အရင်းအနှီးပြုနှုန်း တွက်စက်
အိမ်ခြံမြေတစ်ခုသည် ၎င်း၏ဈေးနှုန်းနှင့် နှိုင်းယှဉ်လျှင် ဝင်ငွေမည်မျှ ရှာပေးသည်ကို သိရှိပါ — ချေးငွေ မထည့်တွက်မီ။
သင့် အရင်းအနှီးပြုနှုန်းကို တွက်ချက်ပါ
ဝင်ငွေ
သင်ပေးခဲ့သည့်ငွေ သို့မဟုတ် ယနေ့ ရောင်းလျှင် ရနိုင်မည့်ဈေး။
ယူနစ်အားလုံးမှ တစ်လလျှင် သတ်မှတ်ထားသော စုစုပေါင်း အိမ်ငှားခ။
ကားရပ်နားခ၊ အဝတ်လျှော်ခ၊ ပစ္စည်းသိုလှောင်ခနှင့် အလားတူ ဝင်ငွေ (မဖြစ်မနေမဟုတ်)။
လွတ်နေသော ယူနစ်များ သို့မဟုတ် မပေးဆောင်သော ငှားခကြောင့် ဆုံးရှုံးမည်ဟု ခန့်မှန်းသော ဝင်ငွေ အချိုး။
လုပ်ငန်းလည်ပတ်စရိတ်များ
အိမ်ခြံမြေကို လည်ပတ်ရန် ကုန်ကျစရိတ်များ။ အိမ်ချေးငွေ ပြန်ဆပ်ငွေများကို မထည့်ပါနှင့်။
တစ်လလျှင် စုစုပေါင်း —
ရလဒ်များ
အရင်းအနှီးပြုနှုန်း —
အရင်းအနှီးပြုနှုန်းကို ကြည့်ရန် ဝယ်ယူဈေးနှင့် ဝင်ငွေကို ထည့်ပါ။
| နှစ်စဉ် စုစုပေါင်းဝင်ငွေ | — |
|---|---|
| လွတ်နေမှု ဆုံးရှုံးငွေ | — |
| ထိရောက်သော စုစုပေါင်းဝင်ငွေ | — |
| နှစ်စဉ် လုပ်ငန်းလည်ပတ်စရိတ် | — |
| အသားတင် လုပ်ငန်းဝင်ငွေ (NOI) | — |
| စရိတ် အချိုး | — |
| စုစုပေါင်း ငှားခ မြှောက်ကိန်း (GRM) | — |
| ဝယ်ယူဈေး | — |
ငွေကြေးထောက်ပံ့မှု (မဖြစ်မနေ မဟုတ်)
ငွေသားဖြင့် အပြည့် ဝယ်ယူလျှင် ဤအကွက်များကို ဗလာထားပါ။ 100% အောက် ကြိုတင်ပေးငွေ၊ အတိုးနှုန်းနှင့် ချေးငွေ သက်တမ်းကို ထည့်လိုက်သည်နှင့် cash-on-cash အမြတ်နှင့် DSCR ပေါ်လာမည်။
ဈေးနှုန်းထဲမှ သင် ငွေသားဖြင့် ပေးချေသော အချိုး။
ချေးငွေ၏ နှစ်စဉ် အတိုးနှုန်း။
ချေးငွေ ကြာမြင့်မည့် ကာလ၊ အများဆုံး နှစ် 50 အထိ။
ဝယ်ယူစဉ် ငွေသားဖြင့် ပေးချေသော အခကြေးငွေများ၊ အခွန်များနှင့် အခြား တစ်ကြိမ်တည်း ကုန်ကျစရိတ်များ (မဖြစ်မနေ မဟုတ်)။
| ချေးငွေ ပမာဏ | — |
|---|---|
| လစဉ် ချေးငွေ ပြန်ဆပ်ငွေ | — |
| နှစ်စဉ် ကြွေးမြီ ပြန်ဆပ်ငွေ | — |
| နှစ်စဉ် ငွေသားစီးဆင်းမှု | — |
| လစဉ် ငွေသားစီးဆင်းမှု | — |
| Cash-on-cash အမြတ် | — |
| ကြွေးမြီ ပြန်ဆပ်နိုင်မှု အချိုး (DSCR) | — |
ပြောင်းပြန် တွက်ချက်မှု
အိမ်ခြံမြေတစ်ခုက သင့် ပစ်မှတ် အရင်းအနှီးပြုနှုန်းကို ထုတ်ပေးမည့် ဈေးနှုန်းကို ရှာပါ။
| ပစ်မှတ် အရင်းအနှီးပြုနှုန်းတွင် အိမ်ခြံမြေ တန်ဖိုး | — |
|---|
အရင်းအနှီးပြုနှုန်းကို တွက်ချက်ပုံ
တွက်စက်သည် တန်ဖိုးဖြတ်သူများနှင့် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများ အသုံးပြုသော စံ ဝင်ငွေနည်းလမ်းကို အဆင့်ငါးဆင့်ဖြင့် လိုက်နာသည်-
- နှစ်စဉ် စုစုပေါင်းဝင်ငွေ
(လစဉ် အိမ်ငှားခ + အခြား လစဉ်ဝင်ငွေ) × 12 - လွတ်နေမှု ဆုံးရှုံးငွေ
နှစ်စဉ် စုစုပေါင်းဝင်ငွေ × လွတ်နေမှု % - ထိရောက်သော စုစုပေါင်းဝင်ငွေ
နှစ်စဉ် စုစုပေါင်းဝင်ငွေ − လွတ်နေမှု ဆုံးရှုံးငွေ - အသားတင် လုပ်ငန်းဝင်ငွေ (NOI)
ထိရောက်သော စုစုပေါင်းဝင်ငွေ − နှစ်စဉ် လုပ်ငန်းလည်ပတ်စရိတ် - အရင်းအနှီးပြုနှုန်း
NOI ÷ ဝယ်ယူဈေး × 100%
NOI တွင် မပါဝင်သည့်အရာများ
အရင်းအနှီးပြုနှုန်းသည် အိမ်ခြံမြေကိုယ်တိုင်ကို တိုင်းတာခြင်းဖြစ်ပြီး သင်ငွေပေးချေပုံ သို့မဟုတ် သင့်ကိုယ်ပိုင်အခွန်ကို မဟုတ်ပါ။ အောက်ပါတို့ကို ချန်လှပ်ပါ-
- အိမ်ချေးငွေ သို့မဟုတ် ချေးငွေ ပြန်ဆပ်ငွေ (အရင်းနှင့် အတိုး)
- တန်ဖိုးလျော့ခြင်းနှင့် ငွေသားမဟုတ်သော အခြား စာရင်းကိုင် မှတ်တမ်းများ
- သင့် ကိုယ်ပိုင် သို့မဟုတ် ကုမ္ပဏီ ဝင်ငွေခွန်
- ခေါင်မိုးအသစ် သို့မဟုတ် အပြည့်အဝ ပြုပြင်မွမ်းမံခြင်းကဲ့သို့ တစ်ကြိမ်တည်း ကြီးမားသော တိုးမြှင့်ပြုပြင်မှုများ
တွက်ပြထားသော ဥပမာ
အငှားအိမ်ငယ်တစ်လုံးကို 250,000 ဖြင့် ဝယ်ယူထားသည်။ ၎င်းကို တစ်လလျှင် 2,100 ဖြင့် ငှားထားပြီး ပိုင်ရှင်သည် လွတ်နေမှုအတွက် ဝင်ငွေ၏ 5% ကို ဖယ်ထားသည်။ နှစ်စဉ် လည်ပတ်စရိတ်များကို အောက်တွင် ဖော်ပြထားသည်။
ငွေပမာဏများသည် မည်သည့်ငွေကြေးဖြင့်မဆို ဖြစ်နိုင်သည်၊ အစအဆုံး တစ်မျိုးတည်းကိုသာ အသုံးပြုပါ။
| အကြောင်းအရာ | တစ်နှစ်လျှင် ပမာဏ |
|---|---|
| အိမ်ခြံမြေ အခွန် | 2,600 |
| အိမ်ခြံမြေ စီမံခန့်ခွဲမှု | 1,700 |
| အာမခံ | 1,100 |
| ငှားရမ်းခြင်းနှင့် ကြော်ငြာ | 300 |
| အိမ်ရာအသင်းကြေး သို့မဟုတ် ဝန်ဆောင်ခ | 0 |
| ပိုင်ရှင်က ပေးဆောင်သော မီတာခ၊ ရေခ | 600 |
| ပြုပြင်ခြင်းနှင့် ထိန်းသိမ်းခြင်း | 1,500 |
| နှစ်စဉ် လုပ်ငန်းလည်ပတ်စရိတ် | 7,800 |
| နှစ်စဉ် စုစုပေါင်းဝင်ငွေ | 25,200 |
|---|---|
| လွတ်နေမှု ဆုံးရှုံးငွေ | 1,260 |
| ထိရောက်သော စုစုပေါင်းဝင်ငွေ | 23,940 |
| နှစ်စဉ် လုပ်ငန်းလည်ပတ်စရိတ် | 7,800 |
| အသားတင် လုပ်ငန်းဝင်ငွေ (NOI) | 16,140 |
| အရင်းအနှီးပြုနှုန်း | 6.46% |
| စရိတ် အချိုး | 32.58% |
အရင်းအနှီးပြုနှုန်းသည် 6.46% ဖြစ်ပြီး “ကောင်း” အပိုင်းအခြားထဲတွင် ကျရောက်သည်။
သင့်ရလဒ်ကို အဓိပ္ပာယ်ဖွင့်ခြင်း
“ကောင်းသော” အရင်းအနှီးပြုနှုန်း တစ်ခုတည်း မရှိပါ။ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများသည် အိမ်ခြံမြေတစ်ခုကို တူညီသောဒေသရှိ အလားတူ အိမ်ခြံမြေများနှင့် နှိုင်းယှဉ်ကြသည်။ အကြမ်းဖျင်း လမ်းညွှန်အဖြစ်-
| အရင်းအနှီးပြုနှုန်း | အဆင့် | များသောအားဖြင့် ဆိုလိုချက် |
|---|---|---|
| 0% အောက် | အနုတ် သင့်ရလဒ် | လုပ်ငန်းလည်ပတ်စရိတ်သည် ဝင်ငွေထက် များနေပါသည်။ ချေးငွေ ပြန်ဆပ်ခြင်း မရှိသေးခင်ကပင် အိမ်ခြံမြေသည် အရှုံးပေါ်နေပါသည်။ |
| 0% မှ 4% အောက် | နိမ့် သင့်ရလဒ် | ဈေးကြီးပြီး ဝယ်လိုအား မြင့်သော နေရာများတွင်၊ သို့မဟုတ် လက်ရှိဝင်ငွေထက် အနာဂတ်တိုးတက်မှုအတွက် ဝယ်ထားသော အိမ်ခြံမြေများတွင် တွေ့ရလေ့ရှိသည်။ |
| 4% မှ 6% အောက် | အသင့်အတင့် သင့်ရလဒ် | ငှားရမ်းသူ တည်ငြိမ်ပြီး တည်နေရာကောင်းသော လူနေအိမ်ခြံမြေများတွင် တွေ့ရလေ့ရှိသည်။ |
| 6% မှ 10% | ကောင်း သင့်ရလဒ် | အငှားအိမ်ခြံမြေ အများအပြားအတွက် ခိုင်မာသော ဝင်ငွေအမြတ်။ |
| 10% အထက် | မြင့် သင့်ရလဒ် | ဈေးနှုန်းနှင့် နှိုင်းယှဉ်လျှင် ဝင်ငွေ ကောင်းသော်လည်း မကြာခဏ အန္တရာယ်ပိုများခြင်း၊ အဆောက်အအုံ ဟောင်းခြင်း သို့မဟုတ် တည်နေရာ အားနည်းခြင်းကြောင့် ဖြစ်တတ်သည်။ မဝယ်မီ အကြောင်းရင်းကို ရှာဖွေပါ။ |
ဤအပိုင်းအခြားများသည် အကြမ်းဖျင်း စည်းမျဉ်းများသာ ဖြစ်သည်။ ပုံမှန် အရင်းအနှီးပြုနှုန်းများသည် နိုင်ငံ၊ မြို့၊ အိမ်ခြံမြေအမျိုးအစားနှင့် အတိုးနှုန်း အခြေအနေအလိုက် ကွာခြားသောကြောင့် အမြဲတမ်း အလားတူချင်း နှိုင်းယှဉ်ပါ။
မေးလေ့ရှိသော မေးခွန်းများ
အရင်းအနှီးပြုနှုန်း ဆိုသည်မှာ အဘယ်နည်း။
အရင်းအနှီးပြုနှုန်း (cap rate) ဆိုသည်မှာ အိမ်ခြံမြေတစ်ခု၏ တစ်နှစ်တာ အသားတင် လုပ်ငန်းဝင်ငွေကို ၎င်း၏ ဈေးနှုန်း သို့မဟုတ် တန်ဖိုးဖြင့် စားထားခြင်း ဖြစ်သည်။ ၎င်းကို ငွေသားဖြင့် အပြည့်ဝယ်ခဲ့လျှင် တစ်နှစ်လျှင် ရရှိမည့် အမြတ်ကို ပြသသည်။ 200,000 တန်ပြီး အသားတင် လုပ်ငန်းဝင်ငွေ 12,000 ရှာပေးသော အိမ်ခြံမြေ၏ အရင်းအနှီးပြုနှုန်းမှာ 6% ဖြစ်သည်။
ကောင်းသော အရင်းအနှီးပြုနှုန်းသည် မည်မျှနည်း။
ဈေးကွက်နှင့် အိမ်ခြံမြေ အမျိုးအစားပေါ် မူတည်သည်။ ဈေးကွက်အများအပြားတွင် လူနေအငှားအိမ်များကို ခန့်မှန်းခြေ 4% မှ 10% ဖြင့် အရောင်းအဝယ်ပြုကြသည်။ နှုန်းနိမ့်လျှင် များသောအားဖြင့် တည်နေရာကောင်းပြီး ဈေးကြီးကာ အန္တရာယ်နည်းသော အိမ်ခြံမြေကို ဆိုလိုပြီး၊ နှုန်းမြင့်လျှင် ဈေးနှုန်းနှင့်စာလျှင် ဝင်ငွေပိုရသော်လည်း မကြာခဏ အန္တရာယ်လည်း ပိုများသည်။ ပုံသေ ကိန်းဂဏန်းတစ်ခုနှင့် မဟုတ်ဘဲ အနီးအနားရှိ အလားတူ အိမ်ခြံမြေများနှင့် နှိုင်းယှဉ်ပါ။
အရင်းအနှီးပြုနှုန်းသည် ROI သို့မဟုတ် cash-on-cash အမြတ်နှင့် မည်သို့ ကွာခြားသနည်း။
အရင်းအနှီးပြုနှုန်းသည် ချေးငွေကို ထည့်မတွက်ဘဲ အိမ်ခြံမြေကို ငွေသားဖြင့် ဝယ်ထားသကဲ့သို့ သဘောထားသည်။ Cash-on-cash အမြတ်သည် ချေးငွေပြန်ဆပ်ပြီးနောက် သင့်နှစ်စဉ် ငွေသားစီးဆင်းမှုကို သင်အမှန်တကယ် ထည့်ဝင်ခဲ့သော ငွေသားဖြင့် စားသည်။ ROI သည် များသောအားဖြင့် ထို့ထက်ပို၍ တန်ဖိုးတက်ခြင်း၊ ချေးငွေ ပြန်ဆပ်ပြီးပမာဏနှင့် ရောင်းချစရိတ်များကိုပါ ထည့်သွင်းသည်။ အိမ်ခြံမြေများကို နှိုင်းယှဉ်ရန် အရင်းအနှီးပြုနှုန်းကို သုံးပြီး သီးခြား အရောင်းအဝယ်တစ်ခုကို အကဲဖြတ်ရန် ကျန်နှစ်ခုကို သုံးပါ။
အိမ်ချေးငွေ ပြန်ဆပ်ငွေကို ဘာကြောင့် မထည့်သနည်း။
ဝယ်သူနှစ်ဦးသည် တူညီသော အဆောက်အအုံကို လုံးဝကွဲပြားသော နည်းလမ်းများဖြင့် ငွေကြေးထောက်ပံ့နိုင်သည်။ ချေးငွေကို ချန်လှပ်ခြင်းဖြင့် အရင်းအနှီးပြုနှုန်းသည် အိမ်ခြံမြေအဆင့် တိုင်းတာချက် ဖြစ်လာသောကြောင့် ဝယ်သူတစ်ဦးချင်း မည်သို့ ငွေပေးချေသည်ဖြစ်စေ အဆောက်အအုံများကို တရားမျှတစွာ နှိုင်းယှဉ်နိုင်သည်။
လွတ်နေမှုနှုန်းကို ထည့်သင့်သလား။
ထည့်သင့်ပါသည်၊ အများစုတွင်။ တစ်နှစ်ပတ်လုံး နေ့တိုင်း ငှားထားနိုင်သော အိမ်ခြံမြေ နည်းပါးပြီး အချို့ ငှားရမ်းသူများသည် နောက်ကျမှ ပေးသည် သို့မဟုတ် လုံးဝ မပေးကြပါ။ 3% မှ 10% အထိ လွတ်နေမှုနှင့် ငှားခမရမှု ဆုံးရှုံးငွေသည် အသုံးများသော ခန့်မှန်းချက် ဖြစ်သည်၊ အိမ်ခြံမြေ၏ အမှန်တကယ် မှတ်တမ်း သို့မဟုတ် ဒေသဈေးကွက် ဒေတာ ရှိလျှင် ၎င်းကို အသုံးပြုပါ။
ဤတွက်စက်ကို စီးပွားဖြစ် အိမ်ခြံမြေအတွက် သုံးနိုင်သလား။
သုံးနိုင်ပါသည်။ တူညီသော နည်းလမ်းသည် တိုက်ခန်းများ၊ ရုံးခန်းများ၊ ဆိုင်များ၊ ဂိုဒေါင်များနှင့် ရောနှောအသုံးပြု အဆောက်အအုံများအတွက် အလုပ်ဖြစ်သည်။ စီးပွားဖြစ် ငှားရမ်းစာချုပ်များတွင် မည်သည့်စရိတ်ကို ငှားရမ်းသူက ပေးပြီး မည်သည့်စရိတ်ကို ပိုင်ရှင်က ပေးသည်ကို စစ်ဆေးပြီး ပိုင်ရှင်၏ စရိတ်များကိုသာ လုပ်ငန်းလည်ပတ်စရိတ်အဖြစ် ထည့်ပါ။
တည်နေရာအလိုက် အရင်းအနှီးပြုနှုန်း ဘာကြောင့် ကွာခြားသနည်း။
ဈေးနှုန်းများသည် ဝယ်သူများက အန္တရာယ်နှင့် တိုးတက်မှုကို မည်သို့ မြင်သည်ကို ထင်ဟပ်စေသည်။ လူကြိုက်များသော မြို့များတွင် ငှားခနှင့် တန်ဖိုးများ တက်လာမည်၊ လွတ်နေမှု နည်းနေမည်ဟု မျှော်လင့်သောကြောင့် ဝယ်သူများက ဝင်ငွေအမြတ် နည်းသည်ကို လက်ခံကြပြီး အရင်းအနှီးပြုနှုန်း နိမ့်သည်။ သေးငယ်သော သို့မဟုတ် တည်ငြိမ်မှုနည်းသော ဈေးကွက်များတွင် ဝယ်သူများက အန္တရာယ်ပိုများခြင်းအတွက် ဝင်ငွေပိုလိုချင်ကြသောကြောင့် အရင်းအနှီးပြုနှုန်း မြင့်သည်။
အရင်းအနှီးပြုနှုန်း၏ ကန့်သတ်ချက်များမှာ အဘယ်နည်း။
အရင်းအနှီးပြုနှုန်းသည် တစ်နှစ်တာ၏ လျှပ်တစ်ပြက်ပုံ ဖြစ်သည်။ ၎င်းသည် အနာဂတ် ငှားခတိုးခြင်း၊ တန်ဖိုး ပြောင်းလဲခြင်း၊ လာမည့် ကြီးမားသော ပြုပြင်မှုများ သို့မဟုတ် ချေးငွေ၏ အကျိုးသက်ရောက်မှုကို မပြပါ။ ထို့ပြင် သင်ထည့်သော ကိန်းဂဏန်းများ တိကျသလောက်သာ တိကျသည်။ ပထမ အမြန်စစ်ထုတ်ရန် အသုံးပြုပြီး ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမီ ငွေသားစီးဆင်းမှု ခွဲခြမ်းစိတ်ဖြာချက် အပြည့်အစုံကို ကြည့်ပါ။
ဤတွက်စက်အကြောင်း
ဤအခမဲ့ ကိရိယာသည် အိမ်ငှားပိုင်ရှင်များ၊ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများ၊ ကျောင်းသားများနှင့် အိမ်ခြံမြေ စီမံခန့်ခွဲသူများအား အငှား သို့မဟုတ် စီးပွားဖြစ် အိမ်ခြံမြေ၏ ဝင်ငွေအမြတ်ကို စက္ကန့်ပိုင်းအတွင်း စစ်ဆေးနိုင်အောင် ကူညီပေးသည်။ တွက်ချက်မှု အဆင့်တိုင်းကို ပြသပေးသောကြောင့် ရလဒ် ဘယ်ကလာသည်ကို တိတိကျကျ မြင်နိုင်သည်။
၎င်းသည် အခြေခံ အရင်းအနှီးပြုနှုန်း ပုံသေနည်းထက် ပိုလုပ်ဆောင်ပေးသည်- လွတ်နေမှု၊ ငှားခမရမှု ဆုံးရှုံးငွေနှင့် အခြားဝင်ငွေကို ထည့်တွက်သည်၊ စရိတ်များကို လစဉ် သို့မဟုတ် နှစ်စဉ် ထည့်ခွင့်ပြုသည်၊ ချေးငွေ အသေးစိတ်ကို ထည့်လျှင် ငွေသားစီးဆင်းမှု၊ cash-on-cash အမြတ်နှင့် DSCR ကို ပေါင်းထည့်ပေးသည်၊ ပစ်မှတ် အရင်းအနှီးပြုနှုန်းမှ အိမ်ခြံမြေ တန်ဖိုးသို့ ပြောင်းပြန် တွက်ပေးပြီး သင့် ကိန်းဂဏန်းများပါဝင်သော မျှဝေနိုင်သည့် လင့်ခ်တစ်ခုကို ပေးသည်။
တွက်ချက်မှုအားလုံးကို သင့်ဘရောက်ဇာထဲတွင်သာ ပြုလုပ်သည်။ သင်ရိုက်ထည့်သော ကိန်းဂဏန်းများကို မည်သည့်ဆာဗာသို့မျှ မပို့ပါ။
ဤတွက်စက်သည် ပညာပေးနှင့် သတင်းအချက်အလက်အတွက်သာ ဖြစ်ပြီး ငွေကြေး၊ အခွန် သို့မဟုတ် ဥပဒေဆိုင်ရာ အကြံဉာဏ် မဟုတ်ပါ။ အရေးကြီးသော ဆုံးဖြတ်ချက်များကို အရည်အချင်းပြည့်မီသော ကျွမ်းကျင်သူနှင့် စစ်ဆေးပါ။