Kapitalizasyon Oranı Hesaplayıcı
Bir mülkün, herhangi bir finansmandan önce, fiyatına göre ne kadar gelir getirdiğini öğrenin.
Kapitalizasyon oranınızı hesaplayın
Gelir
Ödediğiniz tutar ya da mülkün bugün satılabileceği fiyat.
Tüm birimlerden beklenen toplam aylık kira.
Otopark, çamaşırhane, depo ve benzeri gelirler (isteğe bağlı).
Boş kalan birimler veya ödenmeyen kiralar nedeniyle kaybetmeyi beklediğiniz gelir payı.
İşletme giderleri
Mülkü işletmenin maliyetleri. Konut kredisi ödemelerini dahil etmeyin.
Aylık toplam —
Sonuçlar
Kapitalizasyon oranı —
Kapitalizasyon oranını görmek için satın alma fiyatını ve geliri girin.
| Brüt yıllık gelir | — |
|---|---|
| Boşluk kaybı | — |
| Efektif brüt gelir | — |
| Yıllık işletme giderleri | — |
| Net faaliyet geliri (NOI) | — |
| Gider oranı | — |
| Brüt kira çarpanı (GRM) | — |
| Satın alma fiyatı | — |
Finansman (isteğe bağlı)
Tamamen nakit bir satın alma için bu alanları boş bırakın. Nakit getirisi ve DSCR, %100'ün altında bir peşinat, bir faiz oranı ve bir kredi vadesi girdiğinizde görünür.
Fiyatın nakit olarak ödediğiniz kısmı.
Kredinin yıllık faiz oranı.
Kredinin süresi; en fazla 50 yıl.
Satın alma sırasında nakit ödenen harçlar, vergiler ve diğer tek seferlik masraflar (isteğe bağlı).
| Kredi tutarı | — |
|---|---|
| Aylık kredi taksiti | — |
| Yıllık borç servisi | — |
| Yıllık nakit akışı | — |
| Aylık nakit akışı | — |
| Nakit getirisi (cash-on-cash) | — |
| Borç servisi karşılama oranı (DSCR) | — |
Ters hesaplama
Bir mülkün hedeflediğiniz kapitalizasyon oranını hangi fiyatta sağlayacağını bulun.
| Hedef kapitalizasyon oranına göre mülk değeri | — |
|---|
Kapitalizasyon oranı nasıl hesaplanır
Hesaplayıcı, eksperlerin ve yatırımcıların kullandığı standart gelir yaklaşımını beş adımda izler:
- Brüt yıllık gelir
(Aylık kira + diğer aylık gelir) × 12 - Boşluk kaybı
Brüt yıllık gelir × boşluk % - Efektif brüt gelir
Brüt yıllık gelir − boşluk kaybı - Net faaliyet geliri (NOI)
Efektif brüt gelir − yıllık işletme giderleri - Kapitalizasyon oranı
NOI ÷ satın alma fiyatı × %100
NOI'ye neler dahil değildir
Kapitalizasyon oranı mülkün kendisini ölçer; onu nasıl finanse ettiğinizi ya da kişisel vergilerinizi değil. Şunları hesaba katmayın:
- Konut kredisi veya kredi ödemeleri (anapara ve faiz)
- Amortisman ve diğer nakit dışı muhasebe kayıtları
- Kişisel gelir vergisi veya kurumlar vergisi
- Yeni bir çatı veya kapsamlı bir tadilat gibi büyük, tek seferlik iyileştirmeler
Uygulamalı örnek
Küçük bir kiralık ev 250.000 fiyatla satın alınıyor. Aylık 2.100 kira getiriyor ve mülk sahibi boşluk için gelirin %5 kadarını ayırıyor. Yıllık işletme giderleri aşağıda listelenmiştir.
Tutarlar herhangi bir para biriminde olabilir; yeter ki baştan sona aynı para birimini kullanın.
| Kalem | Yıllık tutar |
|---|---|
| Emlak vergisi | 2.600 |
| Mülk yönetimi | 1.700 |
| Sigorta | 1.100 |
| Kiralama ve reklam | 300 |
| Aidat veya hizmet bedelleri | 0 |
| Mülk sahibinin ödediği faturalar | 600 |
| Onarım ve bakım | 1.500 |
| Yıllık işletme giderleri | 7.800 |
| Brüt yıllık gelir | 25.200 |
|---|---|
| Boşluk kaybı | 1.260 |
| Efektif brüt gelir | 23.940 |
| Yıllık işletme giderleri | 7.800 |
| Net faaliyet geliri (NOI) | 16.140 |
| Kapitalizasyon oranı | %6,46 |
| Gider oranı | %32,58 |
Kapitalizasyon oranı %6,46 olup “Sağlıklı” aralığına girer.
Sonucunuzu yorumlama
Tek bir “iyi” kapitalizasyon oranı yoktur. Yatırımcılar bir mülkü aynı bölgedeki benzer mülklerle karşılaştırır. Kabaca bir rehber olarak:
| Kapitalizasyon oranı | Değerlendirme | Genellikle ne anlama gelir |
|---|---|---|
| %0 değerinin altında | Negatif sizin sonucunuz | İşletme giderleri gelirden yüksek. Mülk, herhangi bir kredi ödemesinden önce bile zarar ediyor. |
| %0 ile %4 arası (üst sınır hariç) | Düşük sizin sonucunuz | Pahalı ve talebin yüksek olduğu bölgelerde ya da mevcut gelirden çok gelecekteki değer artışı için alınan mülklerde yaygındır. |
| %4 ile %6 arası (üst sınır hariç) | Orta sizin sonucunuz | İstikrarlı kiracıları olan, iyi konumlu, sağlam konut mülkleri için olağandır. |
| %6 ile %10 arası | Sağlıklı sizin sonucunuz | Birçok kiralık mülk için sağlam bir gelir getirisi. |
| %10 değerinin üzerinde | Yüksek sizin sonucunuz | Fiyatına göre güçlü bir gelir; çoğu zaman daha yüksek risk, eski bir bina veya daha zayıf bir konum nedeniyle. Satın almadan önce nedenini araştırın. |
Bu aralıklar yalnızca genel kurallardır. Olağan kapitalizasyon oranları ülkeye, şehre, mülk türüne ve faiz ortamına göre değişir; bu yüzden her zaman benzerleri birbiriyle karşılaştırın.
Sıkça sorulan sorular
Kapitalizasyon oranı nedir?
Kapitalizasyon oranı (cap rate), bir mülkün bir yıllık net faaliyet gelirinin fiyatına veya değerine bölünmesiyle bulunur. Mülkü tamamen nakit olarak satın alsaydınız elde edeceğiniz yıllık getiriyi gösterir. Fiyatı 200.000 olan ve 12.000 net faaliyet geliri üreten bir mülkün kapitalizasyon oranı %6 olur.
İyi bir kapitalizasyon oranı nedir?
Bu, piyasaya ve mülk türüne bağlıdır. Birçok piyasada kiralık konutlar kabaca %4 ile %10 arasında el değiştirir. Daha düşük bir oran genellikle güçlü bir konumda, daha pahalı ve daha az riskli bir mülk anlamına gelir; daha yüksek bir oran ise fiyatına göre daha fazla gelir, ama çoğu zaman daha fazla risk demektir. Bir mülkü sabit bir sayıyla değil, yakındaki benzer mülklerle karşılaştırın.
Kapitalizasyon oranı ROI'den veya nakit getirisinden (cash-on-cash) nasıl farklıdır?
Kapitalizasyon oranı finansmanı dikkate almaz: mülkü nakit alınmış gibi değerlendirir. Nakit getirisi (cash-on-cash), kredi ödemelerinden sonraki yıllık nakit akışınızı fiilen yatırdığınız nakde böler. ROI ise genellikle daha da ileri gider; değer artışını, kredi anapara ödemelerini ve satış maliyetlerini de içerir. Mülkleri karşılaştırmak için kapitalizasyon oranını, belirli bir yatırımı değerlendirmek için diğer ikisini kullanın.
Konut kredisi ödemeleri neden dahil edilmez?
İki alıcı aynı binayı çok farklı şekillerde finanse edebilir. Krediyi hesaba katmamak, kapitalizasyon oranını mülk düzeyinde bir ölçü hâline getirir; böylece her alıcının ödeme şeklinden bağımsız olarak binaları adil biçimde karşılaştırabilirsiniz.
Boşluk oranını dahil etmeli miyim?
Evet, çoğu durumda. Yılın her günü kirada olan mülk azdır ve bazı kiracılar geç öder ya da hiç ödemez. %3 ile %10 arasında bir boşluk ve tahsilat kaybı yaygın bir varsayımdır; elinizde varsa mülkün gerçek geçmişini veya yerel piyasa verilerini kullanın.
Bu hesaplayıcıyı ticari mülkler için kullanabilir miyim?
Evet. Aynı yöntem daireler, ofisler, dükkânlar, depolar ve karma kullanımlı binalar için de geçerlidir. Ticari kiralamalarda hangi giderleri kiracının, hangilerini mülk sahibinin ödediğini kontrol edin ve işletme giderleri olarak yalnızca mülk sahibinin giderlerini girin.
Kapitalizasyon oranları neden konuma göre değişir?
Fiyatlar, alıcıların riski ve büyümeyi nasıl gördüğünü yansıtır. Popüler şehirlerde alıcılar, kiraların ve değerlerin artmasını, boşlukların ise düşük kalmasını bekledikleri için daha düşük bir gelir getirisini kabul eder; bu yüzden kapitalizasyon oranları daha düşüktür. Daha küçük veya daha az istikrarlı piyasalarda alıcılar daha fazla risk karşılığında daha fazla gelir ister; bu yüzden kapitalizasyon oranları daha yüksektir.
Kapitalizasyon oranının sınırları nelerdir?
Kapitalizasyon oranı tek bir yılın anlık görüntüsüdür. Gelecekteki kira artışını, değer değişimlerini, yaklaşan büyük onarımları veya bir kredinin etkisini göstermez. Ayrıca ancak girdiğiniz rakamlar kadar doğrudur. Onu hızlı bir ilk eleme aracı olarak kullanın, ardından yatırım yapmadan önce kapsamlı bir nakit akışı analizine bakın.
Bu hesaplayıcı hakkında
Bu ücretsiz araç; ev sahiplerinin, yatırımcıların, öğrencilerin ve mülk yöneticilerinin kiralık veya ticari bir mülkün gelir getirisini saniyeler içinde kontrol etmesine yardımcı olur. Hesaplamanın her adımını gösterir, böylece sonucun tam olarak nereden geldiğini görebilirsiniz.
Temel bir kapitalizasyon oranı formülünün ötesine geçer: boşluğu, tahsilat kaybını ve diğer gelirleri hesaba katar; giderleri aylık veya yıllık girmenize olanak tanır; kredi bilgilerini girdiğinizde nakit akışını, nakit getirisini ve DSCR'yi ekler; hedef bir kapitalizasyon oranından geriye doğru mülk değerini hesaplar ve rakamlarınızı içeren paylaşılabilir bir bağlantı sunar.
Tüm hesaplamalar tarayıcınızda yapılır. Girdiğiniz rakamlar hiçbir sunucuya gönderilmez.
Bu hesaplayıcı yalnızca eğitim ve bilgilendirme amaçlıdır; finansal, vergisel veya hukuki tavsiye değildir. Önemli kararlarınızı nitelikli bir uzmana danışarak doğrulayın.