Kalkulator stopy kapitalizacji

Stopa kapitalizacji (ang. cap rate) to roczny dochód operacyjny netto nieruchomości podzielony przez jej cenę lub wartość. Pokazuje roczny zwrot, jaki przyniosłaby nieruchomość, gdybyś kupił ją w całości za gotówkę. Nieruchomość kosztująca 200 000 i przynosząca 12 000 dochodu operacyjnego netto ma stopę kapitalizacji 6%.

To zależy od rynku i rodzaju nieruchomości. Na wielu rynkach mieszkania na wynajem są wyceniane przy stopie od około 4% do 10%. Niższa stopa kapitalizacji zwykle oznacza droższą, mniej ryzykowną nieruchomość w dobrej lokalizacji; wyższa — większy dochód w stosunku do ceny, ale często też większe ryzyko. Porównuj nieruchomość z podobnymi obiektami w okolicy, a nie ze sztywną liczbą.

Stopa kapitalizacji pomija finansowanie: traktuje nieruchomość tak, jakby została kupiona za gotówkę. Stopa zwrotu z gotówki (cash-on-cash) dzieli roczny przepływ pieniężny po spłacie rat przez gotówkę, którą faktycznie zainwestowałeś. ROI zwykle idzie dalej i uwzględnia wzrost wartości, spłatę kredytu oraz koszty sprzedaży. Stopy kapitalizacji używaj do porównywania nieruchomości, a dwóch pozostałych wskaźników do oceny konkretnej transakcji.

Dwóch kupujących może sfinansować ten sam budynek na zupełnie różne sposoby. Pominięcie kredytu sprawia, że stopa kapitalizacji jest miarą samej nieruchomości, dzięki czemu można rzetelnie porównywać budynki niezależnie od tego, jak każdy kupujący za nie płaci.

Tak, w większości przypadków. Niewiele nieruchomości jest wynajętych przez każdy dzień roku, a niektórzy najemcy płacą z opóźnieniem lub wcale. Typowo zakłada się straty z tytułu pustostanów i niezapłaconych czynszów na poziomie od 3% do 10%; jeśli masz rzeczywistą historię nieruchomości lub dane z lokalnego rynku, skorzystaj z nich.

Tak. Ta sama metoda sprawdza się w przypadku mieszkań, biur, sklepów, magazynów i budynków wielofunkcyjnych. Przy najmie komercyjnym sprawdź, które koszty ponosi najemca, a które właściciel, i jako koszty operacyjne wpisz tylko koszty właściciela.

Ceny odzwierciedlają to, jak kupujący postrzegają ryzyko i potencjał wzrostu. W popularnych miastach kupujący akceptują niższy zwrot z dochodu, bo oczekują wzrostu czynszów i wartości oraz niskiego poziomu pustostanów, więc stopy kapitalizacji są niższe. Na mniejszych lub mniej stabilnych rynkach kupujący oczekują większego dochodu w zamian za większe ryzyko, więc stopy kapitalizacji są wyższe.

Stopa kapitalizacji to obraz jednego roku. Nie pokazuje przyszłego wzrostu czynszów, zmian wartości, zbliżających się dużych remontów ani wpływu kredytu. Jest też tylko tak dokładna, jak liczby, które wpiszesz. Używaj jej do szybkiej wstępnej selekcji, a przed inwestycją przeprowadź pełną analizę przepływów pieniężnych.