Calculator ng Cap Rate

Ang capitalization rate, o cap rate, ay ang netong kita mula sa operasyon ng isang ari-arian sa loob ng isang taon na hinati sa presyo o halaga nito. Ipinapakita nito ang taunang balik na kikitain ng ari-arian kung binili mo ito nang buo at cash. Ang ari-ariang nagkakahalaga ng 200,000 at kumikita ng 12,000 na netong kita mula sa operasyon ay may cap rate na 6%.

Nakadepende ito sa merkado at sa uri ng ari-arian. Sa maraming merkado, ang mga residensiyal na paupahan ay nabibili sa humigit-kumulang 4% hanggang 10%. Ang mas mababang cap rate ay kadalasang nangangahulugan ng mas mahal at mas mababa ang panganib na ari-arian sa magandang lokasyon; ang mas mataas ay nangangahulugan ng mas malaking kita kumpara sa presyo, pero kadalasan ay mas mataas din ang panganib. Ihambing ang ari-arian sa mga katulad nito sa malapit, sa halip na sa isang takdang numero.

Hindi isinasaalang-alang ng cap rate ang pautang: itinuturing nito ang ari-arian na parang binili nang cash. Hinahati naman ng cash-on-cash return ang iyong taunang cash flow pagkatapos ng mga hulog sa utang sa perang aktuwal mong inilabas. Kadalasang mas malawak pa ang ROI at isinasama ang pagtaas ng halaga, ang nabayarang bahagi ng utang at ang gastos sa pagbebenta. Gamitin ang cap rate para maghambing ng mga ari-arian, at ang dalawa pa para suriin ang isang partikular na transaksiyon.

Maaaring tustusan ng dalawang mamimili ang iisang gusali sa magkaibang paraan. Kapag hindi isinama ang utang, nagiging sukatan ng mismong ari-arian ang cap rate, kaya patas mong maihahambing ang mga gusali anuman ang paraan ng pagbabayad ng bawat mamimili.

Oo, sa karamihan ng kaso. Kakaunti ang ari-ariang may umuupa sa bawat araw ng taon, at may mga umuupang nahuhuli o hindi talaga nagbabayad. Karaniwang palagay ang 3% hanggang 10% para sa bakante at hindi nabayarang upa; gamitin ang aktuwal na kasaysayan ng ari-arian o datos ng lokal na merkado kung mayroon ka nito.

Oo. Gumagana ang parehong paraan para sa mga apartment, opisina, tindahan, bodega at gusaling may halo-halong gamit. Sa mga komersiyal na kontrata ng upa, tingnan kung aling mga gastos ang binabayaran ng umuupa at alin ang sa may-ari, at ang gastos lamang ng may-ari ang ilagay bilang gastos sa operasyon.

Ipinapakita ng mga presyo kung paano tinitingnan ng mga mamimili ang panganib at paglago. Sa mga sikat na lungsod, tinatanggap ng mga mamimili ang mas mababang balik sa kita dahil inaasahan nilang tataas ang upa at halaga at mananatiling mababa ang bakante, kaya mas mababa ang cap rate. Sa mas maliliit o hindi gaanong matatag na merkado, mas malaking kita ang hinihingi ng mga mamimili kapalit ng mas mataas na panganib, kaya mas mataas ang cap rate.

Ang cap rate ay larawan lamang ng isang taon. Hindi nito ipinapakita ang paglago ng upa sa hinaharap, pagbabago ng halaga, paparating na malalaking pagkukumpuni, o epekto ng utang. Kasintumpak lamang din ito ng mga numerong inilalagay mo. Gamitin ito bilang mabilis na unang pagsala, at magsagawa ng buong pagsusuri ng cash flow bago ka mamuhunan.