Máy tính tỷ suất vốn hóa

Tỷ suất vốn hóa (cap rate) là thu nhập hoạt động ròng trong một năm của bất động sản chia cho giá hoặc giá trị của nó. Chỉ số này cho biết lợi nhuận hằng năm mà bất động sản mang lại nếu bạn mua hoàn toàn bằng tiền mặt. Một bất động sản có giá 200.000 và tạo ra 12.000 thu nhập hoạt động ròng có tỷ suất vốn hóa là 6%.

Điều đó phụ thuộc vào thị trường và loại bất động sản. Ở nhiều thị trường, nhà ở cho thuê được giao dịch với tỷ suất khoảng từ 4% đến 10%. Tỷ suất vốn hóa thấp hơn thường có nghĩa là bất động sản đắt hơn, ít rủi ro hơn ở vị trí tốt; tỷ suất cao hơn nghĩa là thu nhập nhiều hơn so với giá, nhưng thường đi kèm rủi ro lớn hơn. Hãy so sánh bất động sản với những bất động sản tương tự gần đó thay vì với một con số cố định.

Tỷ suất vốn hóa bỏ qua yếu tố vay vốn: nó xem bất động sản như được mua bằng tiền mặt. Lợi nhuận trên vốn tiền mặt (cash-on-cash) lấy dòng tiền hằng năm sau khi trả nợ vay chia cho số tiền mặt bạn thực sự bỏ ra. ROI thường đi xa hơn, bao gồm cả mức tăng giá trị, phần nợ gốc đã trả và chi phí bán. Hãy dùng tỷ suất vốn hóa để so sánh các bất động sản, và hai chỉ số còn lại để đánh giá một thương vụ cụ thể.

Hai người mua có thể tài trợ cho cùng một tòa nhà theo những cách rất khác nhau. Loại khoản vay ra giúp tỷ suất vốn hóa trở thành thước đo ở cấp độ bất động sản, nhờ đó bạn có thể so sánh các tòa nhà một cách công bằng bất kể mỗi người mua chi trả ra sao.

Có, trong hầu hết các trường hợp. Rất ít bất động sản được cho thuê mọi ngày trong năm, và một số người thuê trả chậm hoặc không trả. Tổn thất do trống và nợ khó đòi từ 3% đến 10% là giả định phổ biến; hãy dùng lịch sử thực tế của bất động sản hoặc dữ liệu thị trường địa phương nếu bạn có.

Có. Phương pháp này áp dụng cho căn hộ, văn phòng, cửa hàng, nhà kho và tòa nhà đa chức năng. Với hợp đồng thuê thương mại, hãy kiểm tra những chi phí nào do người thuê trả và những chi phí nào do chủ sở hữu trả, rồi chỉ nhập chi phí của chủ sở hữu vào mục chi phí vận hành.

Giá cả phản ánh cách người mua nhìn nhận rủi ro và tăng trưởng. Ở các thành phố được ưa chuộng, người mua chấp nhận lợi nhuận từ thu nhập thấp hơn vì họ kỳ vọng tiền thuê và giá trị sẽ tăng, còn tỷ lệ trống sẽ thấp, nên tỷ suất vốn hóa thấp hơn. Ở các thị trường nhỏ hơn hoặc kém ổn định hơn, người mua muốn thu nhập cao hơn để bù cho rủi ro lớn hơn, nên tỷ suất vốn hóa cao hơn.

Tỷ suất vốn hóa là ảnh chụp nhanh của một năm. Nó không cho thấy mức tăng tiền thuê trong tương lai, biến động giá trị, các đợt sửa chữa lớn sắp tới hay tác động của khoản vay. Nó cũng chỉ chính xác bằng các con số bạn nhập vào. Hãy dùng nó như bước sàng lọc nhanh ban đầu, sau đó xem xét phân tích dòng tiền đầy đủ trước khi đầu tư.