ক্যাপ রেট ক্যালকুলেটর
কোনো ঋণ বা অর্থায়ন হিসাবের আগে, একটি সম্পত্তি তার দামের তুলনায় কত আয় করে তা জেনে নিন।
আপনার ক্যাপ রেট হিসাব করুন
আয়
আপনি যত টাকা দিয়েছেন, অথবা আজ সম্পত্তিটি যত দামে বিক্রি হতো।
সব ইউনিট থেকে প্রতি মাসে নির্ধারিত মোট ভাড়া।
পার্কিং, লন্ড্রি, স্টোরেজ ও এ ধরনের অন্যান্য আয় (ঐচ্ছিক)।
খালি ইউনিট বা অপরিশোধিত ভাড়ার কারণে আয়ের যে অংশ হারানোর আশঙ্কা করছেন।
পরিচালন খরচ
সম্পত্তি চালানোর খরচ। বন্ধকি ঋণের কিস্তি এখানে ধরবেন না।
মাসে মোট —
ফলাফল
ক্যাপ রেট —
ক্যাপ রেট দেখতে একটি ক্রয়মূল্য ও আয় লিখুন।
| মোট বার্ষিক আয় | — |
|---|---|
| খালি থাকার ক্ষতি | — |
| কার্যকর মোট আয় | — |
| বার্ষিক পরিচালন খরচ | — |
| নিট পরিচালন আয় (NOI) | — |
| খরচের অনুপাত | — |
| গ্রস রেন্ট মাল্টিপ্লায়ার (GRM) | — |
| ক্রয়মূল্য | — |
অর্থায়ন (ঐচ্ছিক)
সম্পূর্ণ নগদে কেনার ক্ষেত্রে এই ঘরগুলো ফাঁকা রাখুন। 100%-এর কম ডাউন পেমেন্ট, একটি সুদের হার ও একটি ঋণের মেয়াদ লিখলে ক্যাশ-অন-ক্যাশ রিটার্ন ও DSCR দেখা যাবে।
দামের যে অংশ আপনি নগদে পরিশোধ করেন।
ঋণের বার্ষিক সুদের হার।
ঋণটি কত দিন চলবে, সর্বোচ্চ 50 বছর।
কেনার সময় নগদে পরিশোধ করা ফি, কর ও অন্যান্য এককালীন খরচ (ঐচ্ছিক)।
| ঋণের পরিমাণ | — |
|---|---|
| মাসিক ঋণের কিস্তি | — |
| বার্ষিক ঋণ পরিশোধ | — |
| বার্ষিক নগদ প্রবাহ | — |
| মাসিক নগদ প্রবাহ | — |
| ক্যাশ-অন-ক্যাশ রিটার্ন | — |
| ঋণ পরিশোধ কভারেজ অনুপাত (DSCR) | — |
বিপরীত হিসাব
কোন দামে একটি সম্পত্তি আপনার লক্ষ্য ক্যাপ রেট দেবে, তা বের করুন।
| লক্ষ্য ক্যাপ রেটে সম্পত্তির মূল্য | — |
|---|
ক্যাপ রেট কীভাবে হিসাব করা হয়
ক্যালকুলেটরটি মূল্যায়নকারী ও বিনিয়োগকারীদের ব্যবহৃত প্রচলিত আয়-ভিত্তিক পদ্ধতি পাঁচটি ধাপে অনুসরণ করে:
- মোট বার্ষিক আয়
(মাসিক ভাড়া + অন্যান্য মাসিক আয়) × 12 - খালি থাকার ক্ষতি
মোট বার্ষিক আয় × খালি থাকার হার % - কার্যকর মোট আয়
মোট বার্ষিক আয় − খালি থাকার ক্ষতি - নিট পরিচালন আয় (NOI)
কার্যকর মোট আয় − বার্ষিক পরিচালন খরচ - ক্যাপ রেট
NOI ÷ ক্রয়মূল্য × 100%
যা NOI-এর অংশ নয়
ক্যাপ রেট সম্পত্তিটিকেই পরিমাপ করে, আপনি কীভাবে এর দাম পরিশোধ করছেন বা আপনার ব্যক্তিগত কর নয়। এগুলো বাদ দিন:
- বন্ধকি বা ঋণের কিস্তি (আসল ও সুদ)
- অবচয় ও অন্যান্য নগদবিহীন হিসাব এন্ট্রি
- আপনার ব্যক্তিগত বা কর্পোরেট আয়কর
- বড় এককালীন উন্নয়ন, যেমন নতুন ছাদ বা সম্পূর্ণ সংস্কার
উদাহরণসহ হিসাব
একটি ছোট ভাড়া বাড়ি 2,50,000 দিয়ে কেনা হয়েছে। এর ভাড়া মাসে 2,100, এবং মালিক খালি থাকার জন্য আয়ের 5% আলাদা রাখেন। বছরের চলতি খরচগুলো নিচে দেওয়া হলো।
পরিমাণগুলো যেকোনো মুদ্রায় হতে পারে, যতক্ষণ আপনি পুরো হিসাবে একই মুদ্রা ব্যবহার করেন।
| খাত | বার্ষিক পরিমাণ |
|---|---|
| সম্পত্তি কর | 2,600 |
| সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা | 1,700 |
| বিমা | 1,100 |
| ভাড়া দেওয়া ও বিজ্ঞাপন | 300 |
| মালিক সমিতির ফি বা সার্ভিস চার্জ | 0 |
| মালিকের পরিশোধ করা ইউটিলিটি বিল | 600 |
| মেরামত ও রক্ষণাবেক্ষণ | 1,500 |
| বার্ষিক পরিচালন খরচ | 7,800 |
| মোট বার্ষিক আয় | 25,200 |
|---|---|
| খালি থাকার ক্ষতি | 1,260 |
| কার্যকর মোট আয় | 23,940 |
| বার্ষিক পরিচালন খরচ | 7,800 |
| নিট পরিচালন আয় (NOI) | 16,140 |
| ক্যাপ রেট | 6.46% |
| খরচের অনুপাত | 32.58% |
ক্যাপ রেট 6.46%, যা “ভালো” সীমার মধ্যে পড়ে।
আপনার ফলাফলের ব্যাখ্যা
একটিমাত্র “ভালো” ক্যাপ রেট বলে কিছু নেই। বিনিয়োগকারীরা একটি সম্পত্তিকে একই এলাকার অনুরূপ সম্পত্তির সঙ্গে তুলনা করেন। মোটামুটি নির্দেশিকা হিসেবে:
| ক্যাপ রেট | মূল্যায়ন | সাধারণত এর অর্থ |
|---|---|---|
| 0% এর নিচে | ঋণাত্মক আপনার ফলাফল | পরিচালন খরচ আয়ের চেয়ে বেশি। কোনো ঋণের কিস্তি দেওয়ার আগেই সম্পত্তিটি লোকসান করছে। |
| 0% থেকে 4% এর কম | কম আপনার ফলাফল | দামি, উচ্চ চাহিদার এলাকায় বা বর্তমান আয়ের চেয়ে ভবিষ্যৎ মূল্যবৃদ্ধির আশায় কেনা সম্পত্তিতে এটি সাধারণ। |
| 4% থেকে 6% এর কম | মাঝারি আপনার ফলাফল | স্থিতিশীল, ভালো অবস্থানের আবাসিক সম্পত্তিতে নিয়মিত ভাড়াটিয়া থাকলে এটি সাধারণ। |
| 6% থেকে 10% | ভালো আপনার ফলাফল | অনেক ভাড়া সম্পত্তির জন্য একটি মজবুত আয়ের রিটার্ন। |
| 10% এর বেশি | বেশি আপনার ফলাফল | দামের তুলনায় ভালো আয়, যা প্রায়ই বেশি ঝুঁকি, পুরোনো ভবন বা দুর্বল অবস্থানের কারণে হয়। কেনার আগে কারণটি জেনে নিন। |
এই সীমাগুলো মোটামুটি নিয়ম মাত্র। স্বাভাবিক ক্যাপ রেট দেশ, শহর, সম্পত্তির ধরন ও সুদের হারের পরিবেশ অনুযায়ী ভিন্ন হয়, তাই সবসময় একই ধরনের সম্পত্তির মধ্যে তুলনা করুন।
সচরাচর জিজ্ঞাসিত প্রশ্ন
ক্যাপ রেট কী?
মূলধনীকরণ হার বা ক্যাপ রেট হলো একটি সম্পত্তির এক বছরের নিট পরিচালন আয়কে তার দাম বা মূল্য দিয়ে ভাগ করা ফল। পুরোপুরি নগদ টাকায় কিনলে সম্পত্তিটি বছরে কত রিটার্ন দিত, তা এটি দেখায়। যে সম্পত্তির দাম 2,00,000 এবং যা 12,000 নিট পরিচালন আয় দেয়, তার ক্যাপ রেট 6%।
ভালো ক্যাপ রেট কত?
এটি বাজার ও সম্পত্তির ধরনের ওপর নির্ভর করে। অনেক বাজারে আবাসিক ভাড়া সম্পত্তি মোটামুটি 4% থেকে 10% ক্যাপ রেটে কেনাবেচা হয়। কম ক্যাপ রেট সাধারণত শক্তিশালী অবস্থানে দামি ও কম ঝুঁকির সম্পত্তি বোঝায়; বেশি ক্যাপ রেট মানে দামের তুলনায় বেশি আয়, তবে প্রায়ই বেশি ঝুঁকি। কোনো নির্দিষ্ট সংখ্যার বদলে কাছাকাছি অনুরূপ সম্পত্তির সঙ্গে তুলনা করুন।
ক্যাপ রেট ROI বা ক্যাশ-অন-ক্যাশ রিটার্ন থেকে কীভাবে আলাদা?
ক্যাপ রেট অর্থায়নকে উপেক্ষা করে: এটি সম্পত্তিটিকে নগদে কেনা হয়েছে বলে ধরে নেয়। ক্যাশ-অন-ক্যাশ রিটার্ন ঋণের কিস্তি দেওয়ার পর আপনার বার্ষিক নগদ প্রবাহকে আপনার আসলে বিনিয়োগ করা নগদ অর্থ দিয়ে ভাগ করে। ROI সাধারণত আরও এগিয়ে মূল্যবৃদ্ধি, ঋণ পরিশোধ ও বিক্রয় খরচও হিসাবে ধরে। সম্পত্তি তুলনার জন্য ক্যাপ রেট এবং নির্দিষ্ট কোনো চুক্তি বিচারের জন্য অন্য দুটি ব্যবহার করুন।
বন্ধকি ঋণের কিস্তি কেন ধরা হয় না?
দুজন ক্রেতা একই ভবন সম্পূর্ণ ভিন্নভাবে অর্থায়ন করতে পারেন। ঋণকে বাদ রাখলে ক্যাপ রেট সম্পত্তি-স্তরের একটি মাপকাঠি হয়, ফলে প্রত্যেক ক্রেতা কীভাবে দাম দিচ্ছেন তা নির্বিশেষে আপনি ভবনগুলোর ন্যায্য তুলনা করতে পারেন।
খালি থাকার হার কি ধরা উচিত?
হ্যাঁ, বেশিরভাগ ক্ষেত্রে। খুব কম সম্পত্তিই বছরের প্রতিটি দিন ভাড়ায় থাকে, আর কিছু ভাড়াটিয়া দেরিতে দেন বা একেবারেই দেন না। খালি থাকা ও অনাদায়ী ভাড়ার ক্ষতি 3% থেকে 10% ধরা একটি প্রচলিত অনুমান; আপনার কাছে থাকলে সম্পত্তির প্রকৃত ইতিহাস বা স্থানীয় বাজারের তথ্য ব্যবহার করুন।
বাণিজ্যিক সম্পত্তির জন্য কি এই ক্যালকুলেটর ব্যবহার করা যায়?
হ্যাঁ। একই পদ্ধতি অ্যাপার্টমেন্ট, অফিস, দোকান, গুদাম ও মিশ্র-ব্যবহারের ভবনের জন্য কাজ করে। বাণিজ্যিক ভাড়ার চুক্তিতে কোন খরচ ভাড়াটিয়া দেন আর কোনটি মালিক দেন তা যাচাই করুন, এবং শুধু মালিকের খরচগুলোকে পরিচালন খরচ হিসেবে লিখুন।
বিভিন্ন এলাকায় ক্যাপ রেট কেন আলাদা হয়?
দাম প্রতিফলিত করে ক্রেতারা ঝুঁকি ও প্রবৃদ্ধিকে কীভাবে দেখেন। জনপ্রিয় শহরে ক্রেতারা কম আয়ের রিটার্ন মেনে নেন, কারণ তাঁরা আশা করেন ভাড়া ও মূল্য বাড়বে এবং খালি থাকার হার কম থাকবে, তাই ক্যাপ রেট কম হয়। ছোট বা কম স্থিতিশীল বাজারে ক্রেতারা বেশি ঝুঁকির বিনিময়ে বেশি আয় চান, তাই ক্যাপ রেট বেশি হয়।
ক্যাপ রেটের সীমাবদ্ধতা কী?
ক্যাপ রেট এক বছরের একটি স্থিরচিত্র। এটি ভবিষ্যতের ভাড়া বৃদ্ধি, মূল্যের পরিবর্তন, আসন্ন বড় মেরামত বা ঋণের প্রভাব দেখায় না। এটি ততটাই নির্ভুল, যতটা নির্ভুল আপনার দেওয়া সংখ্যাগুলো। দ্রুত প্রাথমিক যাচাই হিসেবে এটি ব্যবহার করুন, তারপর বিনিয়োগের আগে পূর্ণাঙ্গ নগদ প্রবাহ বিশ্লেষণ করুন।
এই ক্যালকুলেটর সম্পর্কে
এই বিনামূল্যের টুলটি বাড়িওয়ালা, বিনিয়োগকারী, শিক্ষার্থী ও সম্পত্তি ব্যবস্থাপকদের কয়েক সেকেন্ডে একটি ভাড়া বা বাণিজ্যিক সম্পত্তির আয়ের রিটার্ন যাচাই করতে সাহায্য করে। এটি হিসাবের প্রতিটি ধাপ দেখায়, যাতে আপনি ঠিক বুঝতে পারেন ফলাফল কোথা থেকে আসছে।
এটি সাধারণ ক্যাপ রেট সূত্রের চেয়ে বেশি কিছু করে: খালি থাকা, অনাদায়ী ভাড়ার ক্ষতি ও অন্যান্য আয় হিসাবে ধরে, খরচ মাসিক বা বার্ষিক হিসেবে লেখার সুযোগ দেয়, ঋণের তথ্য লিখলে নগদ প্রবাহ, ক্যাশ-অন-ক্যাশ রিটার্ন ও DSCR যোগ করে, একটি লক্ষ্য ক্যাপ রেট থেকে উল্টো হিসাব করে সম্পত্তির মূল্য বের করে, আর আপনার সংখ্যাসহ শেয়ার করার মতো একটি লিংক দেয়।
সব হিসাব আপনার ব্রাউজারেই হয়। আপনার লেখা সংখ্যাগুলো কোনো সার্ভারে পাঠানো হয় না।
এই ক্যালকুলেটর শুধু শিক্ষা ও তথ্যের জন্য; এটি আর্থিক, কর বা আইনি পরামর্শ নয়। গুরুত্বপূর্ণ সিদ্ধান্ত একজন যোগ্য পেশাদারের সঙ্গে যাচাই করুন।