キャップレート計算機

キャップレート（還元利回り）とは、物件の年間の純営業収益を、その価格または価値で割ったものです。物件を全額現金で購入した場合に得られる年間の利回りを示します。価格が 200,000 で純営業収益が 12,000 の物件のキャップレートは 6% です。

市場や物件の種類によって異なります。多くの市場では、住宅系の賃貸物件はおおむね 4% から 10% のキャップレートで取引されています。キャップレートが低い場合は、通常、好立地にある高価格・低リスクの物件を意味し、高い場合は価格に対して収入が多い一方で、リスクも高いことが多いと言えます。固定の数値ではなく、近隣の類似物件と比較しましょう。

キャップレートは資金調達を考慮せず、物件を現金で購入したものとして扱います。キャッシュ・オン・キャッシュ・リターンは、ローン返済後の年間キャッシュフローを、実際に投じた自己資金で割ったものです。ROI は通常さらに範囲が広く、値上がり益、ローン元本の返済、売却費用なども含みます。物件同士の比較にはキャップレートを、個別の取引の評価には他の二つの指標を使いましょう。

同じ建物でも、買い手によって資金調達の方法はまったく異なります。ローンを除外することで、キャップレートは物件そのものの指標となり、買い手がどのように支払うかに関係なく、建物を公平に比較できます。

はい、ほとんどの場合は含めるべきです。一年中毎日満室という物件はまれで、家賃の支払いが遅れたり、まったく支払わなかったりする入居者もいます。空室・滞納損失として 3% から 10% を見込むのが一般的です。物件の実績データや地域の市場データがあれば、それを使ってください。

はい。同じ方法で、マンション、オフィス、店舗、倉庫、複合用途ビルにも使えます。商業用の賃貸借契約では、どの費用をテナントが負担し、どの費用をオーナーが負担するかを確認し、運営費にはオーナー負担分だけを入力してください。

価格には、買い手がリスクと成長性をどう見ているかが反映されます。人気の都市では、賃料や資産価値の上昇と低い空室率が見込まれるため、買い手は低めの収益利回りを受け入れます。そのためキャップレートは低くなります。一方、小規模な市場や安定性に欠ける市場では、買い手はリスクが高い分だけ多くの収入を求めるため、キャップレートは高くなります。

キャップレートはある一年間のスナップショットにすぎません。将来の賃料上昇、価値の変動、今後必要になる大規模修繕、ローンの影響は反映されません。また、その精度は入力した数値の正確さ次第です。最初のふるい分けとして手早く使い、投資する前には詳細なキャッシュフロー分析を行いましょう。