Fragen und Antworten zur Cap Rate

Die Kapitalisierungsrate oder Cap Rate ist der Nettobetriebsertrag einer Immobilie für ein Jahr, geteilt durch ihren Preis oder Wert. Sie zeigt die jährliche Rendite, die die Immobilie erzielen würde, wenn Sie sie vollständig mit Eigenkapital kaufen. Eine Immobilie, die 200.000 kostet und 12.000 Nettobetriebsertrag erwirtschaftet, hat eine Cap Rate von 6%.

Das hängt vom Markt und von der Art der Immobilie ab. In vielen Märkten werden Wohnimmobilien zu etwa 4% bis 10% gehandelt. Eine niedrigere Cap Rate bedeutet meist eine teurere, risikoärmere Immobilie in guter Lage; eine höhere bedeutet mehr Ertrag für den Preis, aber oft auch mehr Risiko. Vergleichen Sie eine Immobilie lieber mit ähnlichen Objekten in der Nähe als mit einer festen Zahl.

Die Cap Rate lässt die Finanzierung außer Acht: Sie behandelt die Immobilie so, als wäre sie bar bezahlt worden. Die Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash) teilt Ihren jährlichen Cashflow nach Kreditraten durch das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital. Der ROI geht meist noch weiter und berücksichtigt Wertsteigerung, Tilgung und Verkaufskosten. Nutzen Sie die Cap Rate zum Vergleich von Immobilien und die beiden anderen Kennzahlen zur Bewertung eines konkreten Geschäfts.

Zwei Käufer können dasselbe Gebäude auf ganz unterschiedliche Weise finanzieren. Ohne den Kredit wird die Cap Rate zu einer Kennzahl der Immobilie selbst, sodass Sie Gebäude fair vergleichen können – unabhängig davon, wie der jeweilige Käufer sie bezahlt.

Ja, in den meisten Fällen. Kaum eine Immobilie ist an jedem einzelnen Tag des Jahres vermietet, und manche Mieter zahlen verspätet oder gar nicht. Ein Leerstand und Mietausfall von 3% bis 10% ist eine übliche Annahme; nutzen Sie die tatsächliche Historie der Immobilie oder lokale Marktdaten, wenn Sie diese haben.

Ja. Dieselbe Methode funktioniert für Wohnungen, Büros, Läden, Lagerhallen und gemischt genutzte Gebäude. Prüfen Sie bei Gewerbemietverträgen, welche Kosten der Mieter und welche der Eigentümer trägt, und tragen Sie nur die Kosten des Eigentümers als Betriebskosten ein.

Preise spiegeln wider, wie Käufer Risiko und Wachstum einschätzen. In beliebten Städten akzeptieren Käufer eine geringere laufende Rendite, weil sie steigende Mieten und Werte sowie geringen Leerstand erwarten – daher sind die Cap Rates niedriger. In kleineren oder weniger stabilen Märkten verlangen Käufer für das höhere Risiko mehr Ertrag, daher sind die Cap Rates höher.

Die Cap Rate ist eine Momentaufnahme eines Jahres. Sie zeigt weder künftige Mietsteigerungen noch Wertveränderungen, anstehende größere Reparaturen oder die Wirkung eines Kredits. Außerdem ist sie nur so genau wie die Zahlen, die Sie eingeben. Nutzen Sie sie als schnellen ersten Filter und erstellen Sie vor einer Investition eine vollständige Cashflow-Analyse.

Der Bruttomietmultiplikator ist der Preis einer Immobilie geteilt durch ihre jährlichen Bruttoeinnahmen vor Leerstand und Kosten. Eine Immobilie zum Preis von 250.000, die 25.200 im Jahr einbringt, hat einen GRM von 9,92. Er ist schnell berechnet, aber da er Kosten und Leerstand außer Acht lässt, ist er für den Vergleich von Immobilien weniger verlässlich als die Cap Rate.

Die Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash) ist der jährliche Cashflow nach Kreditraten, geteilt durch das eingesetzte Eigenkapital. Der Rechner ermittelt den Kredit aus dem Preis und Ihrer Anzahlung, berechnet die monatliche Rate für den eingegebenen Zinssatz und die Laufzeit, zieht zwölf Raten vom NOI ab und teilt das Ergebnis durch Anzahlung plus Kaufnebenkosten.

Der Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR) ist der NOI geteilt durch die jährlichen Kreditraten. Ein DSCR von 1,00 bedeutet, dass die Einnahmen den Kredit gerade so decken; unter 1,00 muss der Eigentümer jedes Jahr Geld zuschießen. Kreditgeber verlangen für Renditeimmobilien oft etwa 1,20 bis 1,25 oder mehr, die Anforderungen unterscheiden sich aber je nach Kreditgeber, Land und Immobilienart.

Teilen Sie den NOI durch die Ziel-Cap-Rate. Zum Beispiel ergeben 16.140 NOI bei einer Ziel-Cap-Rate von 6% einen Wert von 269.000. Die Rückwärtsrechnung im Rechner erledigt das für Sie und kann den NOI direkt aus Ihrer Hauptberechnung übernehmen.

Verwenden Sie das, was zu Ihren Unterlagen passt. Der Schalter Monatlich/Jährlich über den Kostenfeldern rechnet die bereits eingegebenen Beträge um, und die Ergebnisse werden immer pro Jahr angezeigt.

Jede Währung funktioniert, solange alle Beträge in derselben angegeben sind. Das Währungsmenü ändert nur die Darstellung der Beträge; es rechnet keine Werte um und verändert die Cap Rate nicht.

Nein. Alle Berechnungen laufen in Ihrem Browser, und Ihre Eingaben werden an keinen Server gesendet. Die Website merkt sich nur Ihre gewählte Währung und den Kostenzeitraum, und zwar im lokalen Speicher Ihres Browsers.

Ja. „Link kopieren“ schreibt alle Ihre Eingaben in die Adresse der Seite. Wer diesen Link öffnet, sieht dieselbe Berechnung, sodass Sie ihn als Lesezeichen speichern oder jemandem schicken können – denken Sie aber daran, dass jeder mit dem Link die Zahlen sehen kann.

Wenn die Zinsen steigen, wird Fremdkapital teurer und sicherere Anlagen bringen mehr ein, daher erwarten Käufer von Immobilien meist eine höhere laufende Rendite: Die Cap Rates steigen tendenziell und die Werte sinken. Wenn die Zinsen fallen, geschieht meist das Gegenteil. Der Effekt tritt oft allmählich ein und unterscheidet sich von Markt zu Markt.

Nicht ganz. Die Bruttomietrendite ist meist die Jahresmiete geteilt durch den Preis, ohne Abzug von Kosten. Die Nettomietrendite zieht Kosten ab und kommt der Cap Rate nahe, doch die Definitionen unterscheiden sich von Land zu Land – prüfen Sie also, welche Kosten eine angegebene Rendite berücksichtigt.