የካፕ ሬት ማስያ
ቋንቋ፦ አማርኛ

የካፕ ሬት ማስያ

አንድ ንብረት ከዋጋው አንጻር ምን ያህል ገቢ እንደሚያስገኝ ይወቁ — ከማንኛውም ብድር ወይም ፋይናንስ በፊት።

የካፕ ሬትዎን ያስሉ

ገቢ

የከፈሉት መጠን፣ ወይም ንብረቱ ዛሬ ሊሸጥበት የሚችለው ዋጋ።

ከሁሉም ክፍሎች በወር የሚጠበቀው ጠቅላላ ኪራይ።

የመኪና ማቆሚያ፣ የልብስ ማጠቢያ፣ የዕቃ ማከማቻ እና ተመሳሳይ ገቢዎች (አማራጭ)።

ባዶ በሆኑ ክፍሎች ወይም ባልተከፈለ ኪራይ ምክንያት እንደሚያጡ የሚጠብቁት የገቢ ድርሻ።

የሥራ ማስኬጃ ወጪዎች

ንብረቱን ለማስተዳደር የሚወጡ ወጪዎች። የቤት ብድር ክፍያዎችን አያካትቱ።

ጠቅላላ በወር —

ውጤቶች

ካፕ ሬት —

ካፕ ሬቱን ለማየት የግዢ ዋጋ እና ገቢ ያስገቡ።

ጠቅላላ ዓመታዊ ገቢ—
የክፍት ቦታ ኪሳራ—
ውጤታማ ጠቅላላ ገቢ—
ዓመታዊ የሥራ ማስኬጃ ወጪዎች—
የተጣራ የሥራ ማስኬጃ ገቢ (NOI)—
የወጪ ጥምርታ—
የጠቅላላ ኪራይ ብዜት (GRM)—
የግዢ ዋጋ—

ፋይናንስ (አማራጭ)

ሙሉ በሙሉ በጥሬ ገንዘብ ለሚደረግ ግዢ እነዚህን መስኮች ባዶ ይተዉ። የጥሬ ገንዘብ ላይ ተመላሽ እና DSCR የሚታዩት ከ100% በታች የሆነ ቅድመ ክፍያ፣ የወለድ ተመን እና የብድር ጊዜ ካስገቡ በኋላ ነው።

ከዋጋው በጥሬ ገንዘብ የሚከፍሉት ድርሻ።

የብድሩ ዓመታዊ የወለድ ተመን።

ብድሩ የሚቆይበት ጊዜ፣ እስከ 50 ዓመት።

በግዢው ጊዜ በጥሬ ገንዘብ የሚከፈሉ ክፍያዎች፣ ግብሮች እና ሌሎች የአንድ ጊዜ ወጪዎች (አማራጭ)።

የብድር መጠን—
ወርሃዊ የብድር ክፍያ—
ዓመታዊ የዕዳ ክፍያ—
ዓመታዊ የገንዘብ ፍሰት—
ወርሃዊ የገንዘብ ፍሰት—
የጥሬ ገንዘብ ላይ ተመላሽ—
የዕዳ ክፍያ ሽፋን ጥምርታ (DSCR)—

የተገላቢጦሽ ስሌት

አንድ ንብረት የታለመውን ካፕ ሬትዎን የሚያስገኝበትን ዋጋ ያግኙ።

በታለመው ካፕ ሬት የንብረቱ ዋጋ—

ካፕ ሬት እንዴት ይሰላል

ማስያው ገምጋሚዎችና ባለሀብቶች የሚጠቀሙበትን መደበኛ የገቢ ዘዴ በአምስት ደረጃዎች ይከተላል፦

  1. ጠቅላላ ዓመታዊ ገቢ
    (ወርሃዊ ኪራይ + ሌላ ወርሃዊ ገቢ) × 12
  2. የክፍት ቦታ ኪሳራ
    ጠቅላላ ዓመታዊ ገቢ × የክፍት ቦታ %
  3. ውጤታማ ጠቅላላ ገቢ
    ጠቅላላ ዓመታዊ ገቢ − የክፍት ቦታ ኪሳራ
  4. የተጣራ የሥራ ማስኬጃ ገቢ (NOI)
    ውጤታማ ጠቅላላ ገቢ − ዓመታዊ የሥራ ማስኬጃ ወጪዎች
  5. ካፕ ሬት
    NOI ÷ የግዢ ዋጋ × 100%

የNOI አካል ያልሆኑ ነገሮች

ካፕ ሬት የሚለካው ንብረቱን ራሱን ነው እንጂ እንዴት እንደሚከፍሉለት ወይም የግል ግብርዎን አይደለም። እነዚህን አያካትቱ፦

  • የቤት ብድር ወይም የብድር ክፍያዎች (ዋና ገንዘብ እና ወለድ)
  • የዋጋ ቅናሽ (ዲፕሪሼሽን) እና ሌሎች ጥሬ ገንዘብ ያልሆኑ የሂሳብ መዝገቦች
  • የግል ወይም የድርጅት የገቢ ግብርዎ
  • እንደ አዲስ ጣሪያ ወይም ሙሉ እድሳት ያሉ ትላልቅ የአንድ ጊዜ ማሻሻያዎች

ደረጃ በደረጃ መመሪያ፦ NOIን እንዴት ማስላት እንደሚቻል

የተሠራ ምሳሌ

አንድ ትንሽ የኪራይ ቤት በ250,000 ተገዝቷል። በወር በ2,100 ይከራያል፣ ባለቤቱም ለክፍት ቦታ ከገቢው 5% ያስቀምጣል። ዓመታዊ የማስኬጃ ወጪዎቹ ከታች ተዘርዝረዋል።

መጠኖቹ በማንኛውም ምንዛሪ ሊሆኑ ይችላሉ፣ በሁሉም ቦታ ተመሳሳዩን ምንዛሪ እስከተጠቀሙ ድረስ።

ዝርዝርዓመታዊ መጠን
የንብረት ግብር2,600
የንብረት አስተዳደር1,700
ኢንሹራንስ1,100
ማከራየት እና ማስታወቂያ300
የባለቤቶች ማኅበር ክፍያ ወይም የአገልግሎት ክፍያ0
በባለቤቱ የሚከፈሉ የመገልገያ ወጪዎች600
ጥገና እና እንክብካቤ1,500
ዓመታዊ የሥራ ማስኬጃ ወጪዎች7,800
ጠቅላላ ዓመታዊ ገቢ25,200
የክፍት ቦታ ኪሳራ1,260
ውጤታማ ጠቅላላ ገቢ23,940
ዓመታዊ የሥራ ማስኬጃ ወጪዎች7,800
የተጣራ የሥራ ማስኬጃ ገቢ (NOI)16,140
ካፕ ሬት6.46%
የወጪ ጥምርታ32.58%

ካፕ ሬቱ 6.46% ሲሆን፣ በ“ጥሩ” ክልል ውስጥ ይወድቃል።

ውጤትዎን መተርጎም

አንድ ብቻ የሆነ “ጥሩ” ካፕ ሬት የለም። ባለሀብቶች አንድን ንብረት በዚያው አካባቢ ካሉ ተመሳሳይ ንብረቶች ጋር ያወዳድራሉ። እንደ ግምታዊ መመሪያ፦

ካፕ ሬትደረጃብዙውን ጊዜ የሚያመለክተው
ከ0% በታች አሉታዊ የሥራ ማስኬጃ ወጪዎች ከገቢው ይበልጣሉ። ንብረቱ ምንም የብድር ክፍያ ሳይከፈል እንኳ ኪሳራ ላይ ነው።
ከ0% እስከ 4% በታች ዝቅተኛ ውድ እና ከፍተኛ ፍላጎት ባላቸው አካባቢዎች፣ ወይም ለአሁኑ ገቢ ሳይሆን ለወደፊት የዋጋ ዕድገት በተገዙ ንብረቶች የተለመደ ነው።
ከ4% እስከ 6% በታች መካከለኛ ቋሚ ተከራዮች ላሏቸው፣ በጥሩ ቦታ ለሚገኙ የተረጋጉ የመኖሪያ ንብረቶች የተለመደ ነው።
ከ6% እስከ 10% ጥሩ ለብዙ የኪራይ ንብረቶች ጠንካራ የገቢ ተመላሽ።
ከ10% በላይ ከፍተኛ ከዋጋው አንጻር ጠንካራ ገቢ፤ ብዙውን ጊዜ በከፍተኛ ስጋት፣ በአሮጌ ሕንፃ ወይም ደካማ በሆነ አካባቢ ምክንያት ነው። ከመግዛትዎ በፊት ምክንያቱን ይወቁ።

እነዚህ ክልሎች ግምታዊ መመሪያዎች ብቻ ናቸው። የተለመዱ የካፕ ሬቶች በአገር፣ በከተማ፣ በንብረት ዓይነት እና በወለድ ተመን ሁኔታ ይለያያሉ፤ ስለዚህ ሁልጊዜ ተመሳሳዩን ከተመሳሳዩ ጋር ያወዳድሩ።

ተጨማሪ ያንብቡ፦ ጥሩ ካፕ ሬት ምን ያህል ነው?

ተደጋግመው የሚጠየቁ ጥያቄዎች

ካፕ ሬት ምንድን ነው?

የካፒታላይዜሽን መጠን ወይም ካፕ ሬት የአንድ ንብረት የአንድ ዓመት የተጣራ የሥራ ማስኬጃ ገቢ በዋጋው ወይም በግምቱ ሲካፈል የሚገኘው ነው። ንብረቱን ሙሉ በሙሉ በጥሬ ገንዘብ ቢገዙት በዓመት የሚያስገኘውን ተመላሽ ያሳያል። 200,000 የሚያወጣና 12,000 የተጣራ የሥራ ማስኬጃ ገቢ የሚያስገኝ ንብረት ካፕ ሬቱ 6% ነው።

ጥሩ ካፕ ሬት ምን ያህል ነው?

በገበያውና በንብረቱ ዓይነት ይወሰናል። በብዙ ገበያዎች የመኖሪያ ኪራይ ንብረቶች በግምት ከ4% እስከ 10% ባለ ካፕ ሬት ይሸጣሉ። ዝቅተኛ ካፕ ሬት ብዙውን ጊዜ በጠንካራ አካባቢ የሚገኝ ውድና ዝቅተኛ ስጋት ያለው ንብረትን ያመለክታል፤ ከፍተኛው ደግሞ ከዋጋው አንጻር የበለጠ ገቢን፣ ነገር ግን ብዙውን ጊዜ የበለጠ ስጋትን ያመለክታል። ንብረቱን ከአንድ ቋሚ ቁጥር ይልቅ በአቅራቢያ ካሉ ተመሳሳይ ንብረቶች ጋር ያወዳድሩ።

ካፕ ሬት ከROI ወይም ከጥሬ ገንዘብ ላይ ተመላሽ (cash-on-cash) በምን ይለያል?

ካፕ ሬት ፋይናንስን ከግምት አያስገባም፤ ንብረቱ በጥሬ ገንዘብ እንደተገዛ አድርጎ ይወስደዋል። የጥሬ ገንዘብ ላይ ተመላሽ ከብድር ክፍያ በኋላ ያለውን ዓመታዊ የገንዘብ ፍሰትዎን በእርግጥ ባስገቡት ጥሬ ገንዘብ ያካፍላል። ROI ደግሞ ብዙውን ጊዜ ከዚህም አልፎ የዋጋ ዕድገትን፣ የብድር ቅነሳን እና የሽያጭ ወጪዎችን ያካትታል። ንብረቶችን ለማወዳደር ካፕ ሬትን፣ አንድን የተወሰነ ስምምነት ለመገምገም ደግሞ ሁለቱን ሌሎች ይጠቀሙ።

የቤት ብድር ክፍያዎች ለምን አይካተቱም?

ሁለት ገዢዎች አንድን ሕንፃ በፍጹም በተለያየ መንገድ ፋይናንስ ሊያደርጉ ይችላሉ። ብድሩን ማስቀረት ካፕ ሬትን በንብረት ደረጃ የሚለካ መለኪያ ያደርገዋል፤ ስለዚህ እያንዳንዱ ገዢ እንዴት ቢከፍልም ሕንፃዎችን በፍትሐዊነት ማወዳደር ይችላሉ።

የክፍት ቦታ መጠን ማካተት አለብኝ?

አዎ፣ በአብዛኛው። በዓመቱ በእያንዳንዱ ቀን የሚከራዩ ንብረቶች ጥቂት ናቸው፣ አንዳንድ ተከራዮችም ዘግይተው ይከፍላሉ ወይም ጭራሹን አይከፍሉም። ከ3% እስከ 10% የክፍት ቦታ እና ያልተከፈለ ኪራይ ኪሳራ የተለመደ ግምት ነው፤ ካለዎት የንብረቱን እውነተኛ ታሪክ ወይም የአካባቢውን የገበያ መረጃ ይጠቀሙ።

ይህን ማስያ ለንግድ ንብረት መጠቀም እችላለሁ?

አዎ። ተመሳሳዩ ዘዴ ለአፓርታማዎች፣ ለቢሮዎች፣ ለሱቆች፣ ለመጋዘኖች እና ለቅይጥ አገልግሎት ሕንፃዎች ይሠራል። ለንግድ ኪራይ ውሎች የትኞቹን ወጪዎች ተከራዩ፣ የትኞቹን ደግሞ ባለቤቱ እንደሚከፍል ያረጋግጡ፣ እና የባለቤቱን ወጪዎች ብቻ እንደ የሥራ ማስኬጃ ወጪ ያስገቡ።

የካፕ ሬቶች በአካባቢ ለምን ይለያያሉ?

ዋጋዎች ገዢዎች ስጋትንና ዕድገትን እንዴት እንደሚያዩ ያንጸባርቃሉ። በተወደዱ ከተሞች ገዢዎች ኪራይና ዋጋ እንደሚጨምር፣ ክፍት ቦታም ዝቅተኛ ሆኖ እንደሚቆይ ስለሚጠብቁ ዝቅተኛ የገቢ ተመላሽን ይቀበላሉ፤ ስለዚህ ካፕ ሬቶች ዝቅተኛ ናቸው። በትናንሽ ወይም ብዙም ባልተረጋጉ ገበያዎች ገዢዎች ለበለጠ ስጋት በምትኩ የበለጠ ገቢ ይፈልጋሉ፤ ስለዚህ ካፕ ሬቶች ከፍ ያሉ ናቸው።

የካፕ ሬት ውስንነቶች ምንድን ናቸው?

ካፕ ሬት የአንድ ዓመት ቅጽበታዊ ምስል ነው። የወደፊት የኪራይ ዕድገትን፣ የዋጋ ለውጦችን፣ የሚመጡ ትላልቅ ጥገናዎችን ወይም የብድርን ተጽዕኖ አያሳይም። ትክክለኛነቱም እርስዎ ያስገቡትን ቁጥሮች ያህል ብቻ ነው። እንደ ፈጣን የመጀመሪያ ማጣሪያ ይጠቀሙበት፣ ከዚያም ኢንቨስት ከማድረግዎ በፊት ሙሉ የገንዘብ ፍሰት ትንታኔ ይመልከቱ።

ተጨማሪ ጥያቄዎችና መልሶች

ስለዚህ ማስያ

ይህ ነፃ መሣሪያ አከራዮችን፣ ባለሀብቶችን፣ ተማሪዎችን እና የንብረት አስተዳዳሪዎችን የአንድን የኪራይ ወይም የንግድ ንብረት የገቢ ተመላሽ በሰከንዶች ውስጥ እንዲፈትሹ ያግዛል። ውጤቱ ከየት እንደመጣ በትክክል እንዲያዩ እያንዳንዱን የስሌት ደረጃ ያሳያል።

ከመሠረታዊ የካፕ ሬት ቀመር ያልፋል፦ የክፍት ቦታን፣ ያልተከፈለ ኪራይን ኪሳራ እና ሌላ ገቢን ያሰላል፣ ወጪዎችን በወር ወይም በዓመት እንዲያስገቡ ያስችላል፣ የብድር ዝርዝሮችን ሲያስገቡ የገንዘብ ፍሰትን፣ የጥሬ ገንዘብ ላይ ተመላሽን እና DSCRን ይጨምራል፣ ከታለመ ካፕ ሬት ወደ ኋላ በመሥራት የንብረቱን ዋጋ ያገኛል፣ እንዲሁም ቁጥሮችዎን የያዘ ሊጋራ የሚችል ሊንክ ይሰጥዎታል።

ሁሉም ስሌቶች የሚከናወኑት በአሳሽዎ ውስጥ ነው። የሚጽፏቸው ቁጥሮች ወደ የትኛውም አገልጋይ አይላኩም።

ይህ ማስያ ለትምህርትና ለመረጃ ብቻ ነው፤ የፋይናንስ፣ የግብር ወይም የሕግ ምክር አይደለም። አስፈላጊ ውሳኔዎችን ብቃት ካለው ባለሙያ ጋር ያረጋግጡ።

ስለዚህ ማስያ ተጨማሪ