Kalkulator Cap Rate

Tingkat kapitalisasi, atau cap rate, adalah pendapatan operasional bersih sebuah properti selama satu tahun dibagi dengan harga atau nilainya. Angka ini menunjukkan imbal hasil tahunan yang akan diperoleh properti jika Anda membelinya sepenuhnya secara tunai. Properti seharga 200.000 yang menghasilkan pendapatan operasional bersih 12.000 memiliki cap rate 6%.

Tergantung pada pasar dan jenis properti. Di banyak pasar, properti hunian sewa diperjualbelikan dengan cap rate sekitar 4% hingga 10%. Cap rate yang lebih rendah biasanya berarti properti yang lebih mahal dan berisiko lebih rendah di lokasi yang kuat; cap rate yang lebih tinggi berarti pendapatan lebih besar dibandingkan harganya, tetapi sering kali dengan risiko lebih besar. Bandingkan properti dengan properti serupa di sekitarnya, bukan dengan angka patokan yang tetap.

Cap rate mengabaikan pembiayaan: properti diperlakukan seolah-olah dibeli secara tunai. Cash-on-cash return membagi arus kas tahunan Anda setelah cicilan pinjaman dengan uang tunai yang benar-benar Anda keluarkan. ROI biasanya lebih luas lagi dan mencakup kenaikan nilai, pelunasan pokok pinjaman, dan biaya penjualan. Gunakan cap rate untuk membandingkan properti, dan dua ukuran lainnya untuk menilai transaksi tertentu.

Dua pembeli bisa membiayai gedung yang sama dengan cara yang sangat berbeda. Dengan mengesampingkan pinjaman, cap rate menjadi ukuran di tingkat properti, sehingga Anda bisa membandingkan gedung secara adil, apa pun cara masing-masing pembeli membayarnya.

Ya, dalam sebagian besar kasus. Hanya sedikit properti yang tersewa setiap hari sepanjang tahun, dan sebagian penyewa membayar terlambat atau tidak membayar sama sekali. Kekosongan dan kerugian kredit sebesar 3% hingga 10% adalah asumsi yang umum; gunakan riwayat nyata properti atau data pasar setempat jika Anda memilikinya.

Bisa. Metode yang sama berlaku untuk apartemen, kantor, toko, gudang, dan bangunan serbaguna. Untuk sewa komersial, periksa biaya mana yang ditanggung penyewa dan mana yang ditanggung pemilik, lalu masukkan hanya biaya pemilik sebagai biaya operasional.

Harga mencerminkan cara pembeli memandang risiko dan pertumbuhan. Di kota-kota populer, pembeli menerima imbal hasil pendapatan yang lebih rendah karena mereka memperkirakan sewa dan nilai properti akan naik serta tingkat kekosongan tetap rendah, sehingga cap rate lebih rendah. Di pasar yang lebih kecil atau kurang stabil, pembeli menginginkan pendapatan lebih besar sebagai imbalan atas risiko yang lebih besar, sehingga cap rate lebih tinggi.

Cap rate hanyalah gambaran satu tahun. Angka ini tidak menunjukkan pertumbuhan sewa di masa depan, perubahan nilai, perbaikan besar yang akan datang, atau pengaruh pinjaman. Akurasinya juga hanya sebaik angka yang Anda masukkan. Gunakan sebagai penyaringan awal yang cepat, lalu lakukan analisis arus kas lengkap sebelum berinvestasi.