Was ist die Cap Rate? Ein verständlicher Leitfaden
Aktualisiert: 12. Oktober 2026
Die Kapitalisierungsrate, fast immer kurz Cap Rate genannt, ist die am häufigsten genannte Kennzahl für Renditeimmobilien. Sie beantwortet eine einfache Frage: Wenn Sie den vollen Preis bar bezahlen würden, welchen Anteil dieses Preises würde Ihnen die Immobilie jedes Jahr aus ihrem laufenden Betrieb zurückgeben? Makler stellen sie an den Anfang ihrer Exposés, Gutachter nutzen sie zur Wertermittlung, und Investoren und Kreditgeber vergleichen damit Gebäude, die sonst wenig gemeinsam haben.
Dieser Leitfaden erklärt, was die Zahl bedeutet, wie sie berechnet wird, was sie aussagen kann und was nicht, und welche Fehler eine Cap Rate am häufigsten besser oder schlechter aussehen lassen, als sie tatsächlich ist.
Die Formel der Cap Rate
Die Cap Rate ist das Verhältnis zwischen dem jährlichen Nettobetriebsertrag (NOI) einer Immobilie und ihrem Preis oder aktuellen Marktwert, ausgedrückt in Prozent:
Cap Rate = Nettobetriebsertrag ÷ Immobilienwert × 100%
Der Nettobetriebsertrag ist die Miete und die sonstigen Einnahmen, die die Immobilie in einem Jahr tatsächlich einnimmt, abzüglich der Kosten für ihren Betrieb. Die Finanzierung bleibt bewusst außen vor: Kreditraten, Zinsen und Tilgung kommen in der Formel nirgends vor. Dadurch wird die Cap Rate zu einer Kennzahl der Immobilie selbst und nicht des Kredits eines bestimmten Käufers.
Da die Formel nur zwei Eingangsgrößen hat, lässt sie sich umstellen. Wenn Sie den NOI und die von Käufern erwartete Cap Rate kennen, können Sie den Wert schätzen: Wert = NOI ÷ Cap Rate. Wenn Sie Preis und Cap Rate kennen, sehen Sie, welchen NOI der Verkäufer stillschweigend verspricht: NOI = Wert × Cap Rate.
Ein einfaches Beispiel
Stellen Sie sich ein kleines Mehrfamilienhaus vor, das für 640.000 angeboten wird. Seine vier Wohnungen bringen insgesamt 57.600 Miete im Jahr ein, und der Eigentümer nimmt weitere 2.400 aus Stellplätzen und Waschmaschinen ein. Nach Abzug von 3.000 für leer stehende Einheiten und verspätete Zahlungen sowie nach Zahlung von 18.600 für Grundsteuer, Versicherung, Reparaturen, Verwaltung und Nebenkosten erwirtschaftet das Gebäude 38.400 Nettobetriebsertrag.
Cap Rate = 38.400 ÷ 640.000 × 100% = 6,00 %
Mit anderen Worten: Ein Käufer, der bar bezahlt, würde jährlich etwa 6,00 % auf den Kaufpreis verdienen – vor jeder Wertveränderung des Gebäudes, vor Einkommensteuer und unabhängig davon, wie der Kauf finanziert wird.
Was in den Nettobetriebsertrag einfließt
Eine Cap Rate ist nur so verlässlich wie der NOI, der ihr zugrunde liegt. Ein solider NOI beginnt mit der Miete, die die Immobilie realistisch einnehmen kann, addiert wiederkehrende Zusatzeinnahmen etwa aus Stellplätzen, Lagerräumen oder Waschküche und zieht einen Abschlag für Leerstand und nicht zahlende Mieter ab. Von diesen effektiven Einnahmen ziehen Sie dann die jährlichen Betriebskosten ab, zum Beispiel:
- Grundsteuer und Gebäudeversicherung
- Reparaturen, Instandhaltung und Reinigung
- Kosten der Hausverwaltung, auch wenn Sie die Immobilie selbst verwalten wollen
- Nebenkosten und Servicegebühren, die der Eigentümer bezahlt
- Werbung, Vermittlungsgebühren und andere Kosten der Mietersuche
Kreditraten, Abschreibungen, Ihre Einkommensteuer und große einmalige Projekte wie ein neues Dach sind keine Betriebskosten. Unsere Schritt-für-Schritt-Anleitung zum NOI geht jeden Posten im Detail durch.
Warum Investoren die Cap Rate nutzen
Verschiedene Immobilien vergleichen
Zwei Gebäude mit unterschiedlichen Preisen, Größen und Mieten lassen sich nur schwer direkt vergleichen. Rechnet man beide in eine Cap Rate um, stehen sie auf derselben Skala: Ein Gebäude mit 7% erwirtschaftet pro Einheit des Preises mehr Ertrag als ein Gebäude mit 5%, unabhängig von Größe oder Lage.
Den Wert schätzen
Gutachter, die das Ertragswertverfahren anwenden, teilen den nachhaltigen NOI einer Immobilie durch die Cap Rates aus jüngsten Verkäufen vergleichbarer Objekte. Wenn vergleichbare Gebäude zu etwa 6% verkauft wurden und ein Gebäude 30.000 NOI erwirtschaftet, liegt eine erste Schätzung seines Werts bei 500.000.
Den Markt lesen
Über einen ganzen Markt betrachtet zeigen Cap Rates die Stimmung der Käufer. Wenn Käufer um Immobilien konkurrieren und steigende Mieten erwarten, akzeptieren sie weniger Ertrag pro Einheit des Preises, und die Cap Rates sinken. Wenn Geld teurer wird oder das Vertrauen schwindet, verlangen Käufer mehr Ertrag, und die Cap Rates steigen.
Cap Rate und Wert bewegen sich gegenläufig
Da der Wert dem NOI geteilt durch die Cap Rate entspricht, hat schon eine kleine Änderung der Cap Rate große Auswirkungen auf den Wert. Nehmen Sie eine Immobilie mit 42.000 NOI. Bei einer Cap Rate von 5% ist sie 840.000 wert, bei 6% 700.000 und bei 7% 600.000. Eine Veränderung um einen Prozentpunkt, von 5% auf 6%, senkt den Wert um ein Sechstel, obwohl sich die Einnahmen überhaupt nicht verändert haben.
Deshalb beobachten Investoren die Cap Rates genau, wenn sich die Zinsen ändern, und deshalb ist die Rückwärtsrechnung in unserem Rechner nützlich: Geben Sie eine Ziel-Cap-Rate und einen NOI ein, und er zeigt den Preis, der diese Rendite liefern würde.
Rückwärtsrechnung ausprobieren
Die Cap Rate im Vergleich mit anderen Renditekennzahlen
Die Cap Rate ist ein Ausgangspunkt, keine vollständige Investitionsanalyse. Verwandte Kennzahlen beantworten andere Fragen:
| Kennzahl | Was sie aussagt |
|---|---|
| Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash) | Ihr jährlicher Cashflow nach Kreditraten, geteilt durch das von Ihnen eingesetzte Eigenkapital. Anders als die Cap Rate hängt sie davon ab, wie viel Sie zu welchem Zinssatz leihen. |
| Bruttomietmultiplikator (GRM) | Der Preis geteilt durch die jährlichen Bruttoeinnahmen. Er ist schnell berechnet, lässt aber Kosten und Leerstand außer Acht, sodass zwei Immobilien mit demselben GRM sehr unterschiedliche Cap Rates haben können. |
| Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR) | Der NOI geteilt durch die jährlichen Kreditraten. Kreditgeber prüfen damit, ob die Einnahmen den Kredit bequem tragen können. |
| ROI und interner Zinsfuß (IRR) | Renditen über die gesamte Haltedauer, einschließlich Kredittilgung, Wertveränderungen und Verkauf am Ende. Sie beruhen auf deutlich mehr Annahmen als die Cap Rate. |
Unser Rechner zeigt Cap Rate und GRM zusammen an und, sobald Sie Kreditdaten eingeben, auch Cashflow, Eigenkapitalrendite und DSCR.
Was Cap Rates steigen oder sinken lässt
Cap Rates unterscheiden sich von Immobilie zu Immobilie aus Gründen, die sich meist auf Risiko und erwartetes Wachstum zurückführen lassen:
- Zinsen. Wenn Finanzierungskosten und Renditen sichererer Anlagen steigen, verlangen Käufer von Immobilien meist mehr Ertrag, was die Cap Rates nach oben treibt. Sinkende Zinsen wirken in der Regel umgekehrt, oft mit Verzögerung.
- Lage. Großstädte mit liquiden Märkten und starkem Beschäftigungswachstum haben meist niedrigere Cap Rates als Kleinstädte oder Regionen mit schrumpfender Bevölkerung.
- Immobilienart. Wohnungen, Büros, Läden, Lagerhallen und Hotels bergen unterschiedliche Risiken und werden daher selbst in derselben Stadt zu unterschiedlichen Cap Rates gehandelt.
- Alter und Zustand. Gebäude, die bald größere Arbeiten benötigen, werden meist zu höheren Cap Rates verkauft, um den Käufer für die anstehenden Kosten zu entschädigen.
- Mieter und Mietverträge. Lange Mietverträge mit zuverlässigen Mietern machen die Einnahmen sicherer und senken die Cap Rate; kurze Mietverträge oder ein einzelner Mieter mit schlechter Zahlungsmoral erhöhen sie.
- Wachstumserwartungen. Käufer akzeptieren heute eine niedrige Cap Rate, wenn sie schnell steigende Mieten erwarten, und verlangen eine höhere, wenn sie mit stagnierenden Mieten rechnen.
Grenzen der Cap Rate
Eine Cap Rate beschreibt die Einnahmen eines Jahres zu einem bestimmten Preis. Für sich allein zeigt sie nicht:
- Wie sich Mieten und Kosten in den kommenden Jahren entwickeln
- Große Reparaturen und Ersatzinvestitionen, die fällig sind, aber noch nicht in den Abrechnungen auftauchen
- Wie ein Kredit Ihre eigene Rendite verändert
- Steuerliche Auswirkungen, die von Ihrer persönlichen Situation abhängen
- Den Zeit- und Arbeitsaufwand für die Verwaltung der Immobilie
Aus diesen Gründen eignet sich die Cap Rate am besten als schneller Filter, um zu entscheiden, welche Immobilien einen genaueren Blick verdienen – gefolgt von einer vollständigen Cashflow-Analyse der Objekte, die ihn bestehen.
Häufige Fehler
- Sich auf die Prognosen des Verkäufers verlassen. Verkaufsprospekte zeigen oft einen prognostizierten NOI auf Basis von Vollvermietung und künftigen Mieten. Berechnen Sie den NOI anhand der tatsächlichen Mietaufstellungen und Kostenbelege neu.
- Den Leerstand weglassen. Wer annimmt, dass jede Einheit immer vermietet ist und jeder Mieter immer zahlt, bläht sowohl den NOI als auch die Cap Rate auf.
- Die Verwaltungskosten vergessen. Setzen Sie auch dann eine marktübliche Verwaltungsgebühr an, wenn Sie die Immobilie selbst verwalten, damit das Ergebnis die Immobilie widerspiegelt und nicht Ihre unbezahlte Zeit.
- Kreditraten abziehen. Wer die Hypothek vom NOI abzieht, vermischt die Rendite der Immobilie mit Ihrer Finanzierung und macht Vergleiche bedeutungslos.
- Ungleiche Immobilien vergleichen. Die Cap Rate einer neuen Lagerhalle mit einem zehnjährigen Mietvertrag sagt wenig über ein älteres Mehrfamilienhaus in einer anderen Stadt aus.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Cap Rate ist der jährliche Nettobetriebsertrag einer Immobilie, geteilt durch ihren Preis oder Wert.
- Sie lässt die Finanzierung außer Acht und bewertet daher die Immobilie und nicht das Geschäft.
- Eine höhere Cap Rate bedeutet mehr Ertrag für den Preis, meist verbunden mit mehr Risiko.
- Wert und Cap Rate bewegen sich gegenläufig, und kleine Änderungen der Rate verändern den Wert stark.
- Nutzen Sie sie, um Immobilien zu vergleichen und vorzufiltern, und prüfen Sie vor einer Investition den vollständigen Cashflow.