Calculadora de tasa de capitalización

La tasa de capitalización (cap rate) es el ingreso operativo neto de un inmueble durante un año dividido entre su precio o valor. Muestra la rentabilidad anual que obtendría el inmueble si lo compraras íntegramente al contado. Un inmueble que cuesta 200.000 y genera 12.000 de ingreso operativo neto tiene una tasa de capitalización del 6%.

Depende del mercado y del tipo de inmueble. En muchos mercados, las viviendas en alquiler se negocian con tasas de aproximadamente del 4% al 10%. Una tasa más baja suele indicar un inmueble más caro y de menor riesgo en una buena ubicación; una más alta indica más ingresos para el precio, pero a menudo también más riesgo. Compara el inmueble con otros similares cercanos y no con una cifra fija.

La tasa de capitalización no tiene en cuenta la financiación: trata el inmueble como si se hubiera comprado al contado. La rentabilidad sobre el efectivo (cash-on-cash) divide tu flujo de caja anual después de pagar el préstamo entre el dinero que realmente aportaste. El ROI suele ir más allá e incluye la revalorización, la amortización del préstamo y los costes de venta. Usa la tasa de capitalización para comparar inmuebles, y los otros dos indicadores para valorar una operación concreta.

Dos compradores pueden financiar el mismo edificio de formas muy distintas. Al dejar fuera el préstamo, la tasa de capitalización se convierte en una medida del propio inmueble, de modo que puedes comparar edificios de forma justa sin importar cómo pague cada comprador.

Sí, en la mayoría de los casos. Pocos inmuebles están alquilados todos los días del año, y algunos inquilinos pagan tarde o no pagan. Una desocupación e impagos del 3% al 10% es una hipótesis habitual; usa el historial real del inmueble o datos del mercado local cuando los tengas.

Sí. El mismo método sirve para pisos, oficinas, locales comerciales, naves y edificios de uso mixto. En los arrendamientos comerciales, comprueba qué gastos paga el inquilino y cuáles el propietario, e introduce solo los del propietario como gastos operativos.

Los precios reflejan cómo perciben los compradores el riesgo y el crecimiento. En las ciudades más demandadas, los compradores aceptan una rentabilidad menor porque esperan que los alquileres y los valores suban y que la desocupación siga baja, por lo que las tasas de capitalización son más bajas. En mercados más pequeños o menos estables, los compradores exigen más ingresos a cambio de asumir más riesgo, por lo que las tasas de capitalización son más altas.

La tasa de capitalización es una instantánea de un solo año. No refleja el crecimiento futuro de los alquileres, los cambios de valor, las grandes reparaciones que se avecinan ni el efecto de un préstamo. Además, solo es tan precisa como las cifras que introduces. Úsala como un primer filtro rápido y, antes de invertir, haz un análisis completo de flujos de caja.