ម៉ាស៊ីនគណនាអត្រាមូលធនកម្ម
ភាសា៖ ភាសាខ្មែរ

ម៉ាស៊ីនគណនាអត្រាមូលធនកម្ម

ស្វែងយល់ថាអចលនទ្រព្យមួយរកប្រាក់ចំណូលបានប៉ុន្មានធៀបនឹងតម្លៃរបស់វា — មុនពេលគិតពីការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានណាមួយ។

គណនាអត្រាមូលធនកម្មរបស់អ្នក

ប្រាក់ចំណូល

ចំនួនទឹកប្រាក់ដែលអ្នកបានបង់ ឬតម្លៃដែលអចលនទ្រព្យអាចលក់បាននៅថ្ងៃនេះ។

ថ្លៃជួលសរុបតាមកាលវិភាគពីគ្រប់បន្ទប់ ឬគ្រប់ឯកតា ក្នុងមួយខែ។

ចំណតរថយន្ត បោកគក់ ឃ្លាំងទុកដាក់ និងប្រាក់ចំណូលស្រដៀងគ្នា (ស្រេចចិត្ត)។

ចំណែកនៃប្រាក់ចំណូលដែលអ្នករំពឹងថានឹងបាត់បង់ ដោយសារបន្ទប់ទំនេរ ឬថ្លៃជួលមិនបានបង់។

ចំណាយប្រតិបត្តិការ

ថ្លៃដើមក្នុងការដំណើរការអចលនទ្រព្យ។ កុំបញ្ចូលការបង់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ។

សរុបក្នុងមួយខែ —

លទ្ធផល

អត្រាមូលធនកម្ម —

បញ្ចូលតម្លៃទិញ និងប្រាក់ចំណូល ដើម្បីមើលអត្រាមូលធនកម្ម។

ប្រាក់ចំណូលសរុបប្រចាំឆ្នាំ—
ការខាតបង់ពីភាពទំនេរ—
ប្រាក់ចំណូលសរុបជាក់ស្តែង—
ចំណាយប្រតិបត្តិការប្រចាំឆ្នាំ—
ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធ (NOI)—
សមាមាត្រចំណាយ—
មេគុណថ្លៃជួលសរុប (GRM)—
តម្លៃទិញ—

ការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទាន (ស្រេចចិត្ត)

ទុកវាលទាំងនេះឱ្យនៅទទេ សម្រាប់ការទិញដោយសាច់ប្រាក់ទាំងស្រុង។ ផលចំណេញសាច់ប្រាក់លើសាច់ប្រាក់ និង DSCR នឹងលេចឡើង នៅពេលអ្នកបញ្ចូលប្រាក់កក់ទាបជាង 100% អត្រាការប្រាក់ និងរយៈពេលកម្ចី។

ចំណែកនៃតម្លៃទិញដែលអ្នកបង់ជាសាច់ប្រាក់។

អត្រាការប្រាក់ប្រចាំឆ្នាំនៃប្រាក់កម្ចី។

រយៈពេលនៃប្រាក់កម្ចី រហូតដល់ 50 ឆ្នាំ។

ថ្លៃសេវា ពន្ធ និងថ្លៃដើមម្តងម្កាលផ្សេងទៀត ដែលបង់ជាសាច់ប្រាក់នៅពេលទិញ (ស្រេចចិត្ត)។

ចំនួនប្រាក់កម្ចី—
ការបង់ប្រាក់កម្ចីប្រចាំខែ—
សេវាបំណុលប្រចាំឆ្នាំ—
លំហូរសាច់ប្រាក់ប្រចាំឆ្នាំ—
លំហូរសាច់ប្រាក់ប្រចាំខែ—
ផលចំណេញសាច់ប្រាក់លើសាច់ប្រាក់—
សមាមាត្រគ្របដណ្តប់សេវាបំណុល (DSCR)—

ការគណនាបញ្ច្រាស

ស្វែងរកតម្លៃទិញ ដែលអចលនទ្រព្យមួយនឹងផ្តល់អត្រាមូលធនកម្មគោលដៅរបស់អ្នក។

តម្លៃអចលនទ្រព្យនៅអត្រាមូលធនកម្មគោលដៅ—

របៀបគណនាអត្រាមូលធនកម្ម

ម៉ាស៊ីនគណនានេះអនុវត្តតាមវិធីសាស្ត្រប្រាក់ចំណូលស្តង់ដារ ដែលអ្នកវាយតម្លៃ និងអ្នកវិនិយោគប្រើ ក្នុងប្រាំជំហាន៖

  1. ប្រាក់ចំណូលសរុបប្រចាំឆ្នាំ
    (ថ្លៃជួលប្រចាំខែ + ប្រាក់ចំណូលផ្សេងទៀតប្រចាំខែ) × 12
  2. ការខាតបង់ពីភាពទំនេរ
    ប្រាក់ចំណូលសរុបប្រចាំឆ្នាំ × % ភាពទំនេរ
  3. ប្រាក់ចំណូលសរុបជាក់ស្តែង
    ប្រាក់ចំណូលសរុបប្រចាំឆ្នាំ − ការខាតបង់ពីភាពទំនេរ
  4. ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធ (NOI)
    ប្រាក់ចំណូលសរុបជាក់ស្តែង − ចំណាយប្រតិបត្តិការប្រចាំឆ្នាំ
  5. អត្រាមូលធនកម្ម
    NOI ÷ តម្លៃទិញ × 100%

អ្វីដែលមិនមែនជាផ្នែកនៃ NOI

អត្រាមូលធនកម្មវាស់វែងអចលនទ្រព្យខ្លួនឯង មិនមែនវិធីដែលអ្នកបង់ថ្លៃវា ឬពន្ធផ្ទាល់ខ្លួនរបស់អ្នកទេ។ សូមកុំបញ្ចូលចំណុចទាំងនេះ៖

  • ការបង់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ ឬប្រាក់កម្ចីផ្សេងៗ (ប្រាក់ដើម និងការប្រាក់)
  • រំលស់ និងធាតុគណនេយ្យផ្សេងទៀតដែលមិនមែនជាសាច់ប្រាក់
  • ពន្ធលើប្រាក់ចំណូលផ្ទាល់ខ្លួន ឬពន្ធលើប្រាក់ចំណេញក្រុមហ៊ុនរបស់អ្នក
  • ការកែលម្អធំៗម្តងម្កាល ដូចជាដំបូលថ្មី ឬការជួសជុលកែលម្អពេញលេញ

មគ្គុទ្ទេសក៍មួយជំហានម្តងៗ៖ របៀបគណនា NOI

ឧទាហរណ៍គណនា

ផ្ទះជួលតូចមួយត្រូវបានទិញក្នុងតម្លៃ 250,000។ វាត្រូវបានជួលក្នុងតម្លៃ 2,100 ក្នុងមួយខែ ហើយម្ចាស់ទុកប្រាក់ចំណូល 5% សម្រាប់ភាពទំនេរ។ ចំណាយដំណើរការប្រចាំឆ្នាំត្រូវបានរាយខាងក្រោម។

ចំនួនទឹកប្រាក់អាចជារូបិយប័ណ្ណណាមួយក៏បាន ឱ្យតែអ្នកប្រើរូបិយប័ណ្ណដដែលពីដើមដល់ចប់។

ធាតុចំនួនទឹកប្រាក់ក្នុងមួយឆ្នាំ
ពន្ធលើអចលនទ្រព្យ2,600
ការគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ1,700
ធានារ៉ាប់រង1,100
ការជួល និងការផ្សព្វផ្សាយ300
ថ្លៃសមាគមម្ចាស់ផ្ទះ ឬថ្លៃសេវា0
ថ្លៃទឹកភ្លើងដែលម្ចាស់បង់600
ការជួសជុល និងថែទាំ1,500
ចំណាយប្រតិបត្តិការប្រចាំឆ្នាំ7,800
ប្រាក់ចំណូលសរុបប្រចាំឆ្នាំ25,200
ការខាតបង់ពីភាពទំនេរ1,260
ប្រាក់ចំណូលសរុបជាក់ស្តែង23,940
ចំណាយប្រតិបត្តិការប្រចាំឆ្នាំ7,800
ប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធ (NOI)16,140
អត្រាមូលធនកម្ម6.46%
សមាមាត្រចំណាយ32.58%

អត្រាមូលធនកម្មគឺ 6.46% ដែលស្ថិតក្នុងចន្លោះ “ល្អ”។

ការបកស្រាយលទ្ធផលរបស់អ្នក

មិនមានអត្រាមូលធនកម្ម “ល្អ” តែមួយទេ។ អ្នកវិនិយោគប្រៀបធៀបអចលនទ្រព្យមួយជាមួយអចលនទ្រព្យស្រដៀងគ្នានៅក្នុងតំបន់តែមួយ។ ជាការណែនាំប្រហាក់ប្រហែល៖

អត្រាមូលធនកម្មការវាយតម្លៃអត្ថន័យជាទូទៅ
ក្រោម 0% អវិជ្ជមាន ចំណាយប្រតិបត្តិការខ្ពស់ជាងប្រាក់ចំណូល។ អចលនទ្រព្យនេះខាតប្រាក់ សូម្បីតែមុនពេលបង់ប្រាក់កម្ចីណាមួយ។
ពី 0% ដល់តិចជាង 4% ទាប ជាទូទៅកើតមាននៅតំបន់ថ្លៃ និងមានតម្រូវការខ្ពស់ ឬចំពោះអចលនទ្រព្យដែលទិញសម្រាប់កំណើនតម្លៃនាពេលអនាគត ជាជាងប្រាក់ចំណូលបច្ចុប្បន្ន។
ពី 4% ដល់តិចជាង 6% មធ្យម ជារឿងធម្មតាសម្រាប់អចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានដែលមានស្ថិរភាព ទីតាំងល្អ និងអ្នកជួលទៀងទាត់។
ពី 6% ដល់ 10% ល្អ ផលចំណូលដ៏រឹងមាំសម្រាប់អចលនទ្រព្យជួលជាច្រើន។
លើស 10% ខ្ពស់ ប្រាក់ចំណូលខ្ពស់ធៀបនឹងតម្លៃ ដែលជារឿយៗដោយសារហានិភ័យខ្ពស់ អគារចាស់ ឬទីតាំងខ្សោយ។ សូមស្វែងរកមូលហេតុមុនពេលទិញ។

ចន្លោះទាំងនេះគ្រាន់តែជាគោលការណ៍ប្រហាក់ប្រហែលប៉ុណ្ណោះ។ អត្រាមូលធនកម្មធម្មតាខុសគ្នារវាងប្រទេស ទីក្រុង ប្រភេទអចលនទ្រព្យ និងបរិយាកាសអត្រាការប្រាក់ ដូច្នេះត្រូវប្រៀបធៀបរបស់ដែលស្រដៀងគ្នាជានិច្ច។

អានបន្ថែម៖ តើអត្រាមូលធនកម្មប៉ុន្មានទើបល្អ?

សំណួរដែលសួរញឹកញាប់

តើអត្រាមូលធនកម្មជាអ្វី?

អត្រាមូលធនកម្ម (cap rate) គឺជាប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធរបស់អចលនទ្រព្យសម្រាប់មួយឆ្នាំ ចែកនឹងតម្លៃ ឬតម្លៃទីផ្សាររបស់វា។ វាបង្ហាញពីផលចំណេញប្រចាំឆ្នាំដែលអចលនទ្រព្យនឹងរកបាន ប្រសិនបើអ្នកទិញវាទាំងស្រុងដោយសាច់ប្រាក់។ អចលនទ្រព្យដែលមានតម្លៃ 200,000 និងបង្កើតប្រាក់ចំណូលប្រតិបត្តិការសុទ្ធ 12,000 មានអត្រាមូលធនកម្ម 6%។

តើអត្រាមូលធនកម្មប៉ុន្មានទើបល្អ?

វាអាស្រ័យលើទីផ្សារ និងប្រភេទអចលនទ្រព្យ។ នៅក្នុងទីផ្សារជាច្រើន អចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានជួលត្រូវបានជួញដូរក្នុងអត្រាប្រហែល 4% ដល់ 10%។ អត្រាមូលធនកម្មទាបជាធម្មតាមានន័យថាជាអចលនទ្រព្យថ្លៃជាង និងហានិភ័យទាបជាង នៅទីតាំងរឹងមាំ ចំណែកអត្រាខ្ពស់មានន័យថាប្រាក់ចំណូលច្រើនជាងធៀបនឹងតម្លៃ ប៉ុន្តែជារឿយៗមានហានិភ័យច្រើនជាង។ សូមប្រៀបធៀបអចលនទ្រព្យមួយជាមួយអចលនទ្រព្យស្រដៀងគ្នានៅក្បែរនោះ ជាជាងជាមួយលេខថេរណាមួយ។

តើអត្រាមូលធនកម្មខុសពី ROI ឬផលចំណេញសាច់ប្រាក់លើសាច់ប្រាក់យ៉ាងដូចម្តេច?

អត្រាមូលធនកម្មមិនគិតពីការផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានទេ៖ វាចាត់ទុកអចលនទ្រព្យដូចជាត្រូវបានទិញដោយសាច់ប្រាក់។ ផលចំណេញសាច់ប្រាក់លើសាច់ប្រាក់ (cash-on-cash) ចែកលំហូរសាច់ប្រាក់ប្រចាំឆ្នាំរបស់អ្នកក្រោយពេលបង់ប្រាក់កម្ចី នឹងសាច់ប្រាក់ដែលអ្នកបានដាក់ចូលពិតប្រាកដ។ ROI ជាធម្មតាទៅឆ្ងាយជាងនេះ ហើយរាប់បញ្ចូលការកើនឡើងតម្លៃ ការសងប្រាក់ដើមកម្ចី និងថ្លៃលក់។ ប្រើអត្រាមូលធនកម្មដើម្បីប្រៀបធៀបអចលនទ្រព្យ ហើយប្រើសូចនាករពីរទៀតដើម្បីវាយតម្លៃកិច្ចព្រមព្រៀងជាក់លាក់មួយ។

ហេតុអ្វីបានជាមិនរាប់បញ្ចូលការបង់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ?

អ្នកទិញពីរនាក់អាចផ្តល់ហិរញ្ញប្បទានលើអគារតែមួយតាមវិធីខុសគ្នាខ្លាំង។ ការដកប្រាក់កម្ចីចេញធ្វើឱ្យអត្រាមូលធនកម្មក្លាយជារង្វាស់កម្រិតអចលនទ្រព្យ ដូច្នេះអ្នកអាចប្រៀបធៀបអគារនានាដោយយុត្តិធម៌ ទោះបីអ្នកទិញម្នាក់ៗបង់ថ្លៃវាតាមវិធីណាក៏ដោយ។

តើខ្ញុំគួររាប់បញ្ចូលអត្រាទំនេរដែរឬទេ?

បាទ/ចាស ក្នុងករណីភាគច្រើន។ អចលនទ្រព្យតិចតួចណាស់ដែលត្រូវបានជួលរៀងរាល់ថ្ងៃពេញមួយឆ្នាំ ហើយអ្នកជួលខ្លះបង់យឺត ឬមិនបង់សោះ។ ការខាតបង់ពីភាពទំនេរ និងការមិនបង់ប្រាក់ពី 3% ដល់ 10% គឺជាការសន្មតទូទៅ។ សូមប្រើប្រវត្តិពិតរបស់អចលនទ្រព្យ ឬទិន្នន័យទីផ្សារក្នុងតំបន់ នៅពេលអ្នកមាន។

តើខ្ញុំអាចប្រើម៉ាស៊ីនគណនានេះសម្រាប់អចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មបានទេ?

បាន។ វិធីសាស្ត្រដដែលនេះប្រើបានសម្រាប់អាផាតមិន ការិយាល័យ ហាង ឃ្លាំង និងអគារប្រើប្រាស់ចម្រុះ។ សម្រាប់កិច្ចសន្យាជួលពាណិជ្ជកម្ម សូមពិនិត្យមើលថាថ្លៃណាខ្លះដែលអ្នកជួលបង់ និងថ្លៃណាខ្លះដែលម្ចាស់បង់ ហើយបញ្ចូលតែថ្លៃរបស់ម្ចាស់ជាចំណាយប្រតិបត្តិការប៉ុណ្ណោះ។

ហេតុអ្វីបានជាអត្រាមូលធនកម្មខុសគ្នាតាមទីតាំង?

តម្លៃឆ្លុះបញ្ចាំងពីរបៀបដែលអ្នកទិញមើលឃើញហានិភ័យ និងកំណើន។ នៅក្នុងទីក្រុងពេញនិយម អ្នកទិញទទួលយកផលចំណូលទាបជាង ព្រោះពួកគេរំពឹងថាថ្លៃជួល និងតម្លៃនឹងកើនឡើង ហើយភាពទំនេរនឹងនៅតែទាប ដូច្នេះអត្រាមូលធនកម្មទាបជាង។ នៅក្នុងទីផ្សារតូចៗ ឬមិនសូវមានស្ថិរភាព អ្នកទិញចង់បានប្រាក់ចំណូលច្រើនជាងជាថ្នូរនឹងហានិភ័យច្រើនជាង ដូច្នេះអត្រាមូលធនកម្មខ្ពស់ជាង។

តើអត្រាមូលធនកម្មមានដែនកំណត់អ្វីខ្លះ?

អត្រាមូលធនកម្មគឺជារូបភាពនៃមួយឆ្នាំប៉ុណ្ណោះ។ វាមិនបង្ហាញពីកំណើនថ្លៃជួលនាពេលអនាគត ការប្រែប្រួលតម្លៃ ការជួសជុលធំៗដែលនឹងមកដល់ ឬឥទ្ធិពលនៃប្រាក់កម្ចីទេ។ វាក៏ត្រឹមត្រូវបានត្រឹមតែលេខដែលអ្នកបញ្ចូលប៉ុណ្ណោះ។ សូមប្រើវាជាការពិនិត្យដំបូងរហ័ស បន្ទាប់មកមើលការវិភាគលំហូរសាច់ប្រាក់ពេញលេញ មុនពេលអ្នកវិនិយោគ។

សំណួរ និងចម្លើយបន្ថែមទៀត

អំពីម៉ាស៊ីនគណនានេះ

ឧបករណ៍ឥតគិតថ្លៃនេះជួយម្ចាស់ផ្ទះជួល អ្នកវិនិយោគ សិស្សនិស្សិត និងអ្នកគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ ឱ្យពិនិត្យផលចំណូលនៃអចលនទ្រព្យជួល ឬអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានវិនាទី។ វាបង្ហាញគ្រប់ជំហាននៃការគណនា ដូច្នេះអ្នកអាចឃើញច្បាស់ថាលទ្ធផលមកពីណា។

វាទៅឆ្ងាយជាងរូបមន្តអត្រាមូលធនកម្មមូលដ្ឋាន៖ វាគិតពីភាពទំនេរ ការមិនបង់ប្រាក់ និងប្រាក់ចំណូលផ្សេងទៀត អនុញ្ញាតឱ្យអ្នកបញ្ចូលចំណាយប្រចាំខែ ឬប្រចាំឆ្នាំ បន្ថែមលំហូរសាច់ប្រាក់ ផលចំណេញសាច់ប្រាក់លើសាច់ប្រាក់ និង DSCR នៅពេលអ្នកបញ្ចូលព័ត៌មានលម្អិតអំពីប្រាក់កម្ចី គណនាបញ្ច្រាសពីអត្រាមូលធនកម្មគោលដៅទៅជាតម្លៃអចលនទ្រព្យ ហើយផ្តល់ឱ្យអ្នកនូវតំណដែលអាចចែករំលែកបានជាមួយលេខរបស់អ្នក។

ការគណនាទាំងអស់កើតឡើងនៅក្នុងកម្មវិធីរុករករបស់អ្នក។ លេខដែលអ្នកវាយបញ្ចូលមិនត្រូវបានផ្ញើទៅម៉ាស៊ីនមេណាមួយឡើយ។

ម៉ាស៊ីនគណនានេះសម្រាប់តែការអប់រំ និងព័ត៌មានប៉ុណ្ណោះ ហើយមិនមែនជាដំបូន្មានហិរញ្ញវត្ថុ ពន្ធដារ ឬច្បាប់ទេ។ សូមពិនិត្យការសម្រេចចិត្តសំខាន់ៗជាមួយអ្នកជំនាញដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់។

បន្ថែមទៀតអំពីម៉ាស៊ីនគណនានេះ