per jaar invullen, voegt kasstroom, cash-on-cash-rendement en DSCR toe als je leninggegevens invult, rekent terug van een doel-kapitalisatievoet naar de waarde van een pand en geeft je een deelbare link met je cijfers.
Alle berekeningen gebeuren in je browser. De cijfers die je invoert, worden naar geen enkele server gestuurd.
Deze calculator is alleen bedoeld voor educatie en informatie en is geen financieel, fiscaal of juridisch advies. Laat belangrijke beslissingen controleren door een gekwalificeerde professional.