Hesabkera Rêjeya Kapîtalîzasyonê
Fêr bibe ka milkek li gorî bihayê xwe çiqas dahat qezenc dike — berî her cure fînansekirinê.
Rêjeya kapîtalîzasyonê ya xwe hesab bike
Dahat
Tiştê ku te daye, an jî bihayê ku milk dikare îro pê were firotin.
Tevahiya kirêya plankirî ji hemû yekîneyan, ji bo mehekê.
Parkkirin, cilşûştin, embar û dahatên wekî wan (vebijarkî).
Ew para dahatê ku tu hêvî dikî ji ber yekîneyên vala an kirêya nedayî winda bikî.
Lêçûnên xebitandinê
Lêçûnên birêvebirina milk. Dayînên krediya xanî tê de nehesibîne.
Tevahî ji bo mehê —
Encam
Rêjeya kapîtalîzasyonê —
Ji bo dîtina rêjeya kapîtalîzasyonê bihayê kirînê û dahatê binivîse.
| Dahata salane ya gişt | — |
|---|---|
| Windahiya valabûnê | — |
| Dahata gişt a bi bandor | — |
| Lêçûnên xebitandinê yên salane | — |
| Dahata xebitandinê ya net (NOI) | — |
| Rêjeya lêçûnan | — |
| Pirjimarê kirêya gişt (GRM) | — |
| Bihayê kirînê | — |
Fînansekirin (vebijarkî)
Ji bo kirîneke bi tevahî bi pereyê nexd van qadan vala bihêle. Vegera nexd-li-ser-nexd û DSCR xuya dibin dema ku tu pêşdayîneke ji 100% kêmtir, rêjeyeke faîzê û dema krediyê dinivîsî.
Ew para bihayê ku tu bi pereyê nexd didî.
Rêjeya faîzê ya salane ya krediyê.
Kredî çiqas dom dike, heta 50 salan.
Heq, bac û lêçûnên din ên yekcarî yên ku di dema kirînê de bi pereyê nexd tên dayîn (vebijarkî).
| Mîqdara krediyê | — |
|---|---|
| Dayîna krediyê ya mehane | — |
| Dayînên deyn ên salane | — |
| Herikîna pereyî ya salane | — |
| Herikîna pereyî ya mehane | — |
| Vegera nexd-li-ser-nexd | — |
| Rêjeya têrkirina dayînên deyn (DSCR) | — |
Hesabkirina berevajî
Wî bihayî bibîne ku milkek pê dê rêjeya kapîtalîzasyonê ya armanca te çêbike.
| Nirxa milk bi rêjeya kapîtalîzasyonê ya armanc | — |
|---|
Rêjeya kapîtalîzasyonê çawa tê hesabkirin
Hesabker rêbaza dahatê ya standard a ku nirxander û veberhêner bi kar tînin, di pênc gavan de dişopîne:
- Dahata salane ya gişt
(Kirêya mehane + dahatên din ên mehane) × 12 - Windahiya valabûnê
Dahata salane ya gişt × % valabûn - Dahata gişt a bi bandor
Dahata salane ya gişt − windahiya valabûnê - Dahata xebitandinê ya net (NOI)
Dahata gişt a bi bandor − lêçûnên xebitandinê yên salane - Rêjeya kapîtalîzasyonê
NOI ÷ bihayê kirînê × 100%
Çi ne beşek ji NOI ye
Rêjeya kapîtalîzasyonê milk bi xwe dipîve, ne awayê ku tu heqê wê didî an bacên te yên kesane. Van tiştan nehesibîne:
- Dayînên krediya xanî an krediyên din (sermaye û faîz)
- Amortîsman û tomarên din ên hesabdariyê yên ne-pereyî
- Baca te ya dahatê ya kesane an ya şirketê
- Başkirinên mezin ên yekcarî, wekî banekî nû an nûkirineke tevahî
Mînaka hesabkirî
Xaniyekî kirê yê biçûk bi 250.000 tê kirîn. Bi 2.100 mehane tê kirêkirin, û xwedî %5 ji dahatê ji bo valabûnê vediqetîne. Lêçûnên salane yên birêvebirinê li jêr hatine rêzkirin.
Mîqdar dikarin bi her diravî bin, bi şertê ku tu ji destpêkê heta dawiyê heman diravî bi kar bînî.
| Tişt | Mîqdar ji bo salekê |
|---|---|
| Bacên milk | 2.600 |
| Rêvebiriya milk | 1.700 |
| Sîgorte | 1.100 |
| Kirêdan û reklam | 300 |
| Aîdatên avahiyê an heqê xizmetê | 0 |
| Fatûreyên ku xwedî dide | 600 |
| Tamîr û lênêrîn | 1.500 |
| Lêçûnên xebitandinê yên salane | 7.800 |
| Dahata salane ya gişt | 25.200 |
|---|---|
| Windahiya valabûnê | 1.260 |
| Dahata gişt a bi bandor | 23.940 |
| Lêçûnên xebitandinê yên salane | 7.800 |
| Dahata xebitandinê ya net (NOI) | 16.140 |
| Rêjeya kapîtalîzasyonê | %6,46 |
| Rêjeya lêçûnan | %32,58 |
Rêjeya kapîtalîzasyonê %6,46 e, ku dikeve navbera “Baş”.
Şîrovekirina encama te
Rêjeyeke kapîtalîzasyonê ya “baş” a yekane tune ye. Veberhêner milkekî bi milkên wekî wî yên li heman herêmê re dide ber hev. Wekî rêberekî giştî:
| Rêjeya kapîtalîzasyonê | Nirxandin | Bi gelemperî tê çi wateyê |
|---|---|---|
| binî 0% | Neyînî encama te | Lêçûnên xebitandinê ji dahatê zêdetir in. Milk hê berî her dayîna krediyê jî zirarê dike. |
| ji 0% heta kêmtir ji 4% | Nizm encama te | Li herêmên biha û bi daxwaza bilind, an ji bo milkên ku ji bo mezinbûna pêşerojê ne ji bo dahata niha hatine kirîn, asayî ye. |
| ji 4% heta kêmtir ji 6% | Navîn encama te | Ji bo milkên niştecihbûnê yên aram, li cihekî baş û bi kirêdarên domdar, asayî ye. |
| ji 6% heta 10% | Baş encama te | Ji bo gelek milkên kirê vegereke dahatê ya xurt e. |
| ji 10% zêdetir | Bilind encama te | Li gorî bihayê dahateke xurt e, bi gelemperî ji ber rîska bilindtir, avahiyeke kevntir an cihekî qelstir. Berî kirînê sedemê wê fêr bibe. |
Ev navber tenê qaîdeyên giştî ne. Rêjeyên kapîtalîzasyonê yên asayî li gorî welat, bajar, cureyê milk û rewşa rêjeyên faîzê diguherin, loma her tim tiştên wekhev bide ber hev.
Pirsên pir tên pirsîn
Rêjeya kapîtalîzasyonê çi ye?
Rêjeya kapîtalîzasyonê (cap rate) dahata xebitandinê ya net a milkekî ji bo salekê ye, ku li ser bihayê an nirxa wî tê parvekirin. Ew vegera salane nîşan dide ku milk dê qezenc bike eger te ew bi temamî bi pereyê nexd kirîba. Milkek ku 200.000 biha ye û 12.000 dahata xebitandinê ya net çêdike, rêjeya kapîtalîzasyonê ya wî 6% e.
Rêjeyeke kapîtalîzasyonê ya baş çi ye?
Ev bi bazar û cureyê milk ve girêdayî ye. Li gelek bazaran, milkên niştecihbûnê yên kirê bi qasî 4% heta 10% tên firotin. Rêjeyeke nizmtir bi gelemperî tê wateya milkekî bihatir û kêm-rîsk li cihekî xurt; rêjeyeke bilindtir tê wateya dahateke zêdetir li gorî bihayê, lê pir caran rîskeke zêdetir jî. Milkekî bi milkên wekî wî yên nêzîk re bide ber hev, ne bi hejmareke sabît re.
Rêjeya kapîtalîzasyonê çawa ji ROI an vegera nexd-li-ser-nexd cuda ye?
Rêjeya kapîtalîzasyonê fînansekirinê nahesibîne: ew milk wisa dinirxîne mîna ku bi pereyê nexd hatibe kirîn. Vegera nexd-li-ser-nexd (cash-on-cash) herikîna pereyê te ya salane piştî dayînên krediyê, li ser pereyê ku te bi rastî razandiye parve dike. ROI bi gelemperî hê pêşdetir diçe û zêdebûna nirxê, dayîna sermayeya krediyê û lêçûnên firotinê jî tê de dihesibîne. Ji bo berhevkirina milkan rêjeya kapîtalîzasyonê, ji bo nirxandina peymaneke taybet jî her du yên din bi kar bîne.
Çima dayînên krediya xanî tê de nayên hesibandin?
Du kiriyar dikarin heman avahiyê bi awayên pir cuda fînanse bikin. Derxistina krediyê rêjeya kapîtalîzasyonê dike pîvaneke di asta milk de, ji ber vê yekê tu dikarî avahiyan bi edalet bidî ber hev, bêyî ku girîng be her kiriyar çawa heqê wan dide.
Ma divê ez rêjeya valabûnê tê de bihesibînim?
Erê, di piraniya rewşan de. Kêm milk hene ku her roja salê bi kirê ne, û hin kirêdar dereng didin an qet nadin. Windahiya valabûnê û kirêya nedayî ya 3% heta 10% texmîneke asayî ye; dema ku te hebe, dîroka rastîn a milk an daneyên bazara herêmî bi kar bîne.
Ma ez dikarim vê hesabkerê ji bo milkên bazirganî bi kar bînim?
Erê. Heman rêbaz ji bo apartman, ofîs, dikan, embar û avahiyên bi karanîna tevlihev jî dixebite. Ji bo peymanên kirê yên bazirganî, kontrol bike ka kîjan lêçûn ji aliyê kirêdar ve û kîjan ji aliyê xwedî ve tên dayîn, û tenê lêçûnên xwedî wekî lêçûnên xebitandinê binivîse.
Çima rêjeyên kapîtalîzasyonê li gorî cihan cuda ne?
Biha nîşan didin ka kiriyar rîsk û mezinbûnê çawa dibînin. Li bajarên populer, kiriyar vegereke dahatê ya nizmtir qebûl dikin ji ber ku hêvî dikin kirê û nirx bilind bibin û valabûn kêm bimîne, loma rêjeyên kapîtalîzasyonê nizmtir in. Li bazarên biçûktir an kêmtir aram, kiriyar li hember rîskeke zêdetir dahateke zêdetir dixwazin, loma rêjeyên kapîtalîzasyonê bilindtir in.
Sînorên rêjeya kapîtalîzasyonê çi ne?
Rêjeya kapîtalîzasyonê wêneyekî salekê tenê ye. Ew zêdebûna kirêyê ya pêşerojê, guherînên nirxê, tamîrên mezin ên ku dê werin, an bandora krediyê nîşan nade. Ew tenê bi qasî hejmarên ku tu dinivîsî rast e. Wê wekî kontroleke pêşîn a bilez bi kar bîne, paşê berî ku tu veberhênanê bikî li analîzeke tevahî ya herikîna pereyî binêre.
Derbarê vê hesabkerê de
Ev amûra belaş alîkariya xwediyên milkan, veberhêneran, xwendekaran û rêvebirên milkan dike ku di çend çirkeyan de vegera dahatê ya milkekî kirê an bazirganî kontrol bikin. Ew her gava hesabkirinê nîşan dide, da ku tu bi zelalî bibînî encam ji ku tê.
Ew ji formula bingehîn a rêjeya kapîtalîzasyonê wêdetir diçe: valabûn, windahiya kirêya nedayî û dahatên din dihesibîne, dihêle tu lêçûnan mehane an salane binivîsî, dema ku tu hûrgiliyên krediyê dinivîsî herikîna pereyî, vegera nexd-li-ser-nexd û DSCR lê zêde dike, ji rêjeyeke kapîtalîzasyonê ya armanc berevajî ber bi nirxa milk ve dihesibîne, û girêdaneke parvekirinê bi hejmarên te re dide te.
Hemû hesab di gerokê te de çêdibin. Hejmarên ku tu dinivîsî ji tu serverî re nayên şandin.
Ev hesabker tenê ji bo perwerde û agahdariyê ye û ne şîreta darayî, bacê an hiqûqî ye. Biryarên girîng bi pisporekî jêhatî re kontrol bike.