كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتى ھېسابلىغۇچ
بىر مۈلۈكنىڭ باھاسىغا نىسبەتەن قانچىلىك كىرىم كەلتۈرىدىغانلىقىنى بىلىڭ — ھېچقانداق قەرز ياكى مەبلەغ سېلىشنى ھېسابقا ئالماي تۇرۇپ.
كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتىڭىزنى ھېسابلاڭ
كىرىم
سىز تۆلىگەن پۇل، ياكى بۇ مۈلۈكنى بۈگۈن سېتىشقا بولىدىغان باھا.
بارلىق ئۆي-جايلاردىن ھەر ئايدا ئېلىنىدىغان پىلانلانغان ئومۇمىي ئىجارە ھەققى.
ماشىنا توختىتىش، كىر يۇيۇش، ئامبار ۋە شۇنىڭغا ئوخشاش كىرىملەر (ئىختىيارىي).
بوش تۇرغان ئۆيلەر ياكى تۆلەنمىگەن ئىجارە سەۋەبىدىن يوقىتىشنى مۆلچەرلىگەن كىرىم ئۈلۈشى.
تىجارەت چىقىمى
مۈلۈكنى باشقۇرۇش ۋە ئاسراش خىراجىتى. ئىپوتېكا قەرز قايتۇرۇشىنى قوشماڭ.
ئايلىق جەمئىي —
نەتىجە
كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتى —
كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتىنى كۆرۈش ئۈچۈن سېتىۋېلىش باھاسى ۋە كىرىمنى كىرگۈزۈڭ.
| يىللىق ئومۇمىي كىرىم | — |
|---|---|
| بوش قېلىش زىيىنى | — |
| ئۈنۈملۈك ئومۇمىي كىرىم | — |
| يىللىق تىجارەت چىقىمى | — |
| ساپ تىجارەت كىرىمى (NOI) | — |
| چىقىم نىسبىتى | — |
| ئومۇمىي ئىجارە كۆپەيتكۈچىسى (GRM) | — |
| سېتىۋېلىش باھاسى | — |
مەبلەغ ھازىرلاش (ئىختىيارىي)
پۈتۈنلەي نەق پۇل بىلەن سېتىۋالسىڭىز، بۇ ستونلارنى بوش قالدۇرۇڭ. 100% تىن تۆۋەن دەسلەپكى تۆلەم، ئۆسۈم نىسبىتى ۋە قەرز مۇددىتىنى كىرگۈزگىنىڭىزدىن كېيىن نەق پۇل پايدا نىسبىتى ۋە DSCR كۆرۈنىدۇ.
باھانىڭ سىز نەق پۇل بىلەن تۆلەيدىغان ئۈلۈشى.
قەرزنىڭ يىللىق ئۆسۈم نىسبىتى.
قەرزنىڭ قانچە ۋاقىت داۋاملىشىدىغانلىقى، ئەڭ كۆپ 50 يىل.
سېتىۋالغاندا نەق پۇل بىلەن تۆلىنىدىغان ھەق، باج ۋە باشقا بىر قېتىملىق خىراجەتلەر (ئىختىيارىي).
| قەرز سوممىسى | — |
|---|---|
| ئايلىق قەرز قايتۇرۇش سوممىسى | — |
| يىللىق قەرز قايتۇرۇش | — |
| يىللىق نەق پۇل ئېقىمى | — |
| ئايلىق نەق پۇل ئېقىمى | — |
| نەق پۇل پايدا نىسبىتى (cash-on-cash) | — |
| قەرز قايتۇرۇش قاپلاش نىسبىتى (DSCR) | — |
تەتۈر ھېسابلاش
مۈلۈكنىڭ قايسى باھادا نىشان كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتىڭىزگە يېتىدىغانلىقىنى تېپىڭ.
| نىشان كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتىدىكى مۈلۈك قىممىتى | — |
|---|
كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتى قانداق ھېسابلىنىدۇ
ھېسابلىغۇچ باھالىغۇچىلار ۋە مەبلەغ سالغۇچىلار قوللىنىدىغان ئۆلچەملىك كىرىم ئۇسۇلىنى بەش باسقۇچتا ئىجرا قىلىدۇ:
- يىللىق ئومۇمىي كىرىم
(ئايلىق ئىجارە ھەققى + باشقا ئايلىق كىرىم) × 12 - بوش قېلىش زىيىنى
يىللىق ئومۇمىي كىرىم × بوش قېلىش % - ئۈنۈملۈك ئومۇمىي كىرىم
يىللىق ئومۇمىي كىرىم − بوش قېلىش زىيىنى - ساپ تىجارەت كىرىمى (NOI)
ئۈنۈملۈك ئومۇمىي كىرىم − يىللىق تىجارەت چىقىمى - كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتى
NOI ÷ سېتىۋېلىش باھاسى × 100%
NOI غا نېمىلەر كىرمەيدۇ
كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتى مۈلۈكنىڭ ئۆزىنى ئۆلچەيدۇ، ئۇنىڭ پۇلىنى قانداق تۆلىگەنلىكىڭىزنى ياكى شەخسىي بېجىڭىزنى ئەمەس. تۆۋەندىكىلەرنى قوشماڭ:
- ئىپوتېكا ياكى قەرز قايتۇرۇش (ئەسلى قەرز ۋە ئۆسۈم)
- كونىراش چىقىمى ۋە باشقا نەق پۇلسىز بۇغالتېرلىق خاتىرىلەر
- شەخسىي ياكى كارخانا كىرىم بېجىڭىز
- يېڭى ئۆگزە ياكى ئومۇميۈزلۈك رېمونت قاتارلىق بىر قېتىملىق چوڭ ياخشىلاشلار
ھېسابلاش مىسالى
ئىجارىگە بېرىلىدىغان كىچىك بىر ئۆي 250,000 گە سېتىۋېلىندى. ئۇنىڭ ئايلىق ئىجارە ھەققى 2,100، ئىگىسى بوش قېلىش ئۈچۈن كىرىمنىڭ 5% نى ئايرىپ قويىدۇ. يىللىق تىجارەت چىقىملىرى تۆۋەندە كۆرسىتىلدى.
سوممىلار ھەرقانداق پۇل بىرلىكىدە بولسا بولىدۇ، پەقەت باشتىن-ئاخىر ئوخشاش بىر پۇل بىرلىكىنى ئىشلەتسىڭىزلا كۇپايە.
| تۈر | يىللىق سومما |
|---|---|
| مۈلۈك بېجى | 2,600 |
| مۈلۈك باشقۇرۇش | 1,700 |
| سۇغۇرتا | 1,100 |
| ئىجارىگە بېرىش ۋە ئېلان | 300 |
| ئولتۇراق رايون باشقۇرۇش ياكى مۇلازىمەت ھەققى | 0 |
| ئىگىسى تۆلەيدىغان سۇ، توك ۋە باشقا ئاممىۋى مۇلازىمەت ھەققى | 600 |
| رېمونت ۋە ئاسراش | 1,500 |
| يىللىق تىجارەت چىقىمى | 7,800 |
| يىللىق ئومۇمىي كىرىم | 25,200 |
|---|---|
| بوش قېلىش زىيىنى | 1,260 |
| ئۈنۈملۈك ئومۇمىي كىرىم | 23,940 |
| يىللىق تىجارەت چىقىمى | 7,800 |
| ساپ تىجارەت كىرىمى (NOI) | 16,140 |
| كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتى | 6.46% |
| چىقىم نىسبىتى | 32.58% |
كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتى 6.46%، بۇ «ياخشى» دائىرىسىگە توغرا كېلىدۇ.
نەتىجىڭىزنى قانداق چۈشىنىش
بىردىنبىر «ياخشى» كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتى يوق. مەبلەغ سالغۇچىلار بىر مۈلۈكنى ئوخشاش رايوندىكى ئوخشىشىپ كېتىدىغان مۈلۈكلەر بىلەن سېلىشتۇرىدۇ. تەخمىنىي يېتەكچى سۈپىتىدە:
| كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتى | دەرىجە | ئادەتتە نېمىنى بىلدۈرىدۇ |
|---|---|---|
| 0% دىن تۆۋەن | مەنپىي سىزنىڭ نەتىجىڭىز | تىجارەت چىقىمى كىرىمدىن يۇقىرى. مۈلۈك ھەرقانداق قەرز قايتۇرۇشتىن بۇرۇنلا زىيان تارتىدۇ. |
| 0% دىن 4% كىچە (يۇقىرى چېكى كىرمەيدۇ) | تۆۋەن سىزنىڭ نەتىجىڭىز | ئېھتىياج يۇقىرى، قىممەت رايونلاردا ياكى نۆۋەتتىكى كىرىم ئۈچۈن ئەمەس، كەلگۈسىدىكى ئۆسۈش ئۈچۈن سېتىۋېلىنغان مۈلۈكلەردە كۆپ ئۇچرايدۇ. |
| 4% دىن 6% كىچە (يۇقىرى چېكى كىرمەيدۇ) | ئوتتۇراھال سىزنىڭ نەتىجىڭىز | مۇقىم ئىجارىچىلىرى بار، ئورنى ياخشى، مۇقىم تۇرالغۇ مۈلكىدە كۆپ ئۇچرايدۇ. |
| 6% دىن 10% كىچە | ياخشى سىزنىڭ نەتىجىڭىز | نۇرغۇن ئىجارە مۈلكى ئۈچۈن ئىشەنچلىك كىرىم پايدىسى. |
| 10% دىن يۇقىرى | يۇقىرى سىزنىڭ نەتىجىڭىز | باھاسىغا نىسبەتەن يۇقىرى كىرىم، بۇ كۆپىنچە خەۋپنىڭ يۇقىرىلىقى، بىنانىڭ كونىلىقى ياكى ئورنىنىڭ ناچارلىقىدىن بولىدۇ. سېتىۋېلىشتىن بۇرۇن سەۋەبىنى ئېنىقلاڭ. |
بۇ دائىرىلەر پەقەت تەجرىبە قائىدىسى. نورمال كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتى دۆلەت، شەھەر، مۈلۈك تۈرى ۋە ئۆسۈم نىسبىتى مۇھىتىغا قاراپ ئوخشىمايدۇ، شۇڭا ھەمىشە ئوخشاش نەرسىلەرنى ئۆزئارا سېلىشتۇرۇڭ.
دائىم سورىلىدىغان سوئاللار
كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتى دېگەن نېمە؟
كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتى (cap rate) بىر مۈلۈكنىڭ بىر يىللىق ساپ تىجارەت كىرىمىنى ئۇنىڭ باھاسى ياكى قىممىتىگە بۆلگەندىكى نەتىجە. ئۇ سىز مۈلۈكنى پۈتۈنلەي نەق پۇلغا سېتىۋالغان بولسىڭىز، مۈلۈك كەلتۈرىدىغان يىللىق پايدىنى كۆرسىتىدۇ. باھاسى 200,000 بولۇپ، 12,000 ساپ تىجارەت كىرىمى كەلتۈرىدىغان مۈلۈكنىڭ كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتى 6% بولىدۇ.
قانچىلىك كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتى ياخشى ھېسابلىنىدۇ؟
بۇ بازار ۋە مۈلۈك تۈرىگە باغلىق. نۇرغۇن بازارلاردا ئىجارىگە بېرىلىدىغان تۇرالغۇ مۈلكى تەخمىنەن 4% دىن 10% كىچە بولغان نىسبەتتە سودا قىلىنىدۇ. تۆۋەنرەك نىسبەت ئادەتتە ئورنى ياخشى، قىممەترەك ۋە خەۋپى تۆۋەنرەك مۈلۈكنى بىلدۈرىدۇ؛ يۇقىرىراق نىسبەت باھاسىغا نىسبەتەن كۆپرەك كىرىمنى، ئەمما كۆپىنچە تېخىمۇ چوڭ خەۋپنى بىلدۈرىدۇ. مۈلۈكنى مۇقىم بىر سان بىلەن ئەمەس، ئەتراپتىكى ئوخشىشىپ كېتىدىغان مۈلۈكلەر بىلەن سېلىشتۇرۇڭ.
كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتى بىلەن ROI ياكى نەق پۇل پايدا نىسبىتى (cash-on-cash) نىڭ قانداق پەرقى بار؟
كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتى قەرزنى ھېسابقا ئالمايدۇ: ئۇ مۈلۈكنى نەق پۇلغا سېتىۋېلىنغاندەك قارايدۇ. نەق پۇل پايدا نىسبىتى (cash-on-cash) قەرز قايتۇرغاندىن كېيىنكى يىللىق نەق پۇل ئېقىمىڭىزنى سىز ئەمەلىيەتتە سالغان نەق پۇلغا بۆلىدۇ. ROI ئادەتتە تېخىمۇ ئىلگىرىلەپ، قىممەت ئېشىشى، قەرزنىڭ قايتۇرۇلۇشى ۋە سېتىش خىراجىتىنىمۇ ئۆز ئىچىگە ئالىدۇ. مۈلۈكلەرنى سېلىشتۇرۇش ئۈچۈن كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتىنى، مەلۇم بىر سودىغا باھا بېرىش ئۈچۈن قالغان ئىككىسىنى ئىشلىتىڭ.
ئىپوتېكا قەرز قايتۇرۇشى نېمە ئۈچۈن قوشۇلمايدۇ؟
ئىككى سېتىۋالغۇچى ئوخشاش بىر بىنا ئۈچۈن پۈتۈنلەي ئوخشىمىغان ئۇسۇللاردا مەبلەغ ھازىرلىشى مۇمكىن. قەرزنى چىقىرىۋېتىش كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتىنى مۈلۈك دەرىجىسىدىكى ئۆلچەمگە ئايلاندۇرىدۇ، شۇنداق بولغاندا ھەر بىر سېتىۋالغۇچى قانداق تۆلىشىدىن قەتئىينەزەر، بىنالارنى ئادىل سېلىشتۇرالايسىز.
بوش قېلىش نىسبىتىنى قوشۇشۇم كېرەكمۇ؟
ھەئە، كۆپ ھاللاردا. يىلنىڭ ھەر كۈنى ئىجارىدە بولىدىغان مۈلۈك ئاز، بەزى ئىجارىچىلار كېچىكىپ تۆلەيدۇ ياكى زادىلا تۆلىمەيدۇ. 3% دىن 10% كىچە بولغان بوش قېلىش ۋە تۆلەنمىگەن ئىجارە زىيىنى كەڭ قوللىنىلىدىغان پەرەز؛ ئەگەر مۈلۈكنىڭ ئەمەلىي تارىخى ياكى يەرلىك بازار سانلىق مەلۇماتى بولسا، شۇنى ئىشلىتىڭ.
بۇ ھېسابلىغۇچنى سودا مۈلكى ئۈچۈن ئىشلەتسەم بولامدۇ؟
بولىدۇ. ئوخشاش ئۇسۇل تۇرالغۇ ئۆيلەر، ئىشخانىلار، دۇكانلار، ئامبارلار ۋە ئارىلاش ئىشلىتىلىدىغان بىنالارغىمۇ ماس كېلىدۇ. سودا ئىجارىسىدە قايسى چىقىملارنى ئىجارىچى، قايسىلىرىنى ئىگىسى تۆلەيدىغانلىقىنى ئېنىقلاپ، تىجارەت چىقىمى قىلىپ پەقەت ئىگىسىنىڭ چىقىملىرىنىلا كىرگۈزۈڭ.
كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتى نېمە ئۈچۈن ئورۇنغا قاراپ ئوخشىمايدۇ؟
باھا سېتىۋالغۇچىلارنىڭ خەۋپ ۋە ئۆسۈشكە قانداق قارايدىغانلىقىنى ئەكس ئەتتۈرىدۇ. ئاۋات شەھەرلەردە سېتىۋالغۇچىلار ئىجارە ھەققى ۋە قىممەتنىڭ ئۆسۈشىنى، بوش قېلىشنىڭ تۆۋەن بولۇشىنى كۈتكەچكە، تۆۋەنرەك كىرىم پايدىسىنى قوبۇل قىلىدۇ، شۇڭا كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتى تۆۋەنرەك بولىدۇ. كىچىكرەك ياكى مۇقىملىقى تۆۋەنرەك بازارلاردا سېتىۋالغۇچىلار تېخىمۇ چوڭ خەۋپ ئۈچۈن تېخىمۇ كۆپ كىرىم تەلەپ قىلىدۇ، شۇڭا كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتى يۇقىرىراق بولىدۇ.
كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتىنىڭ قانداق چەكلىمىلىرى بار؟
كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتى پەقەت بىر يىللىق ئەھۋالنىڭ كۆرۈنۈشى. ئۇ كەلگۈسىدىكى ئىجارە ھەققىنىڭ ئۆسۈشىنى، قىممەت ئۆزگىرىشىنى، ئالدىدىكى چوڭ رېمونتلارنى ياكى قەرزنىڭ تەسىرىنى كۆرسەتمەيدۇ. ئۇنىڭ ئۈستىگە، ئۇنىڭ توغرىلىقى سىز كىرگۈزگەن سانلارنىڭ توغرىلىقىغا باغلىق. ئۇنى تېز دەسلەپكى تاللاش قورالى قىلىپ ئىشلىتىڭ، مەبلەغ سېلىشتىن بۇرۇن تولۇق نەق پۇل ئېقىمى تەھلىلى قىلىڭ.
بۇ ھېسابلىغۇچ ھەققىدە
بۇ ھەقسىز قورال ئۆي ئىگىلىرى، مەبلەغ سالغۇچىلار، ئوقۇغۇچىلار ۋە مۈلۈك باشقۇرغۇچىلارنىڭ ئىجارە ياكى سودا مۈلكىنىڭ كىرىم پايدىسىنى بىر نەچچە سېكۇنتتا تەكشۈرۈشىگە ياردەم بېرىدۇ. ئۇ ھېسابلاشنىڭ ھەر بىر باسقۇچىنى كۆرسىتىدۇ، شۇڭا نەتىجىنىڭ زادى نەدىن كەلگەنلىكىنى ئېنىق كۆرەلەيسىز.
ئۇ ئاددىي كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتى فورمۇلاسىدىن ھالقىپ كېتىدۇ: بوش قېلىش، تۆلەنمىگەن ئىجارە زىيىنى ۋە باشقا كىرىملەرنى ھېسابقا ئالىدۇ، چىقىملارنى ئايلىق ياكى يىللىق كىرگۈزۈشكە يول قويىدۇ، قەرز تەپسىلاتلىرىنى كىرگۈزسىڭىز نەق پۇل ئېقىمى، نەق پۇل پايدا نىسبىتى ۋە DSCR نى قوشىدۇ، نىشان كاپىتاللاشتۇرۇش نىسبىتىدىن تەتۈر ھېسابلاپ مۈلۈك قىممىتىنى چىقىرىدۇ ھەمدە سانلىرىڭىز بار، ئورتاقلاشقىلى بولىدىغان ئۇلانما بېرىدۇ.
بارلىق ھېسابلاشلار توركۆرگۈچىڭىزدە ئېلىپ بېرىلىدۇ. سىز كىرگۈزگەن سانلار ھېچقانداق مۇلازىمېتىرغا ئەۋەتىلمەيدۇ.
بۇ ھېسابلىغۇچ پەقەت ئوقۇتۇش ۋە ئۇچۇر بېرىش ئۈچۈن بولۇپ، مالىيە، باج ياكى قانۇن مەسلىھەتى ئەمەس. مۇھىم قارارلارنى سالاھىيەتلىك مۇتەخەسسىس بىلەن تەكشۈرۈڭ.