Kalkylator för direktavkastning
Ta reda på hur mycket en fastighet avkastar i förhållande till sitt pris – före all finansiering.
Beräkna din direktavkastning
Intäkter
Det du betalade, eller vad fastigheten skulle säljas för i dag.
Sammanlagd avtalad hyra från alla enheter per månad.
Parkering, tvättstuga, förråd och liknande intäkter (valfritt).
Den andel av intäkterna du räknar med att förlora på grund av tomma lokaler eller obetald hyra.
Driftkostnader
Kostnaderna för att driva fastigheten. Ta inte med betalningar på bolån.
Summa per månad —
Resultat
Direktavkastning —
Ange köpeskilling och intäkter för att se direktavkastningen.
| Brutto årsintäkt | — |
|---|---|
| Vakansförlust | — |
| Effektiv bruttointäkt | — |
| Årliga driftkostnader | — |
| Driftnetto (NOI) | — |
| Kostnadsandel | — |
| Bruttohyresmultipel (GRM) | — |
| Köpeskilling | — |
Finansiering (valfritt)
Lämna fälten tomma vid ett helt kontant köp. Kontantavkastning och DSCR visas när du anger en kontantinsats under 100%, en ränta och en löptid.
Den andel av priset som du betalar kontant.
Lånets årliga ränta.
Hur länge lånet löper, upp till 50 år.
Avgifter, skatter och andra engångskostnader som betalas kontant vid köpet (valfritt).
| Lånebelopp | — |
|---|---|
| Månatlig lånebetalning | — |
| Årliga lånebetalningar | — |
| Årligt kassaflöde | — |
| Månatligt kassaflöde | — |
| Kontantavkastning (cash-on-cash) | — |
| Skuldtäckningsgrad (DSCR) | — |
Omvänd beräkning
Ta reda på vid vilket pris en fastighet skulle ge din önskade direktavkastning.
| Fastighetens värde vid önskad direktavkastning | — |
|---|
Så beräknas direktavkastningen
Kalkylatorn följer den vedertagna avkastningsmetoden som värderare och investerare använder, i fem steg:
- Brutto årsintäkt
(Månadshyra + övriga intäkter per månad) × 12 - Vakansförlust
Brutto årsintäkt × vakans % - Effektiv bruttointäkt
Brutto årsintäkt − vakansförlust - Driftnetto (NOI)
Effektiv bruttointäkt − årliga driftkostnader - Direktavkastning
NOI ÷ köpeskilling × 100%
Vad som inte ingår i NOI
Direktavkastningen mäter själva fastigheten, inte hur du finansierar den eller dina personliga skatter. Uteslut följande:
- Betalningar på bolån eller andra lån (amortering och ränta)
- Avskrivningar och andra icke-kassapåverkande bokföringsposter
- Din personliga inkomstskatt eller bolagsskatt
- Större engångsinvesteringar, till exempel ett nytt tak eller en totalrenovering
Räkneexempel
Ett litet hyreshus köps för 250 000. Det hyrs ut för 2 100 per månad, och ägaren avsätter 5 % av intäkterna för vakans. De årliga driftkostnaderna visas nedan.
Beloppen kan anges i valfri valuta, så länge du använder samma valuta genomgående.
| Post | Belopp per år |
|---|---|
| Fastighetsskatt | 2 600 |
| Fastighetsförvaltning | 1 700 |
| Försäkring | 1 100 |
| Uthyrning och annonsering | 300 |
| Föreningsavgifter eller serviceavgifter | 0 |
| El, vatten och värme som ägaren betalar | 600 |
| Reparationer och underhåll | 1 500 |
| Årliga driftkostnader | 7 800 |
| Brutto årsintäkt | 25 200 |
|---|---|
| Vakansförlust | 1 260 |
| Effektiv bruttointäkt | 23 940 |
| Årliga driftkostnader | 7 800 |
| Driftnetto (NOI) | 16 140 |
| Direktavkastning | 6,46 % |
| Kostnadsandel | 32,58 % |
Direktavkastningen är 6,46 %, vilket hamnar i intervallet ”Sund”.
Så tolkar du resultatet
Det finns ingen enskild ”bra” direktavkastning. Investerare jämför en fastighet med liknande fastigheter i samma område. Som en grov riktlinje:
| Direktavkastning | Bedömning | Vad det vanligtvis betyder |
|---|---|---|
| under 0% | Negativ ditt resultat | Driftkostnaderna är högre än intäkterna. Fastigheten går med förlust redan innan några lånebetalningar. |
| 0% till under 4% | Låg ditt resultat | Typiskt för dyra områden med hög efterfrågan, eller för fastigheter som köpts för framtida värdetillväxt snarare än nuvarande intäkter. |
| 4% till under 6% | Måttlig ditt resultat | Vanligt för stabila, välbelägna bostadsfastigheter med trogna hyresgäster. |
| 6% till 10% | Sund ditt resultat | En stabil avkastning för många hyresfastigheter. |
| över 10% | Hög ditt resultat | Höga intäkter i förhållande till priset, ofta på grund av högre risk, en äldre byggnad eller ett sämre läge. Ta reda på varför innan du köper. |
Dessa intervall är tumregler. Normal direktavkastning skiljer sig mellan länder, städer, fastighetstyper och ränteläge, så jämför alltid lika med lika.
Vanliga frågor
Vad är direktavkastning?
Direktavkastning (på engelska cap rate eller capitalization rate) är en fastighets driftnetto för ett år delat med dess pris eller värde. Den visar den årliga avkastning fastigheten skulle ge om du köpte den helt kontant. En fastighet som kostar 200 000 och ger 12 000 i driftnetto har en direktavkastning på 6%.
Vad är en bra direktavkastning?
Det beror på marknaden och typen av fastighet. På många marknader handlas bostadsfastigheter för uthyrning till ungefär 4% till 10%. En lägre direktavkastning innebär oftast en dyrare fastighet med lägre risk i ett bra läge; en högre innebär mer intäkter i förhållande till priset, men ofta högre risk. Jämför en fastighet med liknande fastigheter i närheten i stället för med en fast siffra.
Hur skiljer sig direktavkastning från ROI eller kontantavkastning (cash-on-cash)?
Direktavkastningen bortser från finansiering: fastigheten behandlas som om den köptes kontant. Kontantavkastning (cash-on-cash) delar ditt årliga kassaflöde efter lånebetalningar med det egna kapital du faktiskt har satt in. ROI går oftast längre och räknar även med värdeökning, amortering och försäljningskostnader. Använd direktavkastningen för att jämföra fastigheter och de två andra måtten för att bedöma en specifik affär.
Varför ingår inte betalningar på bolånet?
Två köpare kan finansiera samma byggnad på helt olika sätt. Genom att lämna lånet utanför blir direktavkastningen ett mått på själva fastigheten, så att du kan jämföra byggnader rättvist oavsett hur varje köpare betalar för dem.
Ska jag räkna med vakans?
Ja, i de flesta fall. Få fastigheter är uthyrda varje dag året runt, och vissa hyresgäster betalar sent eller inte alls. Ett vanligt antagande för vakans och hyresförluster är 3% till 10%; använd fastighetens verkliga historik eller lokal marknadsdata när du har tillgång till det.
Kan jag använda kalkylatorn för kommersiella fastigheter?
Ja. Samma metod fungerar för flerbostadshus, kontor, butiker, lager och byggnader med blandad användning. För kommersiella hyresavtal bör du kontrollera vilka kostnader hyresgästen betalar och vilka ägaren betalar, och bara ange ägarens kostnader som driftkostnader.
Varför skiljer sig direktavkastningen mellan olika orter?
Priserna speglar hur köpare ser på risk och tillväxt. I populära städer accepterar köpare en lägre avkastning eftersom de räknar med att hyror och värden stiger och att vakanserna förblir låga, så direktavkastningen blir lägre. På mindre eller mindre stabila marknader vill köpare ha mer intäkter i utbyte mot högre risk, så direktavkastningen blir högre.
Vilka begränsningar har direktavkastningen?
Direktavkastningen är en ögonblicksbild av ett enda år. Den visar inte framtida hyreshöjningar, värdeförändringar, kommande större reparationer eller effekten av ett lån. Den är dessutom bara så exakt som de siffror du anger. Använd den som en snabb första sållning och gör sedan en fullständig kassaflödesanalys innan du investerar.
Om kalkylatorn
Det här kostnadsfria verktyget hjälper hyresvärdar, investerare, studenter och fastighetsförvaltare att på några sekunder kontrollera avkastningen på en hyres- eller kommersiell fastighet. Det visar varje steg i beräkningen så att du ser exakt var resultatet kommer ifrån.
Det går längre än en enkel formel för direktavkastning: det tar hänsyn till vakans, hyresförluster och övriga intäkter, låter dig ange kostnader per månad eller per år, lägger till kassaflöde, kontantavkastning och DSCR när du anger låneuppgifter, räknar baklänges från en önskad direktavkastning till ett fastighetsvärde och ger dig en delbar länk med dina siffror.
Alla beräkningar sker i din webbläsare. Siffrorna du skriver in skickas inte till någon server.
Den här kalkylatorn är endast avsedd för utbildning och information och utgör inte finansiell, skattemässig eller juridisk rådgivning. Stäm av viktiga beslut med en kvalificerad rådgivare.