حاسبة معدل الرسملة

معدل الرسملة هو صافي الدخل التشغيلي للعقار عن سنة واحدة مقسومًا على سعره أو قيمته. ويُظهر العائد السنوي الذي سيحققه العقار لو اشتريته نقدًا بالكامل. فالعقار الذي يكلف 200,000 ويحقق 12,000 من صافي الدخل التشغيلي يكون معدل رسملته 6%.

يعتمد ذلك على السوق ونوع العقار. في كثير من الأسواق تُتداول العقارات السكنية المؤجرة بمعدلات تتراوح تقريبًا من 4% إلى 10%. يعني معدل الرسملة الأقل عادةً عقارًا أغلى وأقل مخاطرة في موقع قوي، بينما يعني المعدل الأعلى دخلًا أكبر مقابل السعر، ولكن غالبًا مع مخاطر أكبر. قارن العقار بعقارات مماثلة قريبة بدلًا من مقارنته برقم ثابت.

يتجاهل معدل الرسملة التمويل، إذ يعامل العقار كما لو أنه اشتُري نقدًا. أما العائد النقدي على النقد فيقسم تدفقك النقدي السنوي بعد أقساط القرض على المبلغ النقدي الذي دفعته فعلًا. ويذهب العائد على الاستثمار (ROI) عادةً أبعد من ذلك ليشمل ارتفاع القيمة وسداد القرض وتكاليف البيع. استخدم معدل الرسملة للمقارنة بين العقارات، والمقياسين الآخرين لتقييم صفقة بعينها.

يمكن لمشتريين اثنين تمويل المبنى نفسه بطرق مختلفة تمامًا. واستبعاد القرض يجعل معدل الرسملة مقياسًا على مستوى العقار، فتستطيع مقارنة المباني بإنصاف بغض النظر عن طريقة دفع كل مشترٍ.

نعم، في معظم الحالات. فقليل من العقارات يكون مؤجرًا كل يوم من أيام السنة، وبعض المستأجرين يدفعون متأخرين أو لا يدفعون إطلاقًا. يُعد افتراض شغور وخسائر تحصيل بنسبة 3% إلى 10% أمرًا شائعًا، واستخدم السجل الفعلي للعقار أو بيانات السوق المحلية إن توفرت لديك.

نعم. الطريقة نفسها تصلح للشقق والمكاتب والمتاجر والمستودعات والمباني متعددة الاستخدامات. في عقود الإيجار التجارية، تحقق من التكاليف التي يتحملها المستأجر وتلك التي يتحملها المالك، وأدخل تكاليف المالك فقط بوصفها مصاريف تشغيل.

تعكس الأسعار نظرة المشترين إلى المخاطر والنمو. في المدن المرغوبة يقبل المشترون عائد دخل أقل لأنهم يتوقعون ارتفاع الإيجارات والقيم وبقاء الشغور منخفضًا، لذا تكون معدلات الرسملة أقل. أما في الأسواق الأصغر أو الأقل استقرارًا فيطلب المشترون دخلًا أكبر مقابل مخاطر أكبر، لذا تكون معدلات الرسملة أعلى.

معدل الرسملة لقطة لسنة واحدة. فهو لا يُظهر نمو الإيجارات مستقبلًا، ولا التغيرات في القيمة، ولا الإصلاحات الكبيرة القادمة، ولا أثر القرض. كما أن دقته لا تتجاوز دقة الأرقام التي تدخلها. استخدمه كفرز أولي سريع، ثم أجرِ تحليلًا كاملًا للتدفقات النقدية قبل أن تستثمر.