कैप रेट कैलकुलेटर
जानें कि कोई संपत्ति अपनी कीमत के मुकाबले कितनी आय देती है — किसी भी ऋण या फ़ाइनेंसिंग से पहले।
अपना कैप रेट निकालें
आय
आपने जितना चुकाया, या आज संपत्ति जितने में बिकेगी।
सभी इकाइयों से तय कुल किराया, प्रति माह।
पार्किंग, लॉन्ड्री, स्टोरेज और इसी तरह की आय (वैकल्पिक)।
आय का वह हिस्सा जो खाली इकाइयों या न चुकाए गए किराये के कारण गँवाने की आपको उम्मीद है।
परिचालन खर्च
संपत्ति चलाने की लागत। होम लोन की किस्तें शामिल न करें।
कुल प्रति माह —
परिणाम
कैप रेट —
कैप रेट देखने के लिए खरीद मूल्य और आय दर्ज करें।
| सकल वार्षिक आय | — |
|---|---|
| रिक्ति से हानि | — |
| प्रभावी सकल आय | — |
| वार्षिक परिचालन खर्च | — |
| शुद्ध परिचालन आय (NOI) | — |
| खर्च अनुपात | — |
| सकल किराया गुणक (GRM) | — |
| खरीद मूल्य | — |
फ़ाइनेंसिंग (वैकल्पिक)
पूरी तरह नकद खरीद के लिए ये फ़ील्ड खाली छोड़ दें। 100% से कम डाउन पेमेंट, ब्याज दर और ऋण अवधि दर्ज करते ही कैश-ऑन-कैश रिटर्न और DSCR दिखने लगते हैं।
कीमत का वह हिस्सा जो आप नकद चुकाते हैं।
ऋण की वार्षिक ब्याज दर।
ऋण कितने समय तक चलेगा, अधिकतम 50 वर्ष।
खरीद के समय नकद चुकाए गए शुल्क, कर और अन्य एकमुश्त लागतें (वैकल्पिक)।
| ऋण राशि | — |
|---|---|
| मासिक ऋण किस्त | — |
| वार्षिक ऋण भुगतान | — |
| वार्षिक नकद प्रवाह | — |
| मासिक नकद प्रवाह | — |
| कैश-ऑन-कैश रिटर्न | — |
| ऋण सेवा कवरेज अनुपात (DSCR) | — |
उलटी गणना
वह कीमत पता करें जिस पर कोई संपत्ति आपका लक्षित कैप रेट देगी।
| लक्षित कैप रेट पर संपत्ति का मूल्य | — |
|---|
कैप रेट की गणना कैसे होती है
यह कैलकुलेटर मूल्यांकनकर्ताओं और निवेशकों द्वारा इस्तेमाल किए जाने वाले मानक आय-आधारित तरीके को पाँच चरणों में अपनाता है:
- सकल वार्षिक आय
(मासिक किराया + अन्य मासिक आय) × 12 - रिक्ति से हानि
सकल वार्षिक आय × रिक्ति % - प्रभावी सकल आय
सकल वार्षिक आय − रिक्ति से हानि - शुद्ध परिचालन आय (NOI)
प्रभावी सकल आय − वार्षिक परिचालन खर्च - कैप रेट
NOI ÷ खरीद मूल्य × 100%
NOI में क्या शामिल नहीं है
कैप रेट खुद संपत्ति को मापता है, न कि आप उसका भुगतान कैसे करते हैं या आपके निजी कर। इन्हें शामिल न करें:
- होम लोन या अन्य ऋण की किस्तें (मूलधन और ब्याज)
- मूल्यह्रास और अन्य गैर-नकद लेखा प्रविष्टियाँ
- आपका व्यक्तिगत या कॉर्पोरेट आयकर
- बड़े एकमुश्त सुधार, जैसे नई छत या पूरा नवीनीकरण
हल किया गया उदाहरण
एक छोटा किराये का मकान 2,50,000 में खरीदा गया है। इसका किराया 2,100 प्रति माह है, और मालिक रिक्ति के लिए आय का 5% अलग रखता है। सालाना परिचालन लागत नीचे दी गई है।
राशियाँ किसी भी मुद्रा में हो सकती हैं, बशर्ते आप हर जगह एक ही मुद्रा का इस्तेमाल करें।
| मद | प्रति वर्ष राशि |
|---|---|
| संपत्ति कर | 2,600 |
| संपत्ति प्रबंधन | 1,700 |
| बीमा | 1,100 |
| किरायेदार ढूँढना और विज्ञापन | 300 |
| सोसाइटी या सेवा शुल्क | 0 |
| मालिक द्वारा चुकाए गए बिजली-पानी आदि के बिल | 600 |
| मरम्मत और रखरखाव | 1,500 |
| वार्षिक परिचालन खर्च | 7,800 |
| सकल वार्षिक आय | 25,200 |
|---|---|
| रिक्ति से हानि | 1,260 |
| प्रभावी सकल आय | 23,940 |
| वार्षिक परिचालन खर्च | 7,800 |
| शुद्ध परिचालन आय (NOI) | 16,140 |
| कैप रेट | 6.46% |
| खर्च अनुपात | 32.58% |
कैप रेट 6.46% है, जो “अच्छा” श्रेणी में आता है।
अपने परिणाम को कैसे समझें
कोई एक “अच्छा” कैप रेट नहीं होता। निवेशक किसी संपत्ति की तुलना उसी इलाके की मिलती-जुलती संपत्तियों से करते हैं। मोटे तौर पर:
| कैप रेट | रेटिंग | आमतौर पर इसका क्या अर्थ है |
|---|---|---|
| 0% से कम | ऋणात्मक आपका परिणाम | परिचालन लागत आय से ज़्यादा है। किसी भी ऋण भुगतान से पहले ही संपत्ति घाटे में है। |
| 0% से 4% से कम तक | कम आपका परिणाम | महँगे, ऊँची माँग वाले इलाकों में आम, या उन संपत्तियों में जो मौजूदा आय के बजाय भविष्य की बढ़त के लिए खरीदी गई हों। |
| 4% से 6% से कम तक | मध्यम आपका परिणाम | अच्छी जगह पर स्थित, स्थायी किरायेदारों वाली स्थिर आवासीय संपत्ति के लिए सामान्य। |
| 6% से 10% तक | अच्छा आपका परिणाम | कई किराये की संपत्तियों के लिए ठोस आय रिटर्न। |
| 10% से अधिक | ऊँचा आपका परिणाम | कीमत के मुकाबले अच्छी आय, अक्सर ज़्यादा जोखिम, पुरानी इमारत या कमज़ोर लोकेशन की वजह से। खरीदने से पहले कारण पता करें। |
ये दायरे केवल मोटे अनुमान हैं। सामान्य कैप रेट देश, शहर, संपत्ति के प्रकार और ब्याज दरों के माहौल के अनुसार बदलते हैं, इसलिए हमेशा एक जैसी संपत्तियों की ही तुलना करें।
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
कैप रेट क्या है?
पूंजीकरण दर, या कैप रेट, किसी संपत्ति की एक वर्ष की शुद्ध परिचालन आय को उसकी कीमत या मूल्य से भाग देने पर मिलती है। यह दिखाती है कि अगर आप संपत्ति पूरी तरह नकद में खरीदें तो वह हर साल कितना रिटर्न देगी। 2,00,000 की लागत वाली और 12,000 की शुद्ध परिचालन आय देने वाली संपत्ति का कैप रेट 6% है।
अच्छा कैप रेट कितना होता है?
यह बाज़ार और संपत्ति के प्रकार पर निर्भर करता है। कई बाज़ारों में आवासीय किराये की संपत्तियाँ लगभग 4% से 10% के कैप रेट पर बिकती हैं। कम कैप रेट का मतलब आमतौर पर अच्छी लोकेशन में महँगी, कम जोखिम वाली संपत्ति होता है; ऊँचे कैप रेट का मतलब कीमत के मुकाबले ज़्यादा आय, पर अक्सर ज़्यादा जोखिम भी। किसी तय संख्या के बजाय संपत्ति की तुलना आसपास की मिलती-जुलती संपत्तियों से करें।
कैप रेट, ROI या कैश-ऑन-कैश रिटर्न से कैसे अलग है?
कैप रेट फ़ाइनेंसिंग को नज़रअंदाज़ करता है: यह संपत्ति को ऐसे देखता है मानो वह नकद में खरीदी गई हो। कैश-ऑन-कैश रिटर्न ऋण भुगतान के बाद के आपके सालाना नकद प्रवाह को आपके द्वारा वास्तव में लगाई गई नकद राशि से भाग देता है। ROI आमतौर पर इससे आगे जाकर मूल्य वृद्धि, ऋण की अदायगी और बिक्री की लागत भी शामिल करता है। संपत्तियों की तुलना के लिए कैप रेट का और किसी खास सौदे को परखने के लिए बाकी दोनों का इस्तेमाल करें।
होम लोन की किस्तें क्यों शामिल नहीं की जातीं?
दो खरीदार एक ही इमारत को बिल्कुल अलग-अलग तरीकों से फ़ाइनेंस कर सकते हैं। ऋण को बाहर रखने से कैप रेट संपत्ति-स्तर का पैमाना बन जाता है, ताकि आप इमारतों की निष्पक्ष तुलना कर सकें, चाहे हर खरीदार उनका भुगतान किसी भी तरह करे।
क्या मुझे रिक्ति दर शामिल करनी चाहिए?
हाँ, ज़्यादातर मामलों में। बहुत कम संपत्तियाँ साल के हर दिन किराये पर रहती हैं, और कुछ किरायेदार देर से भुगतान करते हैं या करते ही नहीं। 3% से 10% की रिक्ति और बकाया हानि एक आम अनुमान है; अगर आपके पास संपत्ति का वास्तविक इतिहास या स्थानीय बाज़ार के आँकड़े हों तो उनका इस्तेमाल करें।
क्या मैं यह कैलकुलेटर व्यावसायिक संपत्ति के लिए इस्तेमाल कर सकता हूँ?
हाँ। यही तरीका अपार्टमेंट, दफ़्तरों, दुकानों, गोदामों और मिश्रित-उपयोग वाली इमारतों पर भी लागू होता है। व्यावसायिक लीज़ में देखें कि कौन-सी लागत किरायेदार चुकाता है और कौन-सी मालिक, और परिचालन खर्च में केवल मालिक की लागत दर्ज करें।
अलग-अलग जगहों पर कैप रेट अलग क्यों होते हैं?
कीमतें दिखाती हैं कि खरीदार जोखिम और विकास को कैसे देखते हैं। लोकप्रिय शहरों में खरीदार कम आय रिटर्न स्वीकार कर लेते हैं, क्योंकि उन्हें उम्मीद होती है कि किराया और मूल्य बढ़ेंगे और रिक्ति कम रहेगी, इसलिए वहाँ कैप रेट कम होते हैं। छोटे या कम स्थिर बाज़ारों में खरीदार ज़्यादा जोखिम के बदले ज़्यादा आय चाहते हैं, इसलिए वहाँ कैप रेट ऊँचे होते हैं।
कैप रेट की सीमाएँ क्या हैं?
कैप रेट एक वर्ष की झलक भर है। यह भविष्य में किराये की बढ़त, मूल्य में बदलाव, आने वाली बड़ी मरम्मत या ऋण के असर को नहीं दिखाता। यह उतना ही सटीक है जितने सटीक आपके दर्ज किए गए आँकड़े हैं। इसे शुरुआती त्वरित जाँच के रूप में इस्तेमाल करें, और निवेश करने से पहले पूरा नकद-प्रवाह विश्लेषण ज़रूर करें।
इस कैलकुलेटर के बारे में
यह मुफ़्त टूल मकान-मालिकों, निवेशकों, छात्रों और प्रॉपर्टी मैनेजरों को किसी किराये या व्यावसायिक संपत्ति का आय रिटर्न सेकंडों में जाँचने में मदद करता है। यह गणना का हर चरण दिखाता है, ताकि आप ठीक-ठीक देख सकें कि परिणाम कहाँ से आता है।
यह साधारण कैप रेट सूत्र से आगे जाता है: यह रिक्ति, बकाया हानि और अन्य आय को ध्यान में रखता है, आपको खर्च मासिक या वार्षिक रूप में दर्ज करने देता है, ऋण का विवरण दर्ज करने पर नकद प्रवाह, कैश-ऑन-कैश रिटर्न और DSCR जोड़ता है, लक्षित कैप रेट से उलटी गणना करके संपत्ति का मूल्य निकालता है, और आपके आँकड़ों के साथ एक साझा करने योग्य लिंक देता है।
सारी गणनाएँ आपके ब्राउज़र में होती हैं। आपके दर्ज किए गए आँकड़े किसी सर्वर पर नहीं भेजे जाते।
यह कैलकुलेटर केवल शिक्षा और जानकारी के लिए है और यह वित्तीय, कर या कानूनी सलाह नहीं है। महत्वपूर्ण फ़ैसलों की जाँच किसी योग्य विशेषज्ञ से करवाएँ।