Калькулятор ставки капіталізації
Дізнайтеся, який дохід приносить об'єкт відносно своєї ціни — без урахування фінансування.
Розрахуйте ставку капіталізації
Доходи
Скільки ви заплатили або за скільки об'єкт можна продати сьогодні.
Загальна планова орендна плата з усіх приміщень за місяць.
Паркування, пральня, комори та подібні доходи (необов'язково).
Частка доходу, яку ви очікуєте втратити через порожні приміщення або несплачену оренду.
Операційні витрати
Витрати на утримання об'єкта. Не враховуйте платежі за іпотекою.
Разом на місяць —
Результати
Ставка капіталізації —
Введіть ціну купівлі та дохід, щоб побачити ставку капіталізації.
| Валовий річний дохід | — |
|---|---|
| Втрати від простою | — |
| Дійсний валовий дохід | — |
| Річні операційні витрати | — |
| Чистий операційний дохід (NOI) | — |
| Частка витрат | — |
| Валовий мультиплікатор оренди (GRM) | — |
| Ціна купівлі | — |
Фінансування (необов'язково)
Залиште ці поля порожніми, якщо купуєте повністю за власні кошти. Грошова дохідність (cash-on-cash) і DSCR з'являться, щойно ви введете перший внесок менше 100%, процентну ставку та строк кредиту.
Частка ціни, яку ви сплачуєте власними коштами.
Річна процентна ставка за кредитом.
На скільки років надано кредит, не більше 50 років.
Комісії, податки та інші разові витрати, сплачені власними коштами під час купівлі (необов'язково).
| Сума кредиту | — |
|---|---|
| Щомісячний платіж за кредитом | — |
| Річне обслуговування боргу | — |
| Річний грошовий потік | — |
| Місячний грошовий потік | — |
| Грошова дохідність (cash-on-cash) | — |
| Коефіцієнт покриття боргу (DSCR) | — |
Зворотний розрахунок
Знайдіть ціну, за якої об'єкт забезпечуватиме вашу цільову ставку капіталізації.
| Вартість об'єкта за цільової ставки капіталізації | — |
|---|
Як розраховується ставка капіталізації
Калькулятор дотримується стандартного дохідного підходу, яким користуються оцінювачі та інвестори, у п'ять кроків:
- Валовий річний дохід
(Орендна плата на місяць + інший дохід на місяць) × 12 - Втрати від простою
Валовий річний дохід × % простою - Дійсний валовий дохід
Валовий річний дохід − втрати від простою - Чистий операційний дохід (NOI)
Дійсний валовий дохід − річні операційні витрати - Ставка капіталізації
NOI ÷ ціна купівлі × 100%
Що не входить до NOI
Ставка капіталізації оцінює сам об'єкт, а не спосіб його оплати чи ваші особисті податки. Не враховуйте:
- Платежі за іпотекою або кредитом (основний борг і відсотки)
- Амортизацію та інші негрошові бухгалтерські статті
- Ваш особистий податок на доходи або податок на прибуток
- Великі разові поліпшення, наприклад новий дах або капітальний ремонт
Приклад розрахунку
Невеликий будинок для здавання в оренду куплено за 250 000. Орендна плата становить 2 100 на місяць, а власник закладає 5% доходу на простій. Річні витрати на утримання наведено нижче.
Суми можуть бути в будь-якій валюті — головне, використовуйте ту саму всюди.
| Стаття | Сума на рік |
|---|---|
| Податок на нерухомість | 2 600 |
| Управління нерухомістю | 1 700 |
| Страхування | 1 100 |
| Здавання в оренду та реклама | 300 |
| Внески ОСББ або плата за обслуговування | 0 |
| Комунальні послуги за рахунок власника | 600 |
| Ремонт і обслуговування | 1 500 |
| Річні операційні витрати | 7 800 |
| Валовий річний дохід | 25 200 |
|---|---|
| Втрати від простою | 1 260 |
| Дійсний валовий дохід | 23 940 |
| Річні операційні витрати | 7 800 |
| Чистий операційний дохід (NOI) | 16 140 |
| Ставка капіталізації | 6,46% |
| Частка витрат | 32,58% |
Ставка капіталізації становить 6,46%, що відповідає діапазону «Добра».
Як оцінити результат
Єдиної «доброї» ставки капіталізації не існує. Інвестори порівнюють об'єкт зі схожими об'єктами в тому самому районі. Орієнтовно:
| Ставка капіталізації | Оцінка | Що це зазвичай означає |
|---|---|---|
| нижче 0% | Від'ємна ваш результат | Операційні витрати перевищують дохід. Об'єкт збитковий ще до будь-яких платежів за кредитом. |
| від 0% до менше ніж 4% | Низька ваш результат | Типово для дорогих районів із високим попитом або для об'єктів, придбаних заради майбутнього зростання, а не поточного доходу. |
| від 4% до менше ніж 6% | Помірна ваш результат | Звично для стабільної житлової нерухомості в доброму місці з постійними орендарями. |
| від 6% до 10% | Добра ваш результат | Надійна дохідність для багатьох орендних об'єктів. |
| понад 10% | Висока ваш результат | Високий дохід відносно ціни — часто через підвищений ризик, стару будівлю або менш вдале розташування. З'ясуйте причину до купівлі. |
Ці діапазони — лише орієнтири. Звичайні ставки капіталізації відрізняються залежно від країни, міста, типу нерухомості та рівня процентних ставок, тому завжди порівнюйте співставні об'єкти.
Поширені запитання
Що таке ставка капіталізації?
Ставка капіталізації (cap rate) — це річний чистий операційний дохід об'єкта, поділений на його ціну або вартість. Вона показує річну дохідність, яку приносив би об'єкт, якби ви купили його повністю за власні кошти. Об'єкт вартістю 200 000 із чистим операційним доходом 12 000 має ставку капіталізації 6%.
Яка ставка капіталізації вважається доброю?
Це залежить від ринку та типу нерухомості. На багатьох ринках житлова орендна нерухомість продається за ставкою приблизно від 4% до 10%. Нижча ставка зазвичай означає дорожчий і менш ризикований об'єкт у доброму місці; вища — більший дохід відносно ціни, але часто й більший ризик. Порівнюйте об'єкт зі схожими об'єктами поблизу, а не з фіксованим числом.
Чим ставка капіталізації відрізняється від ROI та грошової дохідності (cash-on-cash)?
Ставка капіталізації не враховує фінансування: об'єкт розглядається так, ніби його куплено за готівку. Грошова дохідність (cash-on-cash) — це річний грошовий потік після платежів за кредитом, поділений на фактично вкладені вами власні кошти. ROI зазвичай враховує ще більше: зростання вартості, погашення кредиту та витрати на продаж. Використовуйте ставку капіталізації для порівняння об'єктів, а два інші показники — для оцінки конкретної угоди.
Чому не враховуються платежі за іпотекою?
Два покупці можуть фінансувати ту саму будівлю зовсім по-різному. Якщо не враховувати кредит, ставка капіталізації стає показником самого об'єкта, і ви можете чесно порівнювати будівлі незалежно від того, як за них платить кожен покупець.
Чи потрібно враховувати простій?
Так, у більшості випадків. Небагато об'єктів здаються щодня впродовж року, а деякі орендарі платять із запізненням або не платять зовсім. Зазвичай закладають втрати від простою та неплатежів у розмірі від 3% до 10%; якщо є реальна історія об'єкта або дані місцевого ринку, використовуйте їх.
Чи можна використовувати калькулятор для комерційної нерухомості?
Так. Той самий метод підходить для квартир, офісів, магазинів, складів і будівель змішаного призначення. Для комерційної оренди уточніть, які витрати несе орендар, а які — власник, і вказуйте в операційних витратах лише витрати власника.
Чому ставки капіталізації відрізняються залежно від місця розташування?
Ціни відображають те, як покупці оцінюють ризик і зростання. У популярних містах покупці погоджуються на меншу дохідність, бо очікують зростання орендних ставок і вартості за низького рівня простою, тому ставки капіталізації нижчі. На менших або менш стабільних ринках покупці хочуть більше доходу в обмін на більший ризик, тому ставки капіталізації вищі.
Які обмеження має ставка капіталізації?
Ставка капіталізації — це зріз одного року. Вона не показує майбутнього зростання орендної плати, зміни вартості, майбутнього великого ремонту чи впливу кредиту. Крім того, вона точна рівно настільки, наскільки точні введені вами цифри. Використовуйте її для швидкого первинного відбору, а перед інвестуванням проведіть повний аналіз грошових потоків.
Про калькулятор
Цей безкоштовний інструмент допомагає орендодавцям, інвесторам, студентам і керуючим нерухомістю за лічені секунди оцінити дохідність орендного або комерційного об'єкта. Він показує кожен крок розрахунку, щоб ви точно бачили, звідки береться результат.
Він робить більше, ніж базова формула ставки капіталізації: враховує простій, неплатежі та інший дохід, дає змогу вводити витрати помісячно або за рік, додає грошовий потік, грошову дохідність (cash-on-cash) і DSCR, коли ви вводите дані про кредит, виконує зворотний розрахунок від цільової ставки капіталізації до вартості об'єкта і створює посилання з вашими цифрами, яким можна поділитися.
Усі розрахунки виконуються у вашому браузері. Введені цифри не надсилаються на жоден сервер.
Цей калькулятор призначений лише для навчання та інформації і не є фінансовою, податковою чи юридичною консультацією. Важливі рішення перевіряйте з кваліфікованим фахівцем.