So berechnen Sie den Nettobetriebsertrag (NOI)

Aktualisiert: 12. Oktober 2026

Der Nettobetriebsertrag oder NOI ist das, was eine Immobilie in einem Jahr aus ihrem Betrieb erwirtschaftet, nachdem die laufenden Kosten bezahlt sind, aber vor Kreditraten und Einkommensteuer. Er steht am Anfang fast jeder Immobilienanalyse: Die Cap Rate, der Schuldendienstdeckungsgrad und die Wertschätzungen von Gutachtern bauen alle auf ihm auf.

Die richtigen Eingangswerte sind wichtiger als die Kenntnis der Formel. Dieser Leitfaden geht jeden Schritt durch, zeigt ein vollständiges Beispiel und nennt die Fehler, die das Ergebnis am häufigsten verzerren.

Wofür der NOI verwendet wird

Investoren teilen den NOI durch den Preis, um die Cap Rate zu erhalten, Kreditgeber teilen ihn durch die jährlichen Kreditraten, um den Schuldendienstdeckungsgrad zu erhalten, und Gutachter teilen ihn durch eine marktübliche Cap Rate, um den Wert zu schätzen. Da jede dieser Kennzahlen jeden Fehler im NOI übernimmt, kann schon eine Überschätzung um wenige Prozent eine Immobilie spürbar günstiger, sicherer oder wertvoller erscheinen lassen, als sie tatsächlich ist.

Die NOI-Formel

NOI = effektive Bruttoeinnahmen − Betriebskosten

Die effektiven Bruttoeinnahmen sind die Einnahmen, die die Immobilie realistisch erzielen kann: die vereinbarte Miete plus sonstige Einnahmen, abzüglich eines Abschlags für Leerstand und Mietausfall. Betriebskosten sind die wiederkehrenden Kosten dafür, die Immobilie in Betrieb und vermietet zu halten.

Schritt 1: Mit der möglichen Bruttomiete beginnen

Listen Sie jede Einheit mit der Miete auf, die sie bei ganzjähriger Vermietung zur aktuellen Vertrags- oder Marktmiete einbringen würde, und addieren Sie die Beträge. Verwenden Sie die tatsächliche Mieterliste, wenn Sie eine haben, und prüfen Sie, ob die Mieten für die Gegend realistisch sind; Mieten weit über dem örtlichen Markt halten selten lange.

Schritt 2: Sonstige Einnahmen hinzurechnen

Viele Immobilien bringen neben der Miete weitere Einnahmen: Stellplätze, Lagerräume, Waschmaschinen, Automaten, Mahngebühren oder an Mieter weiterberechnete Kosten. Berücksichtigen Sie nur Einnahmen, die jedes Jahr wiederkehren. Eine einmalige Zahlung, etwa eine Versicherungsleistung, gehört nicht in den NOI.

Schritt 3: Leerstand und Mietausfall abziehen

Keine Immobilie ist an jedem Tag des Jahres voll vermietet und voll bezahlt. Einheiten stehen zwischen zwei Mietern leer, und manche Mieter zahlen verspätet oder gar nicht. Ziehen Sie dafür einen Prozentsatz der Bruttoeinnahmen ab, gestützt auf die bisherige Entwicklung der Immobilie oder auf örtliche Leerstandsdaten. Im Zweifel ist ein vorsichtiger Wert besser als ein optimistischer.

Was übrig bleibt, sind die effektiven Bruttoeinnahmen (EGI).

Schritt 4: Betriebskosten abziehen

Betriebskosten sind die regelmäßigen Kosten für Besitz und Betrieb der Immobilie. Typische Posten sind:

• Grundsteuer
• Gebäudeversicherung
• Hausverwaltung, zu einem marktüblichen Satz, auch wenn Sie die Arbeit selbst erledigen
• Reparaturen, Instandhaltung, Reinigung und Gartenpflege
• Vom Eigentümer bezahlte Nebenkosten und Servicegebühren
• Werbung, Mieterprüfung und Vermittlungsgebühren
• Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft
• Buchhaltungs- und Rechtskosten im Zusammenhang mit der Immobilie

Verwenden Sie Zahlen für ein ganzes Jahr. Wenn Ihre Unterlagen monatlich geführt sind, multiplizieren Sie mit zwölf – oder wählen Sie im Rechner die monatliche Eingabe und lassen Sie ihn die Umrechnung erledigen.

Was nicht dazugehört

Manche Kosten wirken wie Immobilienkosten, gehören aber nicht in den NOI, weil sie vom Eigentümer und nicht vom Gebäude abhängen oder weil sie nicht zum normalen Betrieb gehören:

• Kreditraten, sowohl Zinsen als auch Tilgung
• Abschreibungen, die Buchungen und keine tatsächlichen Zahlungen sind
• Einkommensteuer auf den Gewinn des Eigentümers
• Investitionen wie ein neues Dach, neue Fenster oder eine Komplettsanierung
• Persönliche Kosten des Eigentümers, etwa Fahrten zur Besichtigung anderer Immobilien

Größere Ersatzinvestitionen sind echte Kosten, deshalb bilden viele Investoren dafür jährlich eine Rücklage. Wenn Sie das tun, weisen Sie sie als eigenen Posten aus und bleiben Sie konsequent: Vergleichen Sie Immobilien entweder alle mit oder alle ohne Rücklage.

Ein Rechenbeispiel

Ein kleines Miethaus wird für 250.000 gekauft. Es bringt 2.100 Miete pro Monat, der Eigentümer kalkuliert 5 % für Leerstand und Mietausfall ein, und die jährlichen laufenden Kosten sind unten aufgeführt.

Bei 16.140 NOI und einem Preis von 250.000 beträgt die Cap Rate 6,46 %.

NOI ist nicht gleich Cashflow

Der NOI zeigt, was die Immobilie erwirtschaftet. Der Cashflow zeigt, was dem Eigentümer nach Bedienung des Kredits bleibt. Wird das obige Haus mit einer Hypothek gekauft, werden die jährlichen Kreditraten vom NOI abgezogen, um den Cashflow zu erhalten. Zwei Eigentümer derselben Immobilie können daher denselben NOI, aber sehr unterschiedliche Cashflows haben, weil sie unterschiedliche Beträge zu unterschiedlichen Konditionen geliehen haben.

Deshalb zeigt unser Rechner zuerst NOI und Cap Rate und, in einem eigenen Abschnitt, Cashflow, Eigenkapitalrendite und Schuldendienstdeckungsgrad, sobald Sie Kreditdaten eingeben.

Häufige Fehler

• Miete einrechnen, die nicht eingehen wird. Verwenden Sie realistische Mieten und berücksichtigen Sie immer den Leerstand.
• Die Kosten des Vorjahres ungeprüft übernehmen. Grundsteuer und Versicherungsprämien können nach einem Verkauf oder einer Neubewertung deutlich steigen.
• Die Verwaltung weglassen. Auch Ihre eigene Zeit hat ihren Preis, und jeder künftige Käufer wird sie einpreisen.
• Monatliche und jährliche Zahlen vermischen. Bringen Sie jeden Posten auf dieselbe Basis, bevor Sie addieren.
• Investitionsprojekte mit Reparaturen verwechseln. Laufende Reparaturen sind Betriebskosten; der Austausch einer kompletten Gebäudeanlage ist es nicht.

NOI und Cap Rate mit dem Rechner berechnen

Was ist die Cap Rate?