ماشین‌حساب نرخ سرمایه‌ای
ببینید یک ملک نسبت به قیمتش چقدر درآمد دارد — پیش از در نظر گرفتن هرگونه تأمین مالی.
نرخ سرمایه‌ای خود را محاسبه کنید
درآمد
مبلغی که پرداخت کرده‌اید، یا قیمتی که ملک امروز به آن فروخته می‌شود.
مجموع اجاره پیش‌بینی‌شده از همه واحدها در ماه.
پارکینگ، رخت‌شویخانه، انباری و درآمدهای مشابه (اختیاری).
سهمی از درآمد که انتظار دارید به‌دلیل واحدهای خالی یا اجاره‌های پرداخت‌نشده از دست برود.
هزینه‌های عملیاتی
هزینه‌های اداره و نگهداری ملک. اقساط وام مسکن را وارد نکنید.
جمع ماهانه —
نتایج
نرخ سرمایه‌ای —
برای دیدن نرخ سرمایه‌ای، قیمت خرید و درآمد را وارد کنید.
| درآمد ناخالص سالانه | — |
|---|---|
| زیان ناشی از خالی‌ماندن | — |
| درآمد ناخالص مؤثر | — |
| هزینه‌های عملیاتی سالانه | — |
| درآمد خالص عملیاتی (NOI) | — |
| نسبت هزینه | — |
| ضریب اجاره ناخالص (GRM) | — |
| قیمت خرید | — |
تأمین مالی (اختیاری)
برای خرید کاملاً نقدی این فیلدها را خالی بگذارید. بازده نقدی و DSCR زمانی نمایش داده می‌شوند که پیش‌پرداختی کمتر از 100%، یک نرخ بهره و مدت وام وارد کنید.
سهمی از قیمت که نقدی پرداخت می‌کنید.
نرخ بهره سالانه وام.
مدت بازپرداخت وام، حداکثر 50 سال.
کارمزدها، مالیات‌ها و سایر هزینه‌های یک‌باره‌ای که هنگام خرید نقدی پرداخت می‌شوند (اختیاری).
| مبلغ وام | — |
|---|---|
| قسط ماهانه وام | — |
| خدمات بدهی سالانه | — |
| جریان نقدی سالانه | — |
| جریان نقدی ماهانه | — |
| بازده نقدی (cash-on-cash) | — |
| نسبت پوشش خدمات بدهی (DSCR) | — |
محاسبه معکوس
قیمتی را بیابید که در آن ملک به نرخ سرمایه‌ای هدف شما می‌رسد.
| ارزش ملک با نرخ سرمایه‌ای هدف | — |
|---|
نرخ سرمایه‌ای چگونه محاسبه می‌شود
این ماشین‌حساب از روش استاندارد درآمدی که ارزیابان و سرمایه‌گذاران به کار می‌برند، در پنج گام پیروی می‌کند:
- درآمد ناخالص سالانه
(اجاره ماهانه + سایر درآمدهای ماهانه) × 12 - زیان ناشی از خالی‌ماندن
درآمد ناخالص سالانه × % خالی‌ماندن - درآمد ناخالص مؤثر
درآمد ناخالص سالانه − زیان ناشی از خالی‌ماندن - درآمد خالص عملیاتی (NOI)
درآمد ناخالص مؤثر − هزینه‌های عملیاتی سالانه - نرخ سرمایه‌ای
NOI ÷ قیمت خرید × 100%
چه چیزهایی جزو NOI نیست
نرخ سرمایه‌ای خودِ ملک را می‌سنجد، نه شیوه پرداخت هزینه آن یا مالیات شخصی شما را. این موارد را وارد نکنید:
- اقساط وام مسکن یا سایر وام‌ها (اصل و سود)
- استهلاک و سایر اقلام حسابداری غیرنقدی
- مالیات بر درآمد شخصی یا مالیات شرکت شما
- بهسازی‌های بزرگ و یک‌باره، مانند سقف جدید یا نوسازی کامل
مثال محاسبه
یک خانه اجاره‌ای کوچک به قیمت 250,000 خریداری می‌شود. اجاره ماهانه آن 2,100 است و مالک 5% از درآمد را برای خالی‌ماندن کنار می‌گذارد. هزینه‌های سالانه نگهداری در ادامه آمده است.
مبالغ می‌توانند به هر واحد پولی باشند، به شرط آنکه در سراسر محاسبه از یک واحد استفاده کنید.
| قلم | مبلغ سالانه |
|---|---|
| مالیات املاک | 2,600 |
| مدیریت ملک | 1,700 |
| بیمه | 1,100 |
| اجاره‌دادن و تبلیغات | 300 |
| شارژ ساختمان یا هزینه‌های خدمات | 0 |
| قبوض و خدمات شهری به عهده مالک | 600 |
| تعمیرات و نگهداری | 1,500 |
| هزینه‌های عملیاتی سالانه | 7,800 |
| درآمد ناخالص سالانه | 25,200 |
|---|---|
| زیان ناشی از خالی‌ماندن | 1,260 |
| درآمد ناخالص مؤثر | 23,940 |
| هزینه‌های عملیاتی سالانه | 7,800 |
| درآمد خالص عملیاتی (NOI) | 16,140 |
| نرخ سرمایه‌ای | 6.46% |
| نسبت هزینه | 32.58% |
نرخ سرمایه‌ای 6.46% است که در بازه «مطلوب» قرار می‌گیرد.
تفسیر نتیجه
هیچ نرخ سرمایه‌ای «خوبِ» واحدی وجود ندارد. سرمایه‌گذاران یک ملک را با املاک مشابه در همان منطقه مقایسه می‌کنند. به‌عنوان راهنمای تقریبی:
| نرخ سرمایه‌ای | ارزیابی | معمولاً به چه معناست |
|---|---|---|
| کمتر از 0% | منفی نتیجه شما | هزینه‌های عملیاتی از درآمد بیشتر است. ملک حتی پیش از پرداخت اقساط وام زیان‌ده است. |
| از 0% تا کمتر از 4% | پایین نتیجه شما | معمولاً در مناطق گران و پرتقاضا، یا در املاکی دیده می‌شود که برای رشد آینده خریده شده‌اند نه درآمد فعلی. |
| از 4% تا کمتر از 6% | متوسط نتیجه شما | برای املاک مسکونی باثبات در موقعیت خوب با مستأجران ثابت رایج است. |
| از 6% تا 10% | مطلوب نتیجه شما | بازده درآمدی مناسب برای بسیاری از املاک اجاره‌ای. |
| بیش از 10% | بالا نتیجه شما | درآمد بالا نسبت به قیمت، که اغلب ناشی از ریسک بیشتر، ساختمان قدیمی‌تر یا موقعیت ضعیف‌تر است. پیش از خرید علت آن را بررسی کنید. |
این بازه‌ها فقط قواعد سرانگشتی‌اند. نرخ‌های سرمایه‌ای معمول در کشورها، شهرها، انواع ملک و شرایط نرخ بهره متفاوت‌اند، پس همیشه موارد مشابه را با هم مقایسه کنید.
پرسش‌های متداول
نرخ سرمایه‌ای چیست؟
نرخ سرمایه‌ای (Cap Rate) برابر است با درآمد خالص عملیاتی یک‌ساله ملک تقسیم بر قیمت یا ارزش آن. این نرخ بازده سالانه‌ای را نشان می‌دهد که ملک در صورت خرید کامل و نقدی به دست می‌آورد. ملکی که 200,000 قیمت دارد و 12,000 درآمد خالص عملیاتی ایجاد می‌کند، نرخ سرمایه‌ای 6% دارد.
نرخ سرمایه‌ای خوب چقدر است؟
به بازار و نوع ملک بستگی دارد. در بسیاری از بازارها، املاک مسکونی اجاره‌ای با نرخی تقریباً بین 4% تا 10% معامله می‌شوند. نرخ پایین‌تر معمولاً به معنای ملکی گران‌تر و کم‌ریسک‌تر در موقعیتی قوی است؛ نرخ بالاتر یعنی درآمد بیشتر نسبت به قیمت، اما اغلب با ریسک بیشتر. ملک را با املاک مشابه در نزدیکی آن مقایسه کنید، نه با یک عدد ثابت.
تفاوت نرخ سرمایه‌ای با ROI یا بازده نقدی (cash-on-cash) چیست؟
نرخ سرمایه‌ای تأمین مالی را نادیده می‌گیرد: ملک را چنان در نظر می‌گیرد که گویی نقدی خریده شده است. بازده نقدی (cash-on-cash) جریان نقدی سالانه شما پس از پرداخت اقساط وام را بر پول نقدی که واقعاً گذاشته‌اید تقسیم می‌کند. ROI معمولاً فراتر می‌رود و افزایش ارزش، بازپرداخت اصل وام و هزینه‌های فروش را هم در بر می‌گیرد. از نرخ سرمایه‌ای برای مقایسه املاک، و از دو شاخص دیگر برای سنجش یک معامله مشخص استفاده کنید.
چرا اقساط وام مسکن در محاسبه نمی‌آید؟
دو خریدار ممکن است یک ساختمان را به شیوه‌های بسیار متفاوتی تأمین مالی کنند. کنار گذاشتن وام، نرخ سرمایه‌ای را به معیاری در سطح خودِ ملک تبدیل می‌کند تا بتوانید ساختمان‌ها را منصفانه مقایسه کنید، صرف‌نظر از اینکه هر خریدار چگونه هزینه آن را می‌پردازد.
آیا باید نرخ خالی‌ماندن را لحاظ کنم؟
بله، در بیشتر موارد. کمتر ملکی هر روزِ سال اجاره داده می‌شود و برخی مستأجران دیر یا اصلاً پرداخت نمی‌کنند. فرض رایج برای خالی‌ماندن و اجاره‌های وصول‌نشده بین 3% تا 10% است؛ اگر سابقه واقعی ملک یا داده‌های بازار محلی را دارید، از آن‌ها استفاده کنید.
آیا می‌توانم از این ماشین‌حساب برای املاک تجاری استفاده کنم؟
بله. همین روش برای آپارتمان‌ها، دفاتر اداری، مغازه‌ها، انبارها و ساختمان‌های چندمنظوره کاربرد دارد. در اجاره‌های تجاری بررسی کنید کدام هزینه‌ها با مستأجر و کدام با مالک است، و فقط هزینه‌های مالک را به‌عنوان هزینه عملیاتی وارد کنید.
چرا نرخ سرمایه‌ای در مکان‌های مختلف متفاوت است؟
قیمت‌ها نشان می‌دهند خریداران ریسک و رشد را چگونه می‌بینند. در شهرهای پرطرفدار، خریداران بازده درآمدی کمتری را می‌پذیرند، چون انتظار دارند اجاره‌ها و ارزش‌ها بالا برود و خالی‌ماندن کم بماند؛ بنابراین نرخ سرمایه‌ای پایین‌تر است. در بازارهای کوچک‌تر یا کم‌ثبات‌تر، خریداران در ازای ریسک بیشتر درآمد بیشتری می‌خواهند؛ بنابراین نرخ سرمایه‌ای بالاتر است.
محدودیت‌های نرخ سرمایه‌ای چیست؟
نرخ سرمایه‌ای تصویری از یک سال است. رشد آینده اجاره، تغییر ارزش، تعمیرات بزرگ پیش رو یا اثر وام را نشان نمی‌دهد. همچنین دقت آن به اندازه دقت اعدادی است که وارد می‌کنید. از آن برای غربال سریع اولیه استفاده کنید و پیش از سرمایه‌گذاری، یک تحلیل کامل جریان نقدی انجام دهید.
درباره این ماشین‌حساب
این ابزار رایگان به موجران، سرمایه‌گذاران، دانشجویان و مدیران املاک کمک می‌کند تا در چند ثانیه بازده درآمدی یک ملک اجاره‌ای یا تجاری را بسنجند. همه گام‌های محاسبه نمایش داده می‌شود تا دقیقاً ببینید نتیجه از کجا می‌آید.
این ابزار از یک فرمول ساده نرخ سرمایه‌ای فراتر می‌رود: خالی‌ماندن، زیان اعتباری و سایر درآمدها را لحاظ می‌کند، امکان ورود هزینه‌ها به‌صورت ماهانه یا سالانه را می‌دهد، با وارد کردن جزئیات وام جریان نقدی، بازده نقدی و DSCR را اضافه می‌کند، از یک نرخ سرمایه‌ای هدف به ارزش ملک می‌رسد و پیوندی قابل اشتراک با اعداد شما در اختیارتان می‌گذارد.
همه محاسبات در مرورگر شما انجام می‌شود. اعدادی که وارد می‌کنید به هیچ سروری فرستاده نمی‌شوند.
این ماشین‌حساب صرفاً برای آموزش و اطلاع‌رسانی است و مشاوره مالی، مالیاتی یا حقوقی به شمار نمی‌آید. تصمیم‌های مهم را با یک متخصص واجد شرایط بررسی کنید.