ເຄື່ອງຄິດໄລ່ອັດຕາການແປງເປັນທຶນ
ຊອກຮູ້ວ່າຊັບສິນສ້າງລາຍຮັບໄດ້ເທົ່າໃດເມື່ອທຽບກັບລາຄາຂອງມັນ — ກ່ອນຈະຄິດເຖິງການກູ້ຢືມ ຫຼື ການຈັດຫາທຶນໃດໆ.
ຄິດໄລ່ອັດຕາການແປງເປັນທຶນຂອງທ່ານ
ລາຍຮັບ
ຈຳນວນທີ່ທ່ານຈ່າຍໄປ ຫຼື ລາຄາທີ່ຊັບສິນສາມາດຂາຍໄດ້ໃນມື້ນີ້.
ຄ່າເຊົ່າທັງໝົດຕາມກຳນົດຈາກທຸກຫົວໜ່ວຍ ຕໍ່ເດືອນ.
ບ່ອນຈອດລົດ, ບໍລິການຊັກຜ້າ, ບ່ອນເກັບເຄື່ອງ ແລະ ລາຍຮັບທີ່ຄ້າຍຄືກັນ (ບໍ່ບັງຄັບ).
ສ່ວນແບ່ງຂອງລາຍຮັບທີ່ທ່ານຄາດວ່າຈະສູນເສຍຍ້ອນຫົວໜ່ວຍທີ່ຫວ່າງ ຫຼື ຄ່າເຊົ່າທີ່ບໍ່ໄດ້ຈ່າຍ.
ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດຳເນີນງານ
ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການບໍລິຫານຊັບສິນ. ຢ່າລວມຄ່າງວດເງິນກູ້ຈຳນອງ.
ລວມຕໍ່ເດືອນ —
ຜົນລັບ
ອັດຕາການແປງເປັນທຶນ —
ປ້ອນລາຄາຊື້ ແລະ ລາຍຮັບ ເພື່ອເບິ່ງອັດຕາການແປງເປັນທຶນ.
| ລາຍຮັບລວມຕໍ່ປີ | — |
|---|---|
| ການສູນເສຍຈາກຫ້ອງຫວ່າງ | — |
| ລາຍຮັບລວມທີ່ແທ້ຈິງ | — |
| ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດຳເນີນງານຕໍ່ປີ | — |
| ລາຍຮັບສຸດທິຈາກການດຳເນີນງານ (NOI) | — |
| ອັດຕາສ່ວນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍ | — |
| ຕົວຄູນຄ່າເຊົ່າລວມ (GRM) | — |
| ລາຄາຊື້ | — |
ການຈັດຫາທຶນ (ບໍ່ບັງຄັບ)
ປະຊ່ອງເຫຼົ່ານີ້ໃຫ້ຫວ່າງໄວ້ ສຳລັບການຊື້ດ້ວຍເງິນສົດທັງໝົດ. ຜົນຕອບແທນເງິນສົດຕໍ່ເງິນສົດ ແລະ DSCR ຈະປາກົດເມື່ອທ່ານປ້ອນເງິນດາວທີ່ຕ່ຳກວ່າ 100%, ອັດຕາດອກເບ້ຍ ແລະ ໄລຍະເວລາເງິນກູ້.
ສ່ວນແບ່ງຂອງລາຄາທີ່ທ່ານຈ່າຍເປັນເງິນສົດ.
ອັດຕາດອກເບ້ຍຕໍ່ປີຂອງເງິນກູ້.
ໄລຍະເວລາຂອງເງິນກູ້ ສູງສຸດ 50 ປີ.
ຄ່າທຳນຽມ, ພາສີ ແລະ ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຄັ້ງດຽວອື່ນໆທີ່ຈ່າຍເປັນເງິນສົດຕອນຊື້ (ບໍ່ບັງຄັບ).
| ຈຳນວນເງິນກູ້ | — |
|---|---|
| ຄ່າງວດເງິນກູ້ລາຍເດືອນ | — |
| ການຊຳລະໜີ້ຕໍ່ປີ | — |
| ກະແສເງິນສົດຕໍ່ປີ | — |
| ກະແສເງິນສົດຕໍ່ເດືອນ | — |
| ຜົນຕອບແທນເງິນສົດຕໍ່ເງິນສົດ | — |
| ອັດຕາສ່ວນຄວາມສາມາດໃນການຊຳລະໜີ້ (DSCR) | — |
ການຄິດໄລ່ແບບປີ້ນກັບ
ຊອກຫາລາຄາທີ່ຊັບສິນຈະໃຫ້ອັດຕາການແປງເປັນທຶນຕາມເປົ້າໝາຍຂອງທ່ານ.
| ມູນຄ່າຊັບສິນທີ່ອັດຕາການແປງເປັນທຶນເປົ້າໝາຍ | — |
|---|
ອັດຕາການແປງເປັນທຶນຖືກຄິດໄລ່ແນວໃດ
ເຄື່ອງຄິດໄລ່ນີ້ໃຊ້ວິທີການດ້ານລາຍຮັບມາດຕະຖານທີ່ຜູ້ປະເມີນລາຄາ ແລະ ນັກລົງທຶນໃຊ້ ໂດຍມີຫ້າຂັ້ນຕອນ:
- ລາຍຮັບລວມຕໍ່ປີ
(ຄ່າເຊົ່າລາຍເດືອນ + ລາຍຮັບອື່ນໆລາຍເດືອນ) × 12 - ການສູນເສຍຈາກຫ້ອງຫວ່າງ
ລາຍຮັບລວມຕໍ່ປີ × % ອັດຕາຫວ່າງ - ລາຍຮັບລວມທີ່ແທ້ຈິງ
ລາຍຮັບລວມຕໍ່ປີ − ການສູນເສຍຈາກຫ້ອງຫວ່າງ - ລາຍຮັບສຸດທິຈາກການດຳເນີນງານ (NOI)
ລາຍຮັບລວມທີ່ແທ້ຈິງ − ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດຳເນີນງານຕໍ່ປີ - ອັດຕາການແປງເປັນທຶນ
NOI ÷ ລາຄາຊື້ × 100%
ສິ່ງທີ່ບໍ່ແມ່ນສ່ວນໜຶ່ງຂອງ NOI
ອັດຕາການແປງເປັນທຶນວັດແທກຕົວຊັບສິນເອງ ບໍ່ແມ່ນວິທີທີ່ທ່ານຈ່າຍເງິນຊື້ ຫຼື ພາສີສ່ວນຕົວຂອງທ່ານ. ຢ່າລວມລາຍການເຫຼົ່ານີ້:
- ຄ່າງວດເງິນກູ້ຈຳນອງ ຫຼື ເງິນກູ້ອື່ນໆ (ເງິນຕົ້ນ ແລະ ດອກເບ້ຍ)
- ຄ່າເສື່ອມລາຄາ ແລະ ລາຍການບັນຊີອື່ນໆທີ່ບໍ່ແມ່ນເງິນສົດ
- ພາສີເງິນໄດ້ສ່ວນບຸກຄົນ ຫຼື ພາສີນິຕິບຸກຄົນຂອງທ່ານ
- ການປັບປຸງຂະໜາດໃຫຍ່ແບບຄັ້ງດຽວ ເຊັ່ນ: ຫຼັງຄາໃໝ່ ຫຼື ການປັບປຸງທັງໝົດ
ຕົວຢ່າງການຄິດໄລ່
ເຮືອນໃຫ້ເຊົ່າຫຼັງນ້ອຍໜຶ່ງຫຼັງຖືກຊື້ໃນລາຄາ 250.000. ມັນໃຫ້ເຊົ່າໄດ້ 2.100 ຕໍ່ເດືອນ ແລະ ເຈົ້າຂອງກັນລາຍຮັບໄວ້ 5% ສຳລັບຊ່ວງທີ່ຫວ່າງ. ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດຳເນີນງານປະຈຳປີສະແດງຢູ່ຂ້າງລຸ່ມນີ້.
ຈຳນວນເງິນສາມາດເປັນສະກຸນເງິນໃດກໍໄດ້ ຕາບໃດທີ່ທ່ານໃຊ້ສະກຸນເງິນດຽວກັນຕະຫຼອດ.
| ລາຍການ | ຈຳນວນເງິນຕໍ່ປີ |
|---|---|
| ພາສີຊັບສິນ | 2.600 |
| ການຄຸ້ມຄອງຊັບສິນ | 1.700 |
| ປະກັນໄພ | 1.100 |
| ການປ່ອຍເຊົ່າ ແລະ ການໂຄສະນາ | 300 |
| ຄ່າສ່ວນກາງ ຫຼື ຄ່າບໍລິການ | 0 |
| ຄ່ານ້ຳ ຄ່າໄຟ ທີ່ເຈົ້າຂອງຈ່າຍ | 600 |
| ການສ້ອມແປງ ແລະ ບຳລຸງຮັກສາ | 1.500 |
| ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດຳເນີນງານຕໍ່ປີ | 7.800 |
| ລາຍຮັບລວມຕໍ່ປີ | 25.200 |
|---|---|
| ການສູນເສຍຈາກຫ້ອງຫວ່າງ | 1.260 |
| ລາຍຮັບລວມທີ່ແທ້ຈິງ | 23.940 |
| ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດຳເນີນງານຕໍ່ປີ | 7.800 |
| ລາຍຮັບສຸດທິຈາກການດຳເນີນງານ (NOI) | 16.140 |
| ອັດຕາການແປງເປັນທຶນ | 6,46% |
| ອັດຕາສ່ວນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍ | 32,58% |
ອັດຕາການແປງເປັນທຶນແມ່ນ 6,46% ເຊິ່ງຢູ່ໃນຊ່ວງ “ດີ”.
ການຕີຄວາມໝາຍຜົນລັບຂອງທ່ານ
ບໍ່ມີອັດຕາການແປງເປັນທຶນທີ່ “ດີ” ພຽງຄ່າດຽວ. ນັກລົງທຶນປຽບທຽບຊັບສິນກັບຊັບສິນທີ່ຄ້າຍຄືກັນໃນເຂດດຽວກັນ. ເປັນແນວທາງໂດຍປະມານ:
| ອັດຕາການແປງເປັນທຶນ | ການປະເມີນ | ໂດຍທົ່ວໄປໝາຍຄວາມວ່າ |
|---|---|---|
| ຕ່ຳກວ່າ 0% | ຕິດລົບ ຜົນລັບຂອງທ່ານ | ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດຳເນີນງານສູງກວ່າລາຍຮັບ. ຊັບສິນນີ້ຂາດທຶນແລ້ວ ເຖິງແມ່ນຍັງບໍ່ທັນຈ່າຍຄ່າງວດເງິນກູ້ໃດໆ. |
| 0% ຫາ ຕ່ຳກວ່າ 4% | ຕ່ຳ ຜົນລັບຂອງທ່ານ | ພົບເລື້ອຍໃນເຂດທີ່ມີລາຄາແພງ ແລະ ມີຄວາມຕ້ອງການສູງ ຫຼື ສຳລັບຊັບສິນທີ່ຊື້ເພື່ອການເຕີບໂຕໃນອະນາຄົດ ຫຼາຍກວ່າລາຍຮັບໃນປັດຈຸບັນ. |
| 4% ຫາ ຕ່ຳກວ່າ 6% | ປານກາງ ຜົນລັບຂອງທ່ານ | ພົບທົ່ວໄປສຳລັບຊັບສິນທີ່ຢູ່ອາໄສທີ່ໝັ້ນຄົງ ທຳເລດີ ແລະ ມີຜູ້ເຊົ່າປະຈຳ. |
| 6% ຫາ 10% | ດີ ຜົນລັບຂອງທ່ານ | ຜົນຕອບແທນດ້ານລາຍຮັບທີ່ໜັກແໜ້ນສຳລັບຊັບສິນໃຫ້ເຊົ່າຫຼາຍແຫ່ງ. |
| ສູງກວ່າ 10% | ສູງ ຜົນລັບຂອງທ່ານ | ລາຍຮັບສູງເມື່ອທຽບກັບລາຄາ ເຊິ່ງມັກເກີດຈາກຄວາມສ່ຽງສູງ, ອາຄານເກົ່າ ຫຼື ທຳເລທີ່ອ່ອນກວ່າ. ຊອກຮູ້ສາເຫດກ່ອນຕັດສິນໃຈຊື້. |
ຊ່ວງເຫຼົ່ານີ້ເປັນພຽງຫຼັກການໂດຍປະມານ. ອັດຕາການແປງເປັນທຶນທີ່ປົກກະຕິແຕກຕ່າງກັນໄປຕາມປະເທດ, ເມືອງ, ປະເພດຊັບສິນ ແລະ ສະພາບອັດຕາດອກເບ້ຍ, ສະນັ້ນຄວນປຽບທຽບສິ່ງທີ່ຄ້າຍຄືກັນສະເໝີ.
ຄຳຖາມທີ່ພົບເລື້ອຍ
ອັດຕາການແປງເປັນທຶນແມ່ນຫຍັງ?
ອັດຕາການແປງເປັນທຶນ ຫຼື Cap Rate ແມ່ນລາຍຮັບສຸດທິຈາກການດຳເນີນງານຂອງຊັບສິນໃນໜຶ່ງປີ ຫານດ້ວຍລາຄາ ຫຼື ມູນຄ່າຂອງມັນ. ມັນສະແດງຜົນຕອບແທນຕໍ່ປີທີ່ຊັບສິນຈະສ້າງໄດ້ ຖ້າທ່ານຊື້ມັນດ້ວຍເງິນສົດທັງໝົດ. ຊັບສິນທີ່ມີລາຄາ 200.000 ແລະ ສ້າງລາຍຮັບສຸດທິຈາກການດຳເນີນງານ 12.000 ມີອັດຕາການແປງເປັນທຶນ 6%.
ອັດຕາການແປງເປັນທຶນເທົ່າໃດຈຶ່ງຖືວ່າດີ?
ມັນຂຶ້ນກັບຕະຫຼາດ ແລະ ປະເພດຊັບສິນ. ໃນຫຼາຍຕະຫຼາດ ຊັບສິນທີ່ຢູ່ອາໄສໃຫ້ເຊົ່າຖືກຊື້ຂາຍທີ່ປະມານ 4% ຫາ 10%. ອັດຕາທີ່ຕ່ຳກວ່າມັກໝາຍເຖິງຊັບສິນທີ່ລາຄາແພງກວ່າ ແລະ ຄວາມສ່ຽງຕ່ຳກວ່າໃນທຳເລທີ່ດີ; ອັດຕາທີ່ສູງກວ່າໝາຍເຖິງລາຍຮັບຫຼາຍຂຶ້ນເມື່ອທຽບກັບລາຄາ ແຕ່ມັກມີຄວາມສ່ຽງຫຼາຍຂຶ້ນ. ຄວນປຽບທຽບຊັບສິນກັບຊັບສິນທີ່ຄ້າຍຄືກັນໃກ້ຄຽງ ແທນທີ່ຈະທຽບກັບຕົວເລກຄົງທີ່.
ອັດຕາການແປງເປັນທຶນແຕກຕ່າງຈາກ ROI ຫຼື ຜົນຕອບແທນເງິນສົດຕໍ່ເງິນສົດແນວໃດ?
ອັດຕາການແປງເປັນທຶນບໍ່ຄິດເຖິງການຈັດຫາທຶນ: ມັນຖືວ່າຊັບສິນຖືກຊື້ດ້ວຍເງິນສົດ. ຜົນຕອບແທນເງິນສົດຕໍ່ເງິນສົດ (cash-on-cash) ເອົາກະແສເງິນສົດຕໍ່ປີຂອງທ່ານຫຼັງຈາກຈ່າຍຄ່າງວດເງິນກູ້ ຫານດ້ວຍເງິນສົດທີ່ທ່ານລົງທຶນຈິງ. ROI ມັກໄປໄກກວ່ານັ້ນ ໂດຍລວມເອົາການເພີ່ມຂຶ້ນຂອງມູນຄ່າ, ການຊຳລະເງິນຕົ້ນ ແລະ ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການຂາຍ. ໃຊ້ອັດຕາການແປງເປັນທຶນເພື່ອປຽບທຽບຊັບສິນ ແລະ ໃຊ້ອີກສອງຕົວເພື່ອປະເມີນຂໍ້ຕົກລົງສະເພາະ.
ເປັນຫຍັງຈຶ່ງບໍ່ລວມຄ່າງວດເງິນກູ້ຈຳນອງ?
ຜູ້ຊື້ສອງຄົນສາມາດຈັດຫາທຶນຊື້ອາຄານດຽວກັນດ້ວຍວິທີທີ່ແຕກຕ່າງກັນຫຼາຍ. ການບໍ່ລວມເງິນກູ້ເຮັດໃຫ້ອັດຕາການແປງເປັນທຶນເປັນຕົວວັດລະດັບຊັບສິນ ສະນັ້ນທ່ານຈຶ່ງສາມາດປຽບທຽບອາຄານໄດ້ຢ່າງຍຸຕິທຳ ບໍ່ວ່າຜູ້ຊື້ແຕ່ລະຄົນຈະຈ່າຍເງິນແນວໃດ.
ຂ້ອຍຄວນລວມອັດຕາຫວ່າງບໍ?
ຄວນ, ໃນກໍລະນີສ່ວນໃຫຍ່. ມີຊັບສິນໜ້ອຍຫຼາຍທີ່ຖືກເຊົ່າທຸກມື້ຕະຫຼອດປີ ແລະ ຜູ້ເຊົ່າບາງຄົນຈ່າຍຊ້າ ຫຼື ບໍ່ຈ່າຍເລີຍ. ການສູນເສຍຈາກຫ້ອງຫວ່າງ ແລະ ໜີ້ຄ້າງ 3% ຫາ 10% ເປັນສົມມຸດຕິຖານທົ່ວໄປ; ໃຫ້ໃຊ້ປະຫວັດຕົວຈິງຂອງຊັບສິນ ຫຼື ຂໍ້ມູນຕະຫຼາດທ້ອງຖິ່ນ ເມື່ອທ່ານມີ.
ຂ້ອຍສາມາດໃຊ້ເຄື່ອງຄິດໄລ່ນີ້ສຳລັບຊັບສິນການຄ້າໄດ້ບໍ?
ໄດ້. ວິທີດຽວກັນນີ້ໃຊ້ໄດ້ກັບອາພາດເມັນ, ຫ້ອງການ, ຮ້ານຄ້າ, ສາງ ແລະ ອາຄານອະເນກປະສົງ. ສຳລັບສັນຍາເຊົ່າການຄ້າ ໃຫ້ກວດເບິ່ງວ່າຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃດທີ່ຜູ້ເຊົ່າຈ່າຍ ແລະ ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃດທີ່ເຈົ້າຂອງຈ່າຍ ແລະ ປ້ອນສະເພາະຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຂອງເຈົ້າຂອງເປັນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດຳເນີນງານ.
ເປັນຫຍັງອັດຕາການແປງເປັນທຶນຈຶ່ງແຕກຕ່າງກັນຕາມທຳເລ?
ລາຄາສະທ້ອນເຖິງວິທີທີ່ຜູ້ຊື້ມອງຄວາມສ່ຽງ ແລະ ການເຕີບໂຕ. ໃນເມືອງທີ່ນິຍົມ ຜູ້ຊື້ຍອມຮັບຜົນຕອບແທນດ້ານລາຍຮັບທີ່ຕ່ຳກວ່າ ເພາະຄາດວ່າຄ່າເຊົ່າ ແລະ ມູນຄ່າຈະເພີ່ມຂຶ້ນ ແລະ ຫ້ອງຫວ່າງຈະຍັງຕ່ຳ ສະນັ້ນອັດຕາການແປງເປັນທຶນຈຶ່ງຕ່ຳກວ່າ. ໃນຕະຫຼາດທີ່ນ້ອຍກວ່າ ຫຼື ໝັ້ນຄົງໜ້ອຍກວ່າ ຜູ້ຊື້ຕ້ອງການລາຍຮັບຫຼາຍຂຶ້ນເພື່ອແລກກັບຄວາມສ່ຽງທີ່ຫຼາຍຂຶ້ນ ສະນັ້ນອັດຕາການແປງເປັນທຶນຈຶ່ງສູງກວ່າ.
ອັດຕາການແປງເປັນທຶນມີຂໍ້ຈຳກັດຫຍັງແດ່?
ອັດຕາການແປງເປັນທຶນເປັນພຽງພາບລວມຂອງໜຶ່ງປີ. ມັນບໍ່ສະແດງການເພີ່ມຂຶ້ນຂອງຄ່າເຊົ່າໃນອະນາຄົດ, ການປ່ຽນແປງຂອງມູນຄ່າ, ການສ້ອມແປງໃຫຍ່ທີ່ກຳລັງຈະມາເຖິງ ຫຼື ຜົນກະທົບຂອງເງິນກູ້. ມັນຍັງຖືກຕ້ອງໄດ້ພຽງເທົ່າກັບຕົວເລກທີ່ທ່ານປ້ອນເທົ່ານັ້ນ. ໃຊ້ມັນເປັນການກວດສອບເບື້ອງຕົ້ນແບບໄວ ແລ້ວຈຶ່ງເບິ່ງການວິເຄາະກະແສເງິນສົດແບບເຕັມຮູບແບບກ່ອນທີ່ທ່ານຈະລົງທຶນ.
ກ່ຽວກັບເຄື່ອງຄິດໄລ່ນີ້
ເຄື່ອງມືຟຣີນີ້ຊ່ວຍເຈົ້າຂອງເຮືອນເຊົ່າ, ນັກລົງທຶນ, ນັກສຶກສາ ແລະ ຜູ້ຈັດການຊັບສິນ ກວດສອບຜົນຕອບແທນດ້ານລາຍຮັບຂອງຊັບສິນໃຫ້ເຊົ່າ ຫຼື ຊັບສິນການຄ້າໄດ້ພາຍໃນບໍ່ເທົ່າໃດວິນາທີ. ມັນສະແດງທຸກຂັ້ນຕອນຂອງການຄິດໄລ່ ເພື່ອໃຫ້ທ່ານເຫັນຢ່າງຊັດເຈນວ່າຜົນລັບມາຈາກໃສ.
ມັນເຮັດໄດ້ຫຼາຍກວ່າສູດອັດຕາການແປງເປັນທຶນພື້ນຖານ: ມັນຄິດໄລ່ການສູນເສຍຈາກຫ້ອງຫວ່າງ, ໜີ້ຄ້າງ ແລະ ລາຍຮັບອື່ນໆ, ໃຫ້ທ່ານປ້ອນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍເປັນລາຍເດືອນ ຫຼື ລາຍປີ, ເພີ່ມກະແສເງິນສົດ, ຜົນຕອບແທນເງິນສົດຕໍ່ເງິນສົດ ແລະ DSCR ເມື່ອທ່ານປ້ອນລາຍລະອຽດເງິນກູ້, ຄິດໄລ່ປີ້ນກັບຈາກອັດຕາການແປງເປັນທຶນເປົ້າໝາຍໄປຫາມູນຄ່າຊັບສິນ ແລະ ໃຫ້ລິ້ງທີ່ແບ່ງປັນໄດ້ພ້ອມຕົວເລກຂອງທ່ານ.
ການຄິດໄລ່ທັງໝົດເກີດຂຶ້ນໃນບຣາວເຊີຂອງທ່ານ. ຕົວເລກທີ່ທ່ານພິມຈະບໍ່ຖືກສົ່ງໄປຫາເຊີບເວີໃດໆ.
ເຄື່ອງຄິດໄລ່ນີ້ມີໄວ້ເພື່ອການສຶກສາ ແລະ ເປັນຂໍ້ມູນເທົ່ານັ້ນ ແລະ ບໍ່ແມ່ນຄຳແນະນຳດ້ານການເງິນ, ພາສີ ຫຼື ກົດໝາຍ. ກະລຸນາກວດສອບການຕັດສິນໃຈທີ່ສຳຄັນກັບຜູ້ຊ່ຽວຊານທີ່ມີຄຸນວຸດທິ.