Fikajiana ny tahan'ny kapitalizasiona
Fantaro hoe ohatrinona ny vola miditra azon'ny fananana iray raha ampitahaina amin'ny vidiny — alohan'ny famatsiam-bola rehetra.
Kajio ny tahan'ny kapitalizasiona
Vola miditra
Ny vola naloanao, na ny vidiny mety hivarotana ny fananana anio.
Ny totalin'ny hofa voalahatra avy amin'ny trano na efitra rehetra, isam-bolana.
Fijanonan'ny fiara, fanasan-damba, fitehirizana entana sy vola miditra mitovy amin'ireo (tsy voatery).
Ny ampahany amin'ny vola miditra andrasanao ho very noho ny trano foana na ny hofa tsy voaloa.
Fandaniana amin'ny fampandehanana
Ny saran'ny fampandehanana ny fananana. Aza ampidirina ny famerenana ny trosa an-trano.
Totaly isam-bolana —
Valiny
Tahan'ny kapitalizasiona —
Ampidiro ny vidin'ny fividianana sy ny vola miditra mba hahitana ny tahan'ny kapitalizasiona.
| Vola miditra tsy voadio isan-taona | — |
|---|---|
| Fatiantoka noho ny tsy fisian'ny mpanofa | — |
| Vola miditra tsy voadio tena azo | — |
| Fandaniana amin'ny fampandehanana isan-taona | — |
| Vola miditra madio avy amin'ny fampandehanana (NOI) | — |
| Tahan'ny fandaniana | — |
| Tahan'ny vidiny amin'ny hofa tsy voadio (GRM) | — |
| Vidin'ny fividianana | — |
Famatsiam-bola (tsy voatery)
Avelao ho foana ireo saha ireo raha vola mitsinjaka manontolo no hividianana. Miseho ny tombony vola mitsinjaka amin'ny vola mitsinjaka sy ny DSCR rehefa mampiditra vola aloa mialoha latsaky ny 100%, tahan'ny zanabola ary faharetan'ny trosa ianao.
Ny ampahany amin'ny vidiny aloanao amin'ny vola mitsinjaka.
Ny tahan'ny zanabolan'ny trosa isan-taona.
Ny faharetan'ny trosa, hatramin'ny 50 taona.
Sarany, hetra ary fandaniana hafa indray mandeha aloa amin'ny vola mitsinjaka amin'ny fividianana (tsy voatery).
| Habetsahan'ny trosa | — |
|---|---|
| Famerenana trosa isam-bolana | — |
| Famerenana trosa isan-taona | — |
| Fikorianam-bola isan-taona | — |
| Fikorianam-bola isam-bolana | — |
| Tombony vola mitsinjaka amin'ny vola mitsinjaka | — |
| Tahan'ny fandrakofana ny famerenana trosa (DSCR) | — |
Kajy mivadika
Tadiavo ny vidiny hahazoan'ny fananana iray ny tahan'ny kapitalizasiona kendrenao.
| Sandan'ny fananana amin'ny tahan'ny kapitalizasiona kendrena | — |
|---|
Ny fomba fikajiana ny tahan'ny kapitalizasiona
Manaraka ny fomba fanombanana mifototra amin'ny vola miditra ampiasain'ny mpanombana sy ny mpampiasa vola ity fikajiana ity, amin'ny dingana dimy:
- Vola miditra tsy voadio isan-taona
(Hofa isam-bolana + vola miditra hafa isam-bolana) × 12 - Fatiantoka noho ny tsy fisian'ny mpanofa
Vola miditra tsy voadio isan-taona × % tsy fisian'ny mpanofa - Vola miditra tsy voadio tena azo
Vola miditra tsy voadio isan-taona − fatiantoka noho ny tsy fisian'ny mpanofa - Vola miditra madio avy amin'ny fampandehanana (NOI)
Vola miditra tsy voadio tena azo − fandaniana amin'ny fampandehanana isan-taona - Tahan'ny kapitalizasiona
NOI ÷ vidin'ny fividianana × 100%
Izay tsy anisan'ny NOI
Ny fananana mihitsy no refesin'ny tahan'ny kapitalizasiona, fa tsy ny fomba fandoavanao azy na ny hetranao manokana. Esory ireto:
- Famerenana ny trosa an-trano na trosa hafa (renivola sy zanabola)
- Fihenan'ny sanda sy ireo fanoratana ara-kaonty hafa tsy misy vola mivoaka
- Ny hetra amin'ny fidiram-bolanao manokana na an'ny orinasa
- Fanatsarana lehibe indray mandeha, toy ny tafo vaovao na fanavaozana tanteraka
Ohatra voakajy
Trano kely atao hofaina iray no novidina 250,000. Hofaina 2,100 isam-bolana izy, ary manokana 5% amin'ny vola miditra ho an'ny fotoana tsy misy mpanofa ny tompony. Voatanisa etsy ambany ny fandaniana isan-taona amin'ny fampandehanana.
Mety amin'ny vola rehetra ny sandan'ireo isa, raha mbola mampiasa vola iray ihany ianao hatramin'ny voalohany ka hatramin'ny farany.
| Singa | Sandany isan-taona |
|---|---|
| Hetra amin'ny fananana | 2,600 |
| Fitantanana ny fananana | 1,700 |
| Fiantohana | 1,100 |
| Fampanofana sy dokam-barotra | 300 |
| Saran'ny fikambanan'ny tompon-trano na saran'ny tolotra | 0 |
| Rano sy jiro aloan'ny tompony | 600 |
| Fanamboarana sy fikojakojana | 1,500 |
| Fandaniana amin'ny fampandehanana isan-taona | 7,800 |
| Vola miditra tsy voadio isan-taona | 25,200 |
|---|---|
| Fatiantoka noho ny tsy fisian'ny mpanofa | 1,260 |
| Vola miditra tsy voadio tena azo | 23,940 |
| Fandaniana amin'ny fampandehanana isan-taona | 7,800 |
| Vola miditra madio avy amin'ny fampandehanana (NOI) | 16,140 |
| Tahan'ny kapitalizasiona | 6.46% |
| Tahan'ny fandaniana | 32.58% |
6.46% ny tahan'ny kapitalizasiona, izay latsaka ao amin'ny elanelana « Tsara ».
Ny fandikana ny valinao
Tsy misy tahan'ny kapitalizasiona « tsara » tokana. Ampitahain'ny mpampiasa vola amin'ny fananana mitovy aminy ao amin'ny faritra iray ihany ny fananana iray. Ho torolalana ankapobeny:
| Tahan'ny kapitalizasiona | Fanombanana | Ny dikany matetika |
|---|---|---|
| latsaky ny 0% | Ratsy ny valinao | Ambony noho ny vola miditra ny fandaniana amin'ny fampandehanana. Maty vola ny fananana na dia alohan'ny famerenana trosa rehetra aza. |
| 0% ka hatramin'ny latsaky ny 4% | Ambany ny valinao | Mahazatra any amin'ny faritra lafo sy be mpitady, na amin'ny fananana novidina noho ny fitomboan'ny sandany amin'ny ho avy fa tsy noho ny vola miditra ankehitriny. |
| 4% ka hatramin'ny latsaky ny 6% | Antonony ny valinao | Mahazatra ho an'ny fananana fonenana milamina, tsara toerana ary manana mpanofa maharitra. |
| 6% ka hatramin'ny 10% | Tsara ny valinao | Tombony ara-bola mafy orina ho an'ny fananana atao hofaina maro. |
| mihoatra ny 10% | Ambony ny valinao | Vola miditra betsaka raha oharina amin'ny vidiny, matetika noho ny loza mety hitranga lehibe kokoa, trano efa antitra na toerana ratsy kokoa. Fantaro ny antony alohan'ny hividianana. |
Fitsipika ankapobeny fotsiny ireo elanelana ireo. Miovaova arakaraka ny firenena, ny tanàna, ny karazana fananana ary ny toe-javatra mikasika ny zanabola ny tahan'ny kapitalizasiona mahazatra, ka ampitahao amin'ny mitovy aminy foana.
Vakio bebe kokoa: ohatrinona ny tahan'ny kapitalizasiona tsara?
Fanontaniana matetika apetraka
Inona no atao hoe tahan'ny kapitalizasiona?
Ny tahan'ny kapitalizasiona, na cap rate, dia ny vola miditra madio avy amin'ny fampandehanana ny fananana iray mandritra ny herintaona zaraina amin'ny vidiny na ny sandany. Asehony ny tombony isan-taona ho azon'ny fananana raha novidinao tamin'ny vola mitsinjaka manontolo izy. Ny fananana mitentina 200,000 ary mamokatra vola miditra madio avy amin'ny fampandehanana 12,000 dia manana tahan'ny kapitalizasiona 6%.
Ohatrinona ny tahan'ny kapitalizasiona tsara?
Miankina amin'ny tsena sy ny karazana fananana izany. Amin'ny tsena maro, ny fananana fonenana atao hofaina dia amidy amin'ny tahany eo amin'ny 4% ka hatramin'ny 10% eo ho eo. Ny taha ambany kokoa matetika dia midika fananana lafo kokoa sy tsy dia misy loza loatra amin'ny toerana tsara; ny taha ambony kokoa dia midika vola miditra betsaka kokoa raha oharina amin'ny vidiny, saingy matetika misy loza bebe kokoa. Ampitahao amin'ny fananana mitovy aminy eo akaiky eo ny fananana iray fa tsy amin'ny isa raikitra.
Inona no maha samy hafa ny tahan'ny kapitalizasiona amin'ny ROI na ny tombony vola mitsinjaka amin'ny vola mitsinjaka?
Tsy raisin'ny tahan'ny kapitalizasiona an-tanana ny famatsiam-bola: heveriny ho novidina tamin'ny vola mitsinjaka ny fananana. Ny tombony vola mitsinjaka amin'ny vola mitsinjaka (cash-on-cash) dia mizara ny fikorianan'ny volanao isan-taona aorian'ny famerenana trosa amin'ny vola tena napetrakao. Ny ROI matetika dia mandeha lavitra kokoa ka mampiditra ny fiakaran'ny sanda, ny famerenana ny renivolan'ny trosa ary ny saran'ny fivarotana. Ampiasao ny tahan'ny kapitalizasiona hampitahana fananana, ary ireo roa hafa hitsarana fifanarahana iray manokana.
Nahoana no tsy ampidirina ny famerenana ny trosa an-trano?
Mpividy roa dia mety hamatsy vola ny trano iray ihany amin'ny fomba samy hafa tanteraka. Ny fanesorana ny trosa dia mahatonga ny tahan'ny kapitalizasiona ho fandrefesana eo amin'ny haavon'ny fananana, ka afaka mampitaha trano amin'ny fomba ara-drariny ianao na ahoana na ahoana ny fomba fandoavan'ny mpividy tsirairay.
Tokony hampiditra tahan'ny tsy fisian'ny mpanofa ve aho?
Eny, amin'ny ankamaroan'ny toe-javatra. Vitsy ny fananana hofaina isan'andro mandritra ny taona manontolo, ary misy mpanofa mandoa tara na tsy mandoa mihitsy. Fiheverana mahazatra ny fatiantoka noho ny tsy fisian'ny mpanofa sy ny hofa tsy voaloa 3% ka hatramin'ny 10%; ampiasao ny tantara marina momba ny fananana na ny angon-drakitry ny tsena eo an-toerana raha manana izany ianao.
Azoko ampiasaina amin'ny fananana ara-barotra ve ity fikajiana ity?
Eny. Mety amin'ny trano fonenana iombonana, birao, fivarotana, trano fitehirizana entana ary trano misy fampiasana mifangaro ihany koa ny fomba iray ihany. Ho an'ny fifanarahana fanofana ara-barotra, jereo hoe iza amin'ireo sarany no aloan'ny mpanofa ary iza no aloan'ny tompony, ary ny saran'ny tompony ihany no ampidiro ho fandaniana amin'ny fampandehanana.
Nahoana no samy hafa arakaraka ny toerana ny tahan'ny kapitalizasiona?
Taratry ny fomba fijerin'ny mpividy ny loza sy ny fitomboana ny vidiny. Any amin'ny tanàna malaza, manaiky tombony ambany kokoa ny mpividy satria manantena izy fa hiakatra ny hofa sy ny sanda ary hijanona ho vitsy ny trano foana, ka ambany kokoa ny tahan'ny kapitalizasiona. Any amin'ny tsena kely kokoa na tsy dia milamina, mitady vola miditra betsaka kokoa ny mpividy ho takalon'ny loza bebe kokoa, ka ambony kokoa ny tahan'ny kapitalizasiona.
Inona avy ireo fetran'ny tahan'ny kapitalizasiona?
Sarin'ny herintaona iray monja ny tahan'ny kapitalizasiona. Tsy asehony ny fitomboan'ny hofa amin'ny ho avy, ny fiovan'ny sanda, ireo fanamboarana lehibe ho avy, na ny vokatry ny trosa. Tsy marina mihoatra ny isa ampidirinao koa izy. Ampiasao ho fitiliana voalohany haingana izy, ary jereo ny fanadihadiana feno momba ny fikorianam-bola alohan'ny hampiasanao vola.
Mombamomba ity fikajiana ity
Manampy ny tompon-trano mampanofa, ny mpampiasa vola, ny mpianatra ary ny mpitantana fananana ity fitaovana maimaimpoana ity mba hijery ao anatin'ny segondra vitsy ny tombony ara-bola azo avy amin'ny fananana atao hofaina na ara-barotra. Asehony ny dingana rehetra amin'ny kajy mba hahitanao mazava tsara ny niavian'ny valiny.
Mihoatra ny raikipohy fototra amin'ny tahan'ny kapitalizasiona izy: raisiny an-tanana ny tsy fisian'ny mpanofa, ny hofa tsy voaloa ary ny vola miditra hafa, avelany hampiditra ny fandaniana isam-bolana na isan-taona ianao, ampiany ny fikorianam-bola, ny tombony vola mitsinjaka amin'ny vola mitsinjaka ary ny DSCR rehefa ampidirinao ny antsipirian'ny trosa, kajiany mivadika avy amin'ny tahan'ny kapitalizasiona kendrena ny sandan'ny fananana, ary omeny rohy azo zaraina misy ny isanao ianao.
Ao amin'ny navigateur-nao no anaovana ny kajy rehetra. Tsy alefa any amin'ny mpizara na iray aza ny isa soratanao.
Natao ho an'ny fanabeazana sy ny fampahalalana fotsiny ity fikajiana ity fa tsy torohevitra ara-bola, ara-ketra na ara-dalàna. Hamarino amin'ny matihanina mahay ireo fanapahan-kevitra lehibe.