د کیپ ریټ محاسبهګر
معلوم کړئ چې یو ملکیت د خپلې بیې په پرتله څومره عاید ورکوي — د هر ډول پور یا تمویل څخه مخکې.
خپل کیپ ریټ محاسبه کړئ
عاید
هغه څه چې تاسو ورکړي، یا هغه بیه چې ملکیت به نن پرې وپلورل شي.
له ټولو واحدونو څخه ټاکل شوې ټوله کرایه، په میاشت کې.
پارکینګ، کالي مینځل، ګدام او ورته عاید (اختیاري).
د عاید هغه برخه چې تمه لرئ د تشو واحدونو یا نه ورکړل شوې کرایې له امله به یې له لاسه ورکړئ.
عملیاتي لګښتونه
د ملکیت د چلولو لګښتونه. د ګروي پور قسطونه پکې مه شاملوئ.
ټول په میاشت کې —
پایلې
کیپ ریټ —
د کیپ ریټ لیدو لپاره د پېر بیه او عاید ولیکئ.
| ناخالص کلنی عاید | — |
|---|---|
| د تشوالي زیان | — |
| اغېزمن ناخالص عاید | — |
| کلني عملیاتي لګښتونه | — |
| خالص عملیاتي عاید (NOI) | — |
| د لګښت تناسب | — |
| د ناخالصې کرایې ضریب (GRM) | — |
| د پېر بیه | — |
تمویل (اختیاري)
د بشپړ نغدي پېر لپاره دا ساحې تشې پرېږدئ. د نغدو پر نغدو ګټه او DSCR هغه وخت ښکاري کله چې له 100% کم لومړنی قسط، د ګټې نرخ او د پور موده ولیکئ.
د بیې هغه برخه چې تاسو یې په نغدو ورکوئ.
د پور کلنی د ګټې نرخ.
پور څومره موده دوام کوي، تر 50 کلونو پورې.
فیسونه، مالیې او نور یو ځلي لګښتونه چې د پېر پر وخت په نغدو ورکول کېږي (اختیاري).
| د پور مقدار | — |
|---|---|
| میاشتنی قسط | — |
| د پور کلنی خدمت | — |
| کلنی نغدي جریان | — |
| میاشتنی نغدي جریان | — |
| د نغدو پر نغدو ګټه | — |
| د پور د خدمت د پوښښ تناسب (DSCR) | — |
معکوسه محاسبه
هغه بیه ومومئ چې په هغې به یو ملکیت ستاسو هدف کیپ ریټ تولید کړي.
| په هدف کیپ ریټ کې د ملکیت ارزښت | — |
|---|
کیپ ریټ څنګه محاسبه کېږي
محاسبهګر هغه معیاري عاید پر بنسټ طریقه په پنځو ګامونو کې کاروي چې ارزونکي او پانګوال یې کاروي:
- ناخالص کلنی عاید
(میاشتنۍ کرایه + نور میاشتني عاید) × 12 - د تشوالي زیان
ناخالص کلنی عاید × د تشوالي % - اغېزمن ناخالص عاید
ناخالص کلنی عاید − د تشوالي زیان - خالص عملیاتي عاید (NOI)
اغېزمن ناخالص عاید − کلني عملیاتي لګښتونه - کیپ ریټ
NOI ÷ د پېر بیه × 100%
څه شی د NOI برخه نه ده
کیپ ریټ پخپله ملکیت اندازه کوي، نه دا چې تاسو یې پیسې څنګه ورکوئ او نه ستاسو شخصي مالیات. دا شیان پکې مه شاملوئ:
- د ګروي یا پور قسطونه (اصل پور او ګټه)
- استهلاک او نور غیر نغدي حسابداري ثبتونه
- ستاسو شخصي یا شرکتي عایداتي مالیه
- لوی یو ځلي پرمختګونه، لکه نوی چت یا بشپړه بیارغونه
حل شوې بېلګه
یو کوچنی کرایي کور په 250.000 پېرودل کېږي. د هغه میاشتنۍ کرایه 2.100 ده، او مالک د تشوالي لپاره د عاید 5% جلا ساتي. کلني چلولو لګښتونه لاندې ښودل شوي دي.
مقدارونه په هر اسعارو کې کېدای شي، په دې شرط چې تاسو له پیله تر پایه همغه یو اسعار وکاروئ.
| توکی | کلنی مقدار |
|---|---|
| د ملکیت مالیه | 2.600 |
| د ملکیت مدیریت | 1.700 |
| بیمه | 1.100 |
| کرایه ورکول او اعلانات | 300 |
| د ټولنې یا خدماتو فیسونه | 0 |
| هغه اسانتیاوې چې مالک یې پیسې ورکوي | 600 |
| ترمیم او ساتنه | 1.500 |
| کلني عملیاتي لګښتونه | 7.800 |
| ناخالص کلنی عاید | 25.200 |
|---|---|
| د تشوالي زیان | 1.260 |
| اغېزمن ناخالص عاید | 23.940 |
| کلني عملیاتي لګښتونه | 7.800 |
| خالص عملیاتي عاید (NOI) | 16.140 |
| کیپ ریټ | 6,46% |
| د لګښت تناسب | 32,58% |
کیپ ریټ 6,46% دی، چې د «ښه» په حد کې راځي.
د خپلې پایلې تشریح
یو واحد «ښه» کیپ ریټ نشته. پانګوال یو ملکیت په همدې سیمه کې له ورته ملکیتونو سره پرتله کوي. د یوې ټولیزې لارښوونې په توګه:
| کیپ ریټ | درجه | معمولاً څه معنی لري |
|---|---|---|
| له 0% څخه کم | منفي ستاسو پایله | عملیاتي لګښتونه له عاید څخه زیات دي. ملکیت حتی د پور له هر قسط څخه مخکې زیان کوي. |
| له 0% څخه تر 4% لږ | ټیټ ستاسو پایله | په ګرانو او ډېر غوښتل شویو سیمو کې، یا د هغو ملکیتونو لپاره عام دی چې د اوسني عاید پر ځای د راتلونکې ودې لپاره پېرودل شوي وي. |
| له 4% څخه تر 6% لږ | منځنی ستاسو پایله | د باثباته، په ښه ځای کې پرتو استوګنیزو ملکیتونو لپاره عام دی چې دایمي کرایهداران لري. |
| له 6% څخه تر 10% | ښه ستاسو پایله | د ډېرو کرایي ملکیتونو لپاره د عاید یوه ټینګه ګټه. |
| له 10% څخه زیات | لوړ ستاسو پایله | د بیې په پرتله ښه عاید، ډېر ځله د لوړ خطر، زړې ودانۍ یا کمزوري موقعیت له امله. د پېرلو مخکې یې لامل معلوم کړئ. |
دا حدونه یوازې تجربوي قاعدې دي. عادي کیپ ریټونه د هېوادونو، ښارونو، د ملکیت ډولونو او د ګټې نرخ د شرایطو ترمنځ توپیر لري، نو تل ورته شیان سره پرتله کړئ.
ډېرې پوښتل شوې پوښتنې
کیپ ریټ څه شی دی؟
د پانګهییز کېدو نرخ، یا کیپ ریټ، د یو ملکیت د یو کال خالص عملیاتي عاید دی چې د هغه پر بیه یا ارزښت ویشل شوی وي. دا هغه کلنۍ ګټه ښيي چې ملکیت به یې ورکړي که تاسو یې په بشپړه توګه په نغدو پیسو پېرلی وای. هغه ملکیت چې 200.000 بیه لري او 12.000 خالص عملیاتي عاید تولیدوي، 6% کیپ ریټ لري.
ښه کیپ ریټ څومره دی؟
دا په بازار او د ملکیت په ډول پورې اړه لري. په ډېرو بازارونو کې، استوګنیز کرایي ملکیتونه نږدې له 4% څخه تر 10% پورې کیپ ریټ باندې پلورل کېږي. ټیټ کیپ ریټ معمولاً په ښه موقعیت کې ګران او کم خطره ملکیت ښيي؛ لوړ کیپ ریټ د بیې په پرتله زیات عاید ښيي، خو ډېر ځله زیات خطر هم. یو ملکیت د یوې ټاکلې شمېرې پر ځای له نږدې ورته ملکیتونو سره پرتله کړئ.
کیپ ریټ له ROI یا د نغدو پر نغدو ګټې (cash-on-cash) سره څه توپیر لري؟
کیپ ریټ تمویل له پامه غورځوي: ملکیت داسې ګڼي لکه په نغدو پیسو چې پېرل شوی وي. د نغدو پر نغدو ګټه ستاسو د پور له قسطونو وروسته کلنی نغدي جریان پر هغو نغدو پیسو ویشي چې تاسو په رښتیا پانګونه کړې. ROI معمولاً نور هم مخکې ځي او د ارزښت زیاتوالی، د پور بېرته ورکړه او د پلور لګښتونه هم پکې شاملوي. د ملکیتونو د پرتلې لپاره کیپ ریټ وکاروئ، او د یوې ځانګړې معاملې د ارزونې لپاره نور دوه.
د ګروي قسطونه ولې نه شاملېږي؟
دوه پېرودونکي کولی شي یوه ودانۍ په بشپړ ډول توپیر لرونکو لارو تمویل کړي. د پور بهر ساتل کیپ ریټ د ملکیت په کچه یو معیار ګرځوي، ترڅو تاسو ودانۍ په عادلانه توګه پرتله کړئ، پرته له دې چې هر پېرودونکی یې پیسې څنګه ورکوي.
ایا زه باید د تشوالي نرخ شامل کړم؟
هو، په ډېرو مواردو کې. لږ ملکیتونه د کال هره ورځ په کرایه وي، او ځینې کرایهداران ناوخته پیسې ورکوي یا هېڅ نه ورکوي. له 3% څخه تر 10% پورې تشوالی او نه ترلاسه شوې کرایه یو عام اټکل دی؛ کله چې ولرئ، د ملکیت رښتینی تاریخچه یا د سیمهییز بازار معلومات وکاروئ.
ایا زه دا محاسبهګر د سوداګریز ملکیت لپاره کارولی شم؟
هو. همدا طریقه د اپارتمانونو، دفترونو، دوکانونو، ګدامونو او ګډې کارونې ودانیو لپاره کار کوي. په سوداګریزو کرایهلیکونو کې وګورئ چې کوم لګښتونه کرایهدار ورکوي او کوم مالک، او د عملیاتي لګښتونو په توګه یوازې د مالک لګښتونه ولیکئ.
کیپ ریټونه له یو ځای څخه بل ځای ته ولې توپیر لري؟
بیې دا منعکسوي چې پېرودونکي خطر او وده څنګه ویني. په مشهورو ښارونو کې پېرودونکي ټیټ عایدي ګټه مني ځکه چې تمه لري کرایې او ارزښتونه به لوړ شي او تشوالی به ټیټ پاتې شي، نو کیپ ریټونه ټیټ وي. په کوچنیو یا لږ باثباته بازارونو کې پېرودونکي د زیات خطر په بدل کې زیات عاید غواړي، نو کیپ ریټونه لوړ وي.
د کیپ ریټ محدودیتونه کوم دي؟
کیپ ریټ د یو کال انځور دی. دا د کرایې راتلونکې وده، د ارزښت بدلونونه، راتلونکي لوی ترمیمونه یا د پور اغېز نه ښيي. دا یوازې هغومره دقیق دی څومره چې ستاسو لیکل شوې شمېرې دقیقې وي. د یوې چټکې لومړنۍ کتنې په توګه یې وکاروئ، بیا د پانګونې مخکې د نغدي جریان بشپړ تحلیل وګورئ.
د دې محاسبهګر په اړه
دا وړیا وسیله د کور مالکانو، پانګوالو، زدهکوونکو او د ملکیت مدیرانو سره مرسته کوي چې په څو ثانیو کې د یو کرایي یا سوداګریز ملکیت عایدي ګټه وګوري. دا د محاسبې هر ګام ښيي ترڅو تاسو په سمه توګه ووینئ چې پایله له کومه راځي.
دا د کیپ ریټ له ساده فورمول څخه هاخوا ځي: تشوالی، د کریډیټ زیان او نور عاید په پام کې نیسي، تاسو ته اجازه درکوي چې لګښتونه میاشتني یا کلني ولیکئ، کله چې د پور جزئیات ولیکئ نغدي جریان، د نغدو پر نغدو ګټه او DSCR ورزیاتوي، له یو هدف کیپ ریټ څخه شاته د ملکیت ارزښت ته محاسبه کوي، او ستاسو د شمېرو سره د شریکولو وړ لینک درکوي.
ټولې محاسبې ستاسو په براوزر کې کېږي. هغه شمېرې چې تاسو یې لیکئ هېڅ سرور ته نه لېږل کېږي.
دا محاسبهګر یوازې د زدهکړې او معلوماتو لپاره دی او مالي، مالیاتي یا حقوقي مشوره نه ده. مهمې پرېکړې له یو وړ متخصص سره وګورئ.