மூலதனமாக்கல் விகித கணிப்பான்
ஒரு சொத்து அதன் விலையுடன் ஒப்பிடும்போது எவ்வளவு வருமானம் ஈட்டுகிறது என்பதைக் கண்டறியுங்கள் — எந்தக் கடன் நிதியும் கணக்கில் கொள்ளப்படுவதற்கு முன்.
உங்கள் மூலதனமாக்கல் விகிதத்தைக் கணக்கிடுங்கள்
வருமானம்
நீங்கள் செலுத்திய தொகை, அல்லது இன்று சொத்து விற்கப்படக்கூடிய விலை.
அனைத்து அலகுகளிலிருந்தும் திட்டமிடப்பட்ட மொத்த வாடகை, மாதத்திற்கு.
வாகன நிறுத்தம், சலவை, சேமிப்பு அறை போன்றவற்றிலிருந்து வரும் வருமானம் (விருப்பத்திற்குரியது).
காலியான அலகுகள் அல்லது செலுத்தப்படாத வாடகையால் இழக்கக்கூடும் என நீங்கள் எதிர்பார்க்கும் வருமானப் பங்கு.
இயக்கச் செலவுகள்
சொத்தை நடத்துவதற்கான செலவுகள். வீட்டுக் கடன் தவணைகளைச் சேர்க்க வேண்டாம்.
மாத மொத்தம் —
முடிவுகள்
மூலதனமாக்கல் விகிதம் —
மூலதனமாக்கல் விகிதத்தைக் காண வாங்கிய விலையையும் வருமானத்தையும் உள்ளிடவும்.
| மொத்த ஆண்டு வருமானம் | — |
|---|---|
| காலியிட இழப்பு | — |
| பயனுள்ள மொத்த வருமானம் | — |
| ஆண்டு இயக்கச் செலவுகள் | — |
| நிகர இயக்க வருமானம் (NOI) | — |
| செலவு விகிதம் | — |
| மொத்த வாடகைப் பெருக்கி (GRM) | — |
| வாங்கிய விலை | — |
கடன் நிதி (விருப்பத்திற்குரியது)
முழு ரொக்க வாங்குதலுக்கு இந்தப் புலங்களைக் காலியாக விடுங்கள். 100% க்குக் குறைவான முன்பணம், வட்டி விகிதம் மற்றும் கடன் காலத்தை உள்ளிட்டவுடன் ரொக்கத்தின் மீதான ரொக்க வருமானமும் DSCR உம் தோன்றும்.
விலையில் நீங்கள் ரொக்கமாகச் செலுத்தும் பங்கு.
கடனின் ஆண்டு வட்டி விகிதம்.
கடன் எவ்வளவு காலம் நீடிக்கும், அதிகபட்சம் 50 ஆண்டுகள் வரை.
வாங்கும்போது ரொக்கமாகச் செலுத்தப்படும் கட்டணங்கள், வரிகள் மற்றும் பிற ஒருமுறைச் செலவுகள் (விருப்பத்திற்குரியது).
| கடன் தொகை | — |
|---|---|
| மாதக் கடன் தவணை | — |
| ஆண்டுக் கடன் சேவை | — |
| ஆண்டுப் பணப்புழக்கம் | — |
| மாதப் பணப்புழக்கம் | — |
| ரொக்கத்தின் மீதான ரொக்க வருமானம் | — |
| கடன் சேவை ஈடுசெய் விகிதம் (DSCR) | — |
தலைகீழ்க் கணக்கீடு
ஒரு சொத்து உங்கள் இலக்கு மூலதனமாக்கல் விகிதத்தைத் தரும் விலையைக் கண்டறியுங்கள்.
| இலக்கு மூலதனமாக்கல் விகிதத்தில் சொத்தின் மதிப்பு | — |
|---|
மூலதனமாக்கல் விகிதம் எவ்வாறு கணக்கிடப்படுகிறது
இந்தக் கணிப்பான், மதிப்பீட்டாளர்களும் முதலீட்டாளர்களும் பயன்படுத்தும் நிலையான வருமான அணுகுமுறையை ஐந்து படிகளில் பின்பற்றுகிறது:
- மொத்த ஆண்டு வருமானம்
(மாத வாடகை + பிற மாத வருமானம்) × 12 - காலியிட இழப்பு
மொத்த ஆண்டு வருமானம் × காலியிட % - பயனுள்ள மொத்த வருமானம்
மொத்த ஆண்டு வருமானம் − காலியிட இழப்பு - நிகர இயக்க வருமானம் (NOI)
பயனுள்ள மொத்த வருமானம் − ஆண்டு இயக்கச் செலவுகள் - மூலதனமாக்கல் விகிதம்
NOI ÷ வாங்கிய விலை × 100%
NOI இல் சேராதவை
மூலதனமாக்கல் விகிதம் சொத்தையே அளவிடுகிறது; நீங்கள் அதற்கு எவ்வாறு பணம் செலுத்துகிறீர்கள் என்பதையோ உங்கள் தனிப்பட்ட வரிகளையோ அல்ல. இவற்றைச் சேர்க்க வேண்டாம்:
- வீட்டுக் கடன் அல்லது பிற கடன் தவணைகள் (அசல் மற்றும் வட்டி)
- தேய்மானம் மற்றும் பணமல்லாத பிற கணக்கியல் பதிவுகள்
- உங்கள் தனிநபர் அல்லது நிறுவன வருமான வரி
- புதிய கூரை அல்லது முழுமையான புதுப்பித்தல் போன்ற பெரிய ஒருமுறை மேம்பாடுகள்
கணக்கிடப்பட்ட எடுத்துக்காட்டு
ஒரு சிறிய வாடகை வீடு 2,50,000 க்கு வாங்கப்படுகிறது. அது மாதத்திற்கு 2,100 க்கு வாடகைக்கு விடப்படுகிறது, உரிமையாளர் காலியிடத்திற்காக வருமானத்தில் 5% ஒதுக்குகிறார். ஆண்டு இயக்கச் செலவுகள் கீழே பட்டியலிடப்பட்டுள்ளன.
தொகைகள் எந்த நாணயத்திலும் இருக்கலாம்; ஆனால் முழுவதும் ஒரே நாணயத்தைப் பயன்படுத்த வேண்டும்.
| இனம் | ஆண்டுத் தொகை |
|---|---|
| சொத்து வரி | 2,600 |
| சொத்து மேலாண்மை | 1,700 |
| காப்பீடு | 1,100 |
| குத்தகை மற்றும் விளம்பரம் | 300 |
| குடியிருப்போர் சங்கக் கட்டணம் அல்லது சேவைக் கட்டணம் | 0 |
| உரிமையாளர் செலுத்தும் மின்சாரம், நீர் போன்ற பயன்பாட்டுக் கட்டணங்கள் | 600 |
| பழுதுபார்ப்பு மற்றும் பராமரிப்பு | 1,500 |
| ஆண்டு இயக்கச் செலவுகள் | 7,800 |
| மொத்த ஆண்டு வருமானம் | 25,200 |
|---|---|
| காலியிட இழப்பு | 1,260 |
| பயனுள்ள மொத்த வருமானம் | 23,940 |
| ஆண்டு இயக்கச் செலவுகள் | 7,800 |
| நிகர இயக்க வருமானம் (NOI) | 16,140 |
| மூலதனமாக்கல் விகிதம் | 6.46% |
| செலவு விகிதம் | 32.58% |
மூலதனமாக்கல் விகிதம் 6.46%; இது “ஆரோக்கியமானது” வரம்பில் வருகிறது.
உங்கள் முடிவைப் புரிந்துகொள்ளுதல்
எல்லோருக்கும் பொருந்தும் ஒரே “நல்ல” மூலதனமாக்கல் விகிதம் என்று எதுவும் இல்லை. முதலீட்டாளர்கள் ஒரு சொத்தை அதே பகுதியிலுள்ள ஒத்த சொத்துகளுடன் ஒப்பிடுகிறார்கள். தோராயமான வழிகாட்டியாக:
| மூலதனமாக்கல் விகிதம் | மதிப்பீடு | இது பொதுவாக என்ன குறிக்கிறது |
|---|---|---|
| 0% க்குக் கீழ் | எதிர்மறை உங்கள் முடிவு | இயக்கச் செலவுகள் வருமானத்தை விட அதிகம். கடன் தவணைகள் எதுவும் இல்லாமலேயே சொத்து நஷ்டத்தில் இயங்குகிறது. |
| 0% முதல் 4% க்குக் குறைவு வரை | குறைவு உங்கள் முடிவு | அதிக தேவையுள்ள விலையுயர்ந்த பகுதிகளில், அல்லது தற்போதைய வருமானத்தை விட எதிர்கால மதிப்பு உயர்வுக்காக வாங்கப்பட்ட சொத்துகளில் இது வழக்கமானது. |
| 4% முதல் 6% க்குக் குறைவு வரை | மிதமானது உங்கள் முடிவு | நிலையான குடியிருப்பாளர்களைக் கொண்ட, நல்ல இடத்தில் அமைந்த நிலையான குடியிருப்புச் சொத்துகளுக்கு இது பொதுவானது. |
| 6% முதல் 10% வரை | ஆரோக்கியமானது உங்கள் முடிவு | பல வாடகைச் சொத்துகளுக்கு உறுதியான வருமான விகிதம். |
| 10% க்கு மேல் | அதிகம் உங்கள் முடிவு | விலையுடன் ஒப்பிடும்போது அதிக வருமானம்; பெரும்பாலும் அதிக அபாயம், பழைய கட்டடம் அல்லது பலவீனமான இருப்பிடம் காரணமாக இருக்கலாம். வாங்குவதற்கு முன் காரணத்தைக் கண்டறியுங்கள். |
இந்த வரம்புகள் பொதுவான வழிகாட்டுதல்கள் மட்டுமே. இயல்பான மூலதனமாக்கல் விகிதங்கள் நாடு, நகரம், சொத்து வகை மற்றும் வட்டி விகிதச் சூழலைப் பொறுத்து மாறுபடும்; எனவே எப்போதும் ஒத்தவற்றையே ஒப்பிடுங்கள்.
அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்
மூலதனமாக்கல் விகிதம் என்றால் என்ன?
மூலதனமாக்கல் விகிதம் (கேப் ரேட்) என்பது ஒரு சொத்தின் ஓராண்டு நிகர இயக்க வருமானத்தை அதன் விலை அல்லது மதிப்பால் வகுத்தால் கிடைப்பது. நீங்கள் அந்தச் சொத்தை முழுவதும் ரொக்கமாக வாங்கினால் அது ஈட்டும் ஆண்டு வருமான விகிதத்தை இது காட்டுகிறது. 2,00,000 விலையுள்ள, 12,000 நிகர இயக்க வருமானம் தரும் ஒரு சொத்தின் மூலதனமாக்கல் விகிதம் 6%.
நல்ல மூலதனமாக்கல் விகிதம் எது?
இது சந்தையையும் சொத்தின் வகையையும் பொறுத்தது. பல சந்தைகளில் குடியிருப்பு வாடகைச் சொத்துகள் சுமார் 4% முதல் 10% வரையிலான விகிதத்தில் விற்கப்படுகின்றன. குறைந்த விகிதம் பொதுவாக நல்ல இடத்திலுள்ள, விலை அதிகமான, குறைந்த அபாயமுள்ள சொத்தைக் குறிக்கிறது; அதிக விகிதம் விலையுடன் ஒப்பிடும்போது அதிக வருமானத்தைக் குறிக்கிறது, ஆனால் பெரும்பாலும் அதிக அபாயத்தையும் குறிக்கிறது. ஒரு நிலையான எண்ணுடன் அல்லாமல், அருகிலுள்ள ஒத்த சொத்துகளுடன் ஒப்பிடுங்கள்.
மூலதனமாக்கல் விகிதம் ROI அல்லது ரொக்கத்தின் மீதான ரொக்க வருமானத்திலிருந்து (cash-on-cash) எவ்வாறு வேறுபடுகிறது?
மூலதனமாக்கல் விகிதம் கடன் நிதியைக் கணக்கில் கொள்வதில்லை: சொத்து ரொக்கமாக வாங்கப்பட்டது போலவே கருதுகிறது. ரொக்கத்தின் மீதான ரொக்க வருமானம் (cash-on-cash), கடன் தவணைகளுக்குப் பிறகான உங்கள் ஆண்டு பணப்புழக்கத்தை நீங்கள் உண்மையில் முதலீடு செய்த ரொக்கத்தால் வகுக்கிறது. ROI பொதுவாக இன்னும் விரிவானது; மதிப்பு உயர்வு, கடன் அசல் திருப்பிச் செலுத்துதல் மற்றும் விற்பனைச் செலவுகளையும் சேர்க்கிறது. சொத்துகளை ஒப்பிட மூலதனமாக்கல் விகிதத்தையும், ஒரு குறிப்பிட்ட ஒப்பந்தத்தை மதிப்பிட மற்ற இரண்டையும் பயன்படுத்துங்கள்.
வீட்டுக் கடன் தவணைகள் ஏன் சேர்க்கப்படுவதில்லை?
இரண்டு வாங்குபவர்கள் ஒரே கட்டடத்திற்கு முற்றிலும் வெவ்வேறு வழிகளில் நிதி திரட்டலாம். கடனை விலக்கி வைப்பதால் மூலதனமாக்கல் விகிதம் சொத்தையே அளவிடும் அளவீடாகிறது; இதனால் ஒவ்வொரு வாங்குபவரும் எவ்வாறு பணம் செலுத்தினாலும் கட்டடங்களை நியாயமாக ஒப்பிட முடிகிறது.
காலியிட விகிதத்தைச் சேர்க்க வேண்டுமா?
ஆம், பெரும்பாலான சந்தர்ப்பங்களில். ஆண்டின் ஒவ்வொரு நாளும் வாடகைக்கு விடப்பட்டிருக்கும் சொத்துகள் மிகக் குறைவு; சில குடியிருப்பாளர்கள் தாமதமாகச் செலுத்துவார்கள் அல்லது செலுத்தவே மாட்டார்கள். 3% முதல் 10% வரையிலான காலியிடம் மற்றும் செலுத்தப்படாத வாடகை இழப்பு ஒரு பொதுவான அனுமானம்; சொத்தின் உண்மையான வரலாறு அல்லது உள்ளூர் சந்தைத் தரவு உங்களிடம் இருந்தால் அதைப் பயன்படுத்துங்கள்.
வணிகச் சொத்துகளுக்கு இந்தக் கணிப்பானைப் பயன்படுத்தலாமா?
ஆம். அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள், அலுவலகங்கள், கடைகள், கிடங்குகள் மற்றும் கலப்புப் பயன்பாட்டுக் கட்டடங்களுக்கும் இதே முறை பொருந்தும். வணிகக் குத்தகைகளில், எந்தச் செலவுகளை குத்தகைதாரர் செலுத்துகிறார், எவற்றை உரிமையாளர் செலுத்துகிறார் என்பதைச் சரிபார்த்து, உரிமையாளரின் செலவுகளை மட்டுமே இயக்கச் செலவுகளாக உள்ளிடுங்கள்.
இடத்திற்கு இடம் மூலதனமாக்கல் விகிதங்கள் ஏன் வேறுபடுகின்றன?
வாங்குபவர்கள் அபாயத்தையும் வளர்ச்சியையும் எவ்வாறு பார்க்கிறார்கள் என்பதை விலைகள் பிரதிபலிக்கின்றன. பிரபலமான நகரங்களில், வாடகையும் மதிப்பும் உயரும், காலியிடங்கள் குறைவாகவே இருக்கும் என்று எதிர்பார்ப்பதால் வாங்குபவர்கள் குறைந்த வருமான விகிதத்தை ஏற்றுக்கொள்கிறார்கள்; எனவே மூலதனமாக்கல் விகிதங்கள் குறைவாக இருக்கும். சிறிய அல்லது நிலையற்ற சந்தைகளில், அதிக அபாயத்திற்கு ஈடாக வாங்குபவர்கள் அதிக வருமானத்தை எதிர்பார்க்கிறார்கள்; எனவே மூலதனமாக்கல் விகிதங்கள் அதிகமாக இருக்கும்.
மூலதனமாக்கல் விகிதத்தின் வரம்புகள் என்ன?
மூலதனமாக்கல் விகிதம் ஒரே ஆண்டின் ஒரு நொடிப் படம் மட்டுமே. எதிர்கால வாடகை உயர்வு, மதிப்பு மாற்றங்கள், வரவிருக்கும் பெரிய பழுதுபார்ப்புகள் அல்லது கடனின் விளைவு ஆகியவற்றை இது காட்டுவதில்லை. நீங்கள் உள்ளிடும் எண்கள் எவ்வளவு துல்லியமோ அவ்வளவுதான் இதன் துல்லியமும். இதை விரைவான முதல்கட்ட வடிகட்டியாகப் பயன்படுத்தி, முதலீடு செய்வதற்கு முன் முழுமையான பணப்புழக்கப் பகுப்பாய்வைச் செய்யுங்கள்.
இந்தக் கணிப்பான் பற்றி
இந்த இலவசக் கருவி வீட்டு உரிமையாளர்கள், முதலீட்டாளர்கள், மாணவர்கள் மற்றும் சொத்து மேலாளர்கள் ஒரு வாடகை அல்லது வணிகச் சொத்தின் வருமான விகிதத்தைச் சில வினாடிகளில் சரிபார்க்க உதவுகிறது. முடிவு எங்கிருந்து வருகிறது என்பதை நீங்கள் துல்லியமாகக் காண, கணக்கீட்டின் ஒவ்வொரு படியையும் இது காட்டுகிறது.
இது அடிப்படை மூலதனமாக்கல் விகித சூத்திரத்தைத் தாண்டிச் செல்கிறது: காலியிடம், செலுத்தப்படாத வாடகை இழப்பு மற்றும் பிற வருமானத்தைக் கணக்கில் கொள்கிறது, செலவுகளை மாதாந்திரமாகவோ ஆண்டுதோறுமாகவோ உள்ளிட அனுமதிக்கிறது, கடன் விவரங்களை உள்ளிட்டால் பணப்புழக்கம், ரொக்கத்தின் மீதான ரொக்க வருமானம் மற்றும் DSCR ஐச் சேர்க்கிறது, இலக்கு மூலதனமாக்கல் விகிதத்திலிருந்து பின்னோக்கிச் சொத்தின் மதிப்பைக் கணக்கிடுகிறது, மேலும் உங்கள் எண்களுடன் பகிரக்கூடிய ஓர் இணைப்பையும் தருகிறது.
அனைத்துக் கணக்கீடுகளும் உங்கள் உலாவியிலேயே நடக்கின்றன. நீங்கள் தட்டச்சு செய்யும் எண்கள் எந்தச் சேவையகத்திற்கும் அனுப்பப்படுவதில்லை.
இந்தக் கணிப்பான் கல்வி மற்றும் தகவல் நோக்கங்களுக்காக மட்டுமே; இது நிதி, வரி அல்லது சட்ட ஆலோசனை அல்ல. முக்கியமான முடிவுகளைத் தகுதிவாய்ந்த நிபுணரிடம் சரிபார்த்துக்கொள்ளுங்கள்.