Calculadora de Cap Rate

A taxa de capitalização, ou cap rate, é a receita operacional líquida de um ano de um imóvel dividida pelo seu preço ou valor. Ela mostra o retorno anual que o imóvel daria se você o comprasse à vista. Um imóvel que custa 200.000 e gera 12.000 de receita operacional líquida tem uma taxa de capitalização de 6%.

Depende do mercado e do tipo de imóvel. Em muitos mercados, imóveis residenciais para aluguel são negociados com taxas de aproximadamente 4% a 10%. Uma taxa de capitalização mais baixa costuma indicar um imóvel mais caro e de menor risco em uma boa localização; uma mais alta indica mais renda pelo preço, mas muitas vezes mais risco. Compare o imóvel com outros semelhantes nas proximidades, e não com um número fixo.

A taxa de capitalização ignora o financiamento: trata o imóvel como se tivesse sido comprado à vista. O retorno sobre o caixa investido (cash-on-cash) divide o seu fluxo de caixa anual após as parcelas do empréstimo pelo dinheiro que você efetivamente aplicou. O ROI geralmente vai além e inclui valorização, amortização do empréstimo e custos de venda. Use a taxa de capitalização para comparar imóveis, e os outros dois para avaliar um negócio específico.

Dois compradores podem financiar o mesmo prédio de formas muito diferentes. Deixar o empréstimo de fora faz da taxa de capitalização uma medida do próprio imóvel, para que você possa comparar prédios de forma justa, independentemente de como cada comprador paga por eles.

Sim, na maioria dos casos. Poucos imóveis ficam alugados todos os dias do ano, e alguns inquilinos pagam com atraso ou não pagam. Uma vacância e inadimplência de 3% a 10% é uma premissa comum; use o histórico real do imóvel ou dados do mercado local quando os tiver.

Sim. O mesmo método funciona para apartamentos, escritórios, lojas, galpões e edifícios de uso misto. Em locações comerciais, verifique quais custos são pagos pelo inquilino e quais pelo proprietário, e informe como despesas operacionais apenas os custos do proprietário.

Os preços refletem como os compradores enxergam o risco e o potencial de crescimento. Em cidades valorizadas, os compradores aceitam um retorno de renda menor porque esperam que os aluguéis e os valores subam e que a vacância continue baixa, por isso as taxas de capitalização são menores. Em mercados menores ou menos estáveis, os compradores querem mais renda em troca de mais risco, por isso as taxas de capitalização são maiores.

A taxa de capitalização é um retrato de um único ano. Ela não mostra o crescimento futuro dos aluguéis, as mudanças de valor, grandes reparos que estão por vir nem o efeito de um empréstimo. Além disso, ela só é tão precisa quanto os números que você informa. Use-a como uma primeira triagem rápida e, antes de investir, faça uma análise completa do fluxo de caixa.