Kikokotoo cha Kiwango cha Mtaji
Jua mali inaingiza mapato kiasi gani ikilinganishwa na bei yake — kabla ya mkopo wowote.
Kokotoa kiwango chako cha mtaji
Mapato
Kiasi ulicholipa, au bei ambayo mali ingeuzwa leo.
Jumla ya kodi iliyopangwa kutoka vitengo vyote, kwa mwezi.
Maegesho, huduma ya kufulia, stoo na mapato mengine kama hayo (si lazima).
Sehemu ya mapato unayotarajia kupoteza kwa sababu ya vitengo vilivyo wazi au kodi isiyolipwa.
Gharama za uendeshaji
Gharama za kuendesha mali. Usijumuishe malipo ya mkopo wa nyumba.
Jumla kwa mwezi —
Matokeo
Kiwango cha mtaji —
Weka bei ya ununuzi na mapato ili kuona kiwango cha mtaji.
| Mapato ghafi ya mwaka | — |
|---|---|
| Hasara ya nafasi wazi | — |
| Mapato ghafi halisi | — |
| Gharama za uendeshaji za mwaka | — |
| Mapato halisi ya uendeshaji (NOI) | — |
| Uwiano wa gharama | — |
| Kizidishi cha kodi ghafi (GRM) | — |
| Bei ya ununuzi | — |
Ufadhili (si lazima)
Acha sehemu hizi wazi kwa ununuzi wa fedha taslimu kikamilifu. Faida ya fedha taslimu (cash-on-cash) na DSCR huonekana mara unapoweka malipo ya awali chini ya 100%, kiwango cha riba na muda wa mkopo.
Sehemu ya bei unayolipa kwa fedha taslimu.
Kiwango cha riba cha mkopo kwa mwaka.
Muda ambao mkopo unadumu, hadi miaka 50.
Ada, kodi na gharama nyingine za mara moja zinazolipwa kwa fedha taslimu wakati wa ununuzi (si lazima).
| Kiasi cha mkopo | — |
|---|---|
| Malipo ya mkopo ya kila mwezi | — |
| Malipo ya deni ya mwaka | — |
| Mtiririko wa fedha wa mwaka | — |
| Mtiririko wa fedha wa kila mwezi | — |
| Faida ya fedha taslimu (cash-on-cash) | — |
| Uwiano wa uwezo wa kulipa deni (DSCR) | — |
Ukokotoaji wa kinyume
Tafuta bei ambayo kwayo mali ingeleta kiwango cha mtaji unacholenga.
| Thamani ya mali kwa kiwango cha mtaji unacholenga | — |
|---|
Jinsi kiwango cha mtaji kinavyokokotolewa
Kikokotoo kinafuata mbinu ya kawaida ya mapato inayotumiwa na wathamini na wawekezaji, katika hatua tano:
- Mapato ghafi ya mwaka
(Kodi ya kila mwezi + mapato mengine ya kila mwezi) × 12 - Hasara ya nafasi wazi
Mapato ghafi ya mwaka × % ya nafasi wazi - Mapato ghafi halisi
Mapato ghafi ya mwaka − hasara ya nafasi wazi - Mapato halisi ya uendeshaji (NOI)
Mapato ghafi halisi − gharama za uendeshaji za mwaka - Kiwango cha mtaji
NOI ÷ bei ya ununuzi × 100%
Kisichojumuishwa katika NOI
Kiwango cha mtaji hupima mali yenyewe, si namna unavyoilipia wala kodi zako binafsi. Usijumuishe haya:
- Malipo ya mkopo wa nyumba au mikopo mingine (mtaji wa mkopo na riba)
- Uchakavu na maingizo mengine ya kihasibu yasiyohusisha fedha taslimu
- Kodi yako ya mapato ya binafsi au ya kampuni
- Maboresho makubwa ya mara moja, kama paa jipya au ukarabati kamili
Mfano uliofanyiwa kazi
Nyumba ndogo ya kupangisha inanunuliwa kwa 250,000. Inapangishwa kwa 2,100 kwa mwezi, na mmiliki anatenga 5% ya mapato kwa ajili ya nafasi wazi. Gharama za uendeshaji za mwaka zimeorodheshwa hapa chini.
Kiasi kinaweza kuwa katika sarafu yoyote, mradi utumie sarafu ile ile kote.
| Kipengele | Kiasi kwa mwaka |
|---|---|
| Kodi ya majengo | 2,600 |
| Usimamizi wa mali | 1,700 |
| Bima | 1,100 |
| Upangishaji na matangazo | 300 |
| Ada za chama cha wamiliki au za huduma | 0 |
| Huduma (maji, umeme n.k.) zinazolipwa na mmiliki | 600 |
| Matengenezo na ukarabati | 1,500 |
| Gharama za uendeshaji za mwaka | 7,800 |
| Mapato ghafi ya mwaka | 25,200 |
|---|---|
| Hasara ya nafasi wazi | 1,260 |
| Mapato ghafi halisi | 23,940 |
| Gharama za uendeshaji za mwaka | 7,800 |
| Mapato halisi ya uendeshaji (NOI) | 16,140 |
| Kiwango cha mtaji | 6.46% |
| Uwiano wa gharama | 32.58% |
Kiwango cha mtaji ni 6.46%, ambacho kiko katika kundi la “Kizuri”.
Kuelewa matokeo yako
Hakuna kiwango kimoja cha mtaji kilicho “kizuri”. Wawekezaji hulinganisha mali na mali zinazofanana katika eneo hilo hilo. Kama mwongozo wa jumla:
| Kiwango cha mtaji | Tathmini | Maana yake kwa kawaida |
|---|---|---|
| chini ya 0% | Hasi matokeo yako | Gharama za uendeshaji ni kubwa kuliko mapato. Mali inapata hasara hata kabla ya malipo yoyote ya mkopo. |
| 0% hadi chini ya 4% | Chini matokeo yako | Ni kawaida katika maeneo ya bei ghali yenye mahitaji makubwa, au kwa mali iliyonunuliwa kwa ajili ya ukuaji wa baadaye badala ya mapato ya sasa. |
| 4% hadi chini ya 6% | Wastani matokeo yako | Ni kawaida kwa nyumba za makazi zilizo imara, katika maeneo mazuri, zenye wapangaji wa kudumu. |
| 6% hadi 10% | Kizuri matokeo yako | Faida nzuri ya mapato kwa mali nyingi za kupangisha. |
| zaidi ya 10% | Juu matokeo yako | Mapato makubwa ukilinganisha na bei, mara nyingi kwa sababu ya hatari kubwa zaidi, jengo la zamani au eneo lisilo zuri sana. Tafuta sababu kabla ya kununua. |
Viwango hivi ni makadirio ya jumla tu. Viwango vya kawaida vya mtaji hutofautiana kati ya nchi, miji, aina za mali na hali ya viwango vya riba, kwa hiyo daima linganisha vitu vinavyofanana.
Maswali yanayoulizwa mara kwa mara
Kiwango cha mtaji ni nini?
Kiwango cha mtaji (capitalization rate, au cap rate) ni mapato halisi ya uendeshaji ya mali kwa mwaka mmoja yakigawanywa kwa bei au thamani yake. Kinaonyesha faida ya kila mwaka ambayo mali ingeleta kama ungeinunua kwa fedha taslimu kikamilifu. Mali inayogharimu 200,000 na kuzalisha 12,000 za mapato halisi ya uendeshaji ina kiwango cha mtaji cha 6%.
Kiwango kizuri cha mtaji ni kipi?
Inategemea soko na aina ya mali. Katika masoko mengi, nyumba za makazi za kupangisha huuzwa kwa takriban 4% hadi 10%. Kiwango cha chini kwa kawaida humaanisha mali ya bei ghali zaidi na yenye hatari ndogo katika eneo zuri; kiwango cha juu humaanisha mapato zaidi ukilinganisha na bei, lakini mara nyingi hatari zaidi. Linganisha mali na mali zinazofanana zilizo karibu badala ya kulinganisha na namba moja isiyobadilika.
Kiwango cha mtaji kinatofautianaje na ROI au faida ya fedha taslimu (cash-on-cash)?
Kiwango cha mtaji hakizingatii ufadhili: kinachukulia mali kana kwamba ilinunuliwa kwa fedha taslimu. Faida ya fedha taslimu (cash-on-cash) hugawanya mtiririko wako wa fedha wa mwaka baada ya malipo ya mkopo kwa fedha ulizowekeza kweli. ROI kwa kawaida huenda mbali zaidi na hujumuisha ongezeko la thamani, ulipaji wa mkopo na gharama za kuuza. Tumia kiwango cha mtaji kulinganisha mali, na vipimo hivyo vingine viwili kutathmini mpango mahususi.
Kwa nini malipo ya mkopo wa nyumba hayajumuishwi?
Wanunuzi wawili wanaweza kugharimia jengo lile lile kwa njia tofauti kabisa. Kuacha mkopo nje kunafanya kiwango cha mtaji kuwa kipimo cha mali yenyewe, ili uweze kulinganisha majengo kwa haki bila kujali kila mnunuzi analipa vipi.
Je, nijumuishe kiwango cha nafasi wazi?
Ndiyo, katika hali nyingi. Mali chache hupangishwa kila siku ya mwaka, na baadhi ya wapangaji hulipa kwa kuchelewa au hawalipi kabisa. Hasara ya nafasi wazi na madeni ya 3% hadi 10% ni makadirio ya kawaida; tumia historia halisi ya mali au data ya soko la eneo lako ikiwa unayo.
Je, ninaweza kutumia kikokotoo hiki kwa mali ya kibiashara?
Ndiyo. Mbinu hiyo hiyo inafaa kwa nyumba za ghorofa, ofisi, maduka, maghala na majengo ya matumizi mchanganyiko. Kwa mikataba ya upangishaji wa kibiashara, hakikisha ni gharama zipi mpangaji analipa na zipi mmiliki analipa, na uweke gharama za mmiliki pekee kama gharama za uendeshaji.
Kwa nini viwango vya mtaji hutofautiana kati ya maeneo?
Bei huakisi jinsi wanunuzi wanavyoona hatari na ukuaji. Katika miji maarufu, wanunuzi hukubali faida ndogo ya mapato kwa sababu wanatarajia kodi na thamani kupanda na nafasi wazi kubaki chache, kwa hiyo viwango vya mtaji huwa chini. Katika masoko madogo au yasiyo imara, wanunuzi hutaka mapato zaidi kwa kubeba hatari zaidi, kwa hiyo viwango vya mtaji huwa juu.
Kiwango cha mtaji kina mapungufu gani?
Kiwango cha mtaji ni picha ya mwaka mmoja tu. Hakionyeshi ongezeko la kodi la baadaye, mabadiliko ya thamani, matengenezo makubwa yanayokuja, wala athari za mkopo. Pia usahihi wake unategemea namba unazoweka. Kitumie kama uchujaji wa awali wa haraka, kisha fanya uchambuzi kamili wa mtiririko wa fedha kabla ya kuwekeza.
Kuhusu kikokotoo hiki
Zana hii ya bure huwasaidia wenye nyumba, wawekezaji, wanafunzi na wasimamizi wa mali kukagua faida ya mapato ya mali ya kupangisha au ya kibiashara kwa sekunde chache. Inaonyesha kila hatua ya ukokotoaji ili uone hasa matokeo yanatoka wapi.
Inaenda mbali zaidi ya fomula ya msingi ya kiwango cha mtaji: inazingatia nafasi wazi, madeni yasiyolipwa na mapato mengine, inakuruhusu kuweka gharama kwa mwezi au kwa mwaka, inaongeza mtiririko wa fedha, faida ya fedha taslimu (cash-on-cash) na DSCR unapoweka taarifa za mkopo, inakokotoa kinyume kutoka kwa kiwango cha mtaji unacholenga hadi thamani ya mali, na inakupa kiungo chenye namba zako unachoweza kushiriki.
Hesabu zote hufanyika ndani ya kivinjari chako. Namba unazoandika hazitumwi kwa seva yoyote.
Kikokotoo hiki ni kwa ajili ya elimu na taarifa tu na si ushauri wa kifedha, wa kodi wala wa kisheria. Thibitisha maamuzi muhimu na mtaalamu aliyehitimu.