자본환원율 계산기

자본환원율(캡레이트)은 부동산의 한 해 동안의 순영업소득을 가격 또는 가치로 나눈 값입니다. 대출 없이 전액 현금으로 매입했을 때 얻을 수 있는 연간 수익률을 보여 줍니다. 가격이 200,000이고 순영업소득이 12,000인 부동산의 자본환원율은 6%입니다.

시장과 부동산 유형에 따라 다릅니다. 많은 시장에서 주거용 임대 부동산은 대략 4%에서 10% 사이에서 거래됩니다. 자본환원율이 낮으면 대체로 입지가 좋고 위험이 낮은 비싼 부동산이며, 높으면 가격 대비 수입은 많지만 위험도 큰 경우가 많습니다. 고정된 숫자보다는 주변의 비슷한 부동산과 비교하세요.

자본환원율은 자금 조달을 고려하지 않고, 부동산을 현금으로 매입한 것처럼 계산합니다. 현금 수익률(Cash-on-Cash)은 대출 상환 후 연간 현금 흐름을 실제로 투입한 현금으로 나눈 값입니다. ROI는 보통 여기서 더 나아가 가치 상승, 대출 원금 상환, 매각 비용까지 포함합니다. 부동산끼리 비교할 때는 자본환원율을, 특정 거래를 판단할 때는 나머지 두 지표를 사용하세요.

같은 건물이라도 매수자마다 자금 조달 방식이 크게 다를 수 있습니다. 대출을 제외하면 자본환원율이 부동산 자체를 기준으로 한 지표가 되므로, 매수자가 어떻게 자금을 마련하든 건물을 공정하게 비교할 수 있습니다.

대부분의 경우 그렇습니다. 한 해 내내 하루도 빠짐없이 임대되는 부동산은 드물고, 임대료를 늦게 내거나 아예 내지 않는 임차인도 있습니다. 공실 및 미수 손실은 보통 3%에서 10%로 가정합니다. 해당 부동산의 실제 이력이나 지역 시장 자료가 있다면 그것을 사용하세요.

네. 아파트, 사무실, 상가, 창고, 복합용도 건물에도 같은 방법이 적용됩니다. 상업용 임대차의 경우 어떤 비용을 임차인이 부담하고 어떤 비용을 소유자가 부담하는지 확인한 뒤, 소유자 부담 비용만 운영비로 입력하세요.

가격에는 매수자가 위험과 성장 가능성을 어떻게 보는지가 반영됩니다. 인기 있는 도시에서는 임대료와 가치가 오르고 공실이 적을 것으로 기대하기 때문에 낮은 수익률도 받아들이므로 자본환원율이 낮습니다. 규모가 작거나 덜 안정적인 시장에서는 더 큰 위험에 대한 대가로 더 많은 수입을 원하므로 자본환원율이 높습니다.

자본환원율은 한 해의 단면만 보여 줍니다. 향후 임대료 상승, 가치 변화, 앞으로 필요한 대규모 수리, 대출의 영향은 나타나지 않습니다. 또한 입력한 숫자가 정확한 만큼만 정확합니다. 빠른 초기 검토용으로 활용하고, 투자하기 전에는 전체 현금 흐름 분석을 살펴보세요.