เครื่องคำนวณ Cap Rate
ดูว่าอสังหาริมทรัพย์สร้างรายได้เท่าใดเมื่อเทียบกับราคา โดยยังไม่รวมผลของการกู้ยืม
คำนวณอัตรา Cap Rate ของคุณ
รายได้
ราคาที่คุณจ่ายไป หรือราคาที่อสังหาริมทรัพย์นี้จะขายได้ในวันนี้
ค่าเช่าตามสัญญารวมจากทุกยูนิตต่อเดือน
รายได้จากที่จอดรถ ห้องซักรีด ห้องเก็บของ และรายได้ลักษณะเดียวกัน (ไม่บังคับ)
สัดส่วนรายได้ที่คุณคาดว่าจะสูญเสียจากยูนิตที่ว่างหรือค่าเช่าที่ไม่ได้รับชำระ
ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน
ต้นทุนในการดูแลและบริหารอสังหาริมทรัพย์ ไม่ต้องรวมค่างวดสินเชื่อ
รวมต่อเดือน —
ผลลัพธ์
อัตรา Cap Rate —
กรอกราคาซื้อและรายได้เพื่อดูอัตรา Cap Rate
| รายได้รวมต่อปี | — |
|---|---|
| รายได้ที่สูญเสียจากการว่าง | — |
| รายได้รวมที่เก็บได้จริง | — |
| ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานต่อปี | — |
| รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน (NOI) | — |
| อัตราส่วนค่าใช้จ่าย | — |
| ตัวคูณค่าเช่ารวม (GRM) | — |
| ราคาซื้อ | — |
การจัดหาเงินทุน (ไม่บังคับ)
เว้นช่องเหล่านี้ว่างไว้หากซื้อด้วยเงินสดทั้งหมด ผลตอบแทนเงินสด (Cash-on-Cash) และ DSCR จะแสดงเมื่อคุณกรอกเงินดาวน์ต่ำกว่า 100% อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาเงินกู้
สัดส่วนของราคาที่คุณจ่ายเป็นเงินสด
อัตราดอกเบี้ยต่อปีของเงินกู้
ระยะเวลาผ่อนชำระเงินกู้ สูงสุด 50 ปี
ค่าธรรมเนียม ภาษี และค่าใช้จ่ายอื่นที่เกิดขึ้นครั้งเดียวซึ่งจ่ายเป็นเงินสดเมื่อซื้อ (ไม่บังคับ)
| วงเงินกู้ | — |
|---|---|
| ค่างวดสินเชื่อรายเดือน | — |
| ภาระชำระหนี้ต่อปี | — |
| กระแสเงินสดต่อปี | — |
| กระแสเงินสดต่อเดือน | — |
| ผลตอบแทนเงินสด (Cash-on-Cash) | — |
| อัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ (DSCR) | — |
การคำนวณย้อนกลับ
หาราคาที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์ให้อัตรา Cap Rate ตามเป้าหมายของคุณ
| มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่อัตรา Cap Rate เป้าหมาย | — |
|---|
วิธีคำนวณอัตรา Cap Rate
เครื่องคำนวณนี้ใช้วิธีพิจารณาจากรายได้ (Income Approach) แบบมาตรฐานที่ผู้ประเมินราคาและนักลงทุนใช้ โดยแบ่งเป็นห้าขั้นตอน:
- รายได้รวมต่อปี
(ค่าเช่ารายเดือน + รายได้อื่นรายเดือน) × 12 - รายได้ที่สูญเสียจากการว่าง
รายได้รวมต่อปี × อัตราว่าง % - รายได้รวมที่เก็บได้จริง
รายได้รวมต่อปี − รายได้ที่สูญเสียจากการว่าง - รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน (NOI)
รายได้รวมที่เก็บได้จริง − ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานต่อปี - อัตรา Cap Rate
NOI ÷ ราคาซื้อ × 100%
สิ่งที่ไม่นับรวมใน NOI
อัตรา Cap Rate วัดผลของตัวอสังหาริมทรัพย์เอง ไม่ใช่วิธีที่คุณจ่ายเงินซื้อหรือภาษีส่วนตัวของคุณ จึงไม่ต้องรวมรายการต่อไปนี้:
- ค่างวดสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือเงินกู้ (เงินต้นและดอกเบี้ย)
- ค่าเสื่อมราคาและรายการทางบัญชีอื่นที่ไม่ใช่เงินสด
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือภาษีเงินได้นิติบุคคลของคุณ
- การปรับปรุงครั้งใหญ่ที่เกิดขึ้นครั้งเดียว เช่น การเปลี่ยนหลังคาใหม่หรือการรีโนเวตทั้งหลัง
ตัวอย่างการคำนวณ
บ้านเช่าหลังเล็กหลังหนึ่งซื้อมาในราคา 250,000 ให้เช่าได้เดือนละ 2,100 และเจ้าของกันรายได้ไว้ 5% สำหรับช่วงที่ไม่มีผู้เช่า ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานต่อปีแสดงไว้ด้านล่าง
จำนวนเงินจะเป็นสกุลเงินใดก็ได้ ขอเพียงใช้สกุลเงินเดียวกันตลอดการคำนวณ
| รายการ | จำนวนเงินต่อปี |
|---|---|
| ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง | 2,600 |
| ค่าบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ | 1,700 |
| ค่าประกันภัย | 1,100 |
| ค่าหาผู้เช่าและโฆษณา | 300 |
| ค่าส่วนกลางหรือค่าบริการ | 0 |
| ค่าสาธารณูปโภคที่เจ้าของจ่าย | 600 |
| ค่าซ่อมแซมและบำรุงรักษา | 1,500 |
| ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานต่อปี | 7,800 |
| รายได้รวมต่อปี | 25,200 |
|---|---|
| รายได้ที่สูญเสียจากการว่าง | 1,260 |
| รายได้รวมที่เก็บได้จริง | 23,940 |
| ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานต่อปี | 7,800 |
| รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน (NOI) | 16,140 |
| อัตรา Cap Rate | 6.46% |
| อัตราส่วนค่าใช้จ่าย | 32.58% |
อัตรา Cap Rate เท่ากับ 6.46% ซึ่งอยู่ในช่วง “ดี”
การตีความผลลัพธ์ของคุณ
ไม่มีอัตรา Cap Rate ใดที่ “ดี” เพียงค่าเดียว นักลงทุนจะเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์กับทรัพย์สินที่คล้ายกันในพื้นที่เดียวกัน โดยคร่าว ๆ มีดังนี้:
| อัตรา Cap Rate | ระดับ | ความหมายโดยทั่วไป |
|---|---|---|
| ต่ำกว่า 0% | ติดลบ ผลลัพธ์ของคุณ | ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานสูงกว่ารายได้ อสังหาริมทรัพย์นี้ขาดทุนตั้งแต่ก่อนจะมีค่างวดสินเชื่อใด ๆ |
| 0% ถึงต่ำกว่า 4% | ต่ำ ผลลัพธ์ของคุณ | พบได้ทั่วไปในทำเลราคาแพงที่มีความต้องการสูง หรือในอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อเพื่อหวังการเติบโตในอนาคตมากกว่ารายได้ในปัจจุบัน |
| 4% ถึงต่ำกว่า 6% | ปานกลาง ผลลัพธ์ของคุณ | พบได้บ่อยในอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยที่มั่นคง ทำเลดี และมีผู้เช่าสม่ำเสมอ |
| 6% ถึง 10% | ดี ผลลัพธ์ของคุณ | ผลตอบแทนจากรายได้ที่ดีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจำนวนมาก |
| สูงกว่า 10% | สูง ผลลัพธ์ของคุณ | รายได้สูงเมื่อเทียบกับราคา ซึ่งมักเป็นเพราะความเสี่ยงสูงกว่า อาคารเก่ากว่า หรือทำเลด้อยกว่า ควรหาสาเหตุให้ชัดเจนก่อนซื้อ |
ช่วงเหล่านี้เป็นเพียงหลักการคร่าว ๆ อัตรา Cap Rate ปกติจะแตกต่างกันไปตามประเทศ เมือง ประเภทอสังหาริมทรัพย์ และสภาวะอัตราดอกเบี้ย จึงควรเปรียบเทียบสิ่งที่เทียบเคียงกันได้เสมอ
คำถามที่พบบ่อย
Cap Rate คืออะไร
อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Capitalization Rate หรือ Cap Rate) คือรายได้สุทธิจากการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์ในหนึ่งปีหารด้วยราคาหรือมูลค่าของทรัพย์สินนั้น แสดงผลตอบแทนต่อปีที่ทรัพย์สินจะสร้างให้หากคุณซื้อด้วยเงินสดทั้งหมด อสังหาริมทรัพย์ราคา 200,000 ที่สร้างรายได้สุทธิจากการดำเนินงาน 12,000 จะมีอัตรา Cap Rate เท่ากับ 6%
อัตรา Cap Rate เท่าใดจึงถือว่าดี
ขึ้นอยู่กับตลาดและประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ในหลายตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยให้เช่ามีการซื้อขายที่ประมาณ 4% ถึง 10% อัตราที่ต่ำกว่ามักหมายถึงทรัพย์สินที่ราคาสูงกว่า ความเสี่ยงต่ำกว่า และอยู่ในทำเลดี ส่วนอัตราที่สูงกว่าหมายถึงรายได้มากกว่าเมื่อเทียบกับราคา แต่มักมาพร้อมความเสี่ยงที่มากกว่า ควรเปรียบเทียบกับทรัพย์สินที่คล้ายกันในบริเวณใกล้เคียง แทนที่จะเทียบกับตัวเลขตายตัว
Cap Rate ต่างจาก ROI หรือผลตอบแทนเงินสด (Cash-on-Cash) อย่างไร
Cap Rate ไม่คำนึงถึงการกู้ยืม โดยมองทรัพย์สินเสมือนซื้อด้วยเงินสด ผลตอบแทนเงินสด (Cash-on-Cash) คือกระแสเงินสดต่อปีหลังหักค่างวดสินเชื่อหารด้วยเงินสดที่คุณลงไปจริง ส่วน ROI มักครอบคลุมมากกว่านั้น โดยรวมการเพิ่มขึ้นของมูลค่า การผ่อนชำระเงินต้น และค่าใช้จ่ายในการขาย ใช้ Cap Rate เพื่อเปรียบเทียบทรัพย์สิน และใช้อีกสองตัวชี้วัดเพื่อประเมินดีลใดดีลหนึ่งโดยเฉพาะ
ทำไมจึงไม่รวมค่างวดสินเชื่อ
ผู้ซื้อสองคนอาจจัดหาเงินทุนซื้ออาคารเดียวกันด้วยวิธีที่ต่างกันมาก การไม่รวมเงินกู้ทำให้ Cap Rate เป็นตัวชี้วัดระดับทรัพย์สิน คุณจึงเปรียบเทียบอาคารต่าง ๆ ได้อย่างเป็นธรรม ไม่ว่าผู้ซื้อแต่ละคนจะจ่ายเงินด้วยวิธีใด
ควรรวมอัตราว่างด้วยหรือไม่
ควร ในกรณีส่วนใหญ่ มีทรัพย์สินไม่มากที่มีผู้เช่าทุกวันตลอดทั้งปี และผู้เช่าบางรายจ่ายช้าหรือไม่จ่ายเลย อัตราว่างและหนี้สูญที่ 3% ถึง 10% เป็นสมมติฐานที่ใช้กันทั่วไป หากมีประวัติจริงของทรัพย์สินหรือข้อมูลตลาดในพื้นที่ ให้ใช้ข้อมูลนั้น
ใช้เครื่องคำนวณนี้กับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้หรือไม่
ได้ วิธีเดียวกันนี้ใช้ได้กับอพาร์ตเมนต์ สำนักงาน ร้านค้า โกดัง และอาคารแบบผสมผสาน สำหรับสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ ให้ตรวจสอบว่าค่าใช้จ่ายใดผู้เช่าเป็นผู้จ่ายและค่าใช้จ่ายใดเจ้าของเป็นผู้จ่าย แล้วกรอกเฉพาะค่าใช้จ่ายของเจ้าของเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน
ทำไมอัตรา Cap Rate จึงแตกต่างกันในแต่ละทำเล
ราคาสะท้อนมุมมองของผู้ซื้อต่อความเสี่ยงและการเติบโต ในเมืองยอดนิยม ผู้ซื้อยอมรับผลตอบแทนจากรายได้ที่ต่ำกว่า เพราะคาดว่าค่าเช่าและมูลค่าจะสูงขึ้น และอัตราว่างจะยังต่ำ อัตรา Cap Rate จึงต่ำกว่า ส่วนในตลาดที่เล็กกว่าหรือมั่นคงน้อยกว่า ผู้ซื้อต้องการรายได้มากขึ้นเพื่อแลกกับความเสี่ยงที่มากขึ้น อัตรา Cap Rate จึงสูงกว่า
Cap Rate มีข้อจำกัดอะไรบ้าง
Cap Rate เป็นภาพรวมของปีเดียวเท่านั้น ไม่ได้แสดงการเติบโตของค่าเช่าในอนาคต การเปลี่ยนแปลงของมูลค่า งานซ่อมใหญ่ที่กำลังจะมาถึง หรือผลกระทบของเงินกู้ อีกทั้งยังแม่นยำได้เพียงเท่ากับตัวเลขที่คุณกรอกเท่านั้น ใช้เป็นเครื่องมือคัดกรองเบื้องต้นอย่างรวดเร็ว แล้ววิเคราะห์กระแสเงินสดอย่างครบถ้วนก่อนตัดสินใจลงทุน
เกี่ยวกับเครื่องคำนวณนี้
เครื่องมือฟรีนี้ช่วยให้เจ้าของที่ให้เช่า นักลงทุน นักศึกษา และผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์ ตรวจสอบผลตอบแทนจากรายได้ของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหรือเชิงพาณิชย์ได้ในไม่กี่วินาที และแสดงทุกขั้นตอนของการคำนวณ เพื่อให้คุณเห็นได้ชัดเจนว่าผลลัพธ์มาจากไหน
เครื่องคำนวณนี้ทำได้มากกว่าสูตร Cap Rate พื้นฐาน: คิดอัตราว่าง หนี้สูญ และรายได้อื่น ให้คุณกรอกค่าใช้จ่ายเป็นรายเดือนหรือรายปี เพิ่มกระแสเงินสด ผลตอบแทนเงินสด (Cash-on-Cash) และ DSCR เมื่อคุณกรอกรายละเอียดเงินกู้ คำนวณย้อนกลับจากอัตรา Cap Rate เป้าหมายเป็นมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ และให้ลิงก์ที่แชร์ได้พร้อมตัวเลขของคุณ
การคำนวณทั้งหมดเกิดขึ้นในเบราว์เซอร์ของคุณ ตัวเลขที่คุณพิมพ์จะไม่ถูกส่งไปยังเซิร์ฟเวอร์ใด ๆ
เครื่องคำนวณนี้มีไว้เพื่อการศึกษาและให้ข้อมูลเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำด้านการเงิน ภาษี หรือกฎหมาย โปรดปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีคุณสมบัติเหมาะสมก่อนตัดสินใจเรื่องสำคัญ