Calcolatore del tasso di capitalizzazione

Il tasso di capitalizzazione, o cap rate, è il reddito operativo netto annuo di un immobile diviso per il suo prezzo o valore. Indica il rendimento annuo che l'immobile darebbe se lo acquistassi interamente in contanti. Un immobile che costa 200.000 e produce 12.000 di reddito operativo netto ha un tasso di capitalizzazione del 6%.

Dipende dal mercato e dal tipo di immobile. In molti mercati, gli immobili residenziali in affitto si scambiano a tassi compresi all'incirca tra il 4% e il 10%. Un tasso più basso indica di solito un immobile più costoso e meno rischioso in una posizione forte; uno più alto indica più reddito rispetto al prezzo, ma spesso anche più rischio. Confronta l'immobile con altri simili nelle vicinanze anziché con un numero fisso.

Il tasso di capitalizzazione ignora il finanziamento: considera l'immobile come se fosse acquistato in contanti. Il rendimento cash-on-cash divide il flusso di cassa annuo dopo le rate del prestito per il capitale proprio che hai effettivamente investito. Il ROI di solito va oltre e include la rivalutazione, il rimborso del debito e i costi di vendita. Usa il tasso di capitalizzazione per confrontare gli immobili e gli altri due indicatori per valutare un affare specifico.

Due acquirenti possono finanziare lo stesso edificio in modi molto diversi. Escludere il prestito rende il tasso di capitalizzazione una misura riferita all'immobile, così puoi confrontare gli edifici in modo equo, indipendentemente da come ciascun acquirente li paga.

Sì, nella maggior parte dei casi. Pochi immobili restano affittati ogni singolo giorno dell'anno, e alcuni inquilini pagano in ritardo o non pagano affatto. Una perdita per sfitto e morosità dal 3% al 10% è un'ipotesi comune; se li hai, usa lo storico reale dell'immobile o i dati del mercato locale.

Sì. Lo stesso metodo vale per appartamenti, uffici, negozi, magazzini ed edifici a uso misto. Per le locazioni commerciali, verifica quali costi paga l'inquilino e quali il proprietario, e inserisci come spese operative solo quelli a carico del proprietario.

I prezzi riflettono il modo in cui gli acquirenti percepiscono rischio e crescita. Nelle città più richieste, gli acquirenti accettano un rendimento da reddito più basso perché si aspettano che canoni e valori salgano e che lo sfitto resti basso, quindi i tassi di capitalizzazione sono più bassi. Nei mercati più piccoli o meno stabili, gli acquirenti vogliono più reddito in cambio di più rischio, quindi i tassi di capitalizzazione sono più alti.

Il tasso di capitalizzazione è una fotografia di un solo anno. Non mostra la crescita futura dei canoni, le variazioni di valore, le grandi riparazioni in arrivo né l'effetto di un prestito. Inoltre è preciso solo quanto i numeri che inserisci. Usalo come primo filtro rapido, poi esamina un'analisi completa dei flussi di cassa prima di investire.