Calculator rată de capitalizare
Aflați cât venit produce o proprietate în raport cu prețul ei — înainte de orice finanțare.
Calculați rata de capitalizare
Venituri
Cât ați plătit sau la cât s-ar vinde proprietatea astăzi.
Chiria totală programată de la toate unitățile, pe lună.
Parcare, spălătorie, spații de depozitare și venituri similare (opțional).
Partea din venit pe care vă așteptați să o pierdeți din cauza unităților goale sau a chiriilor neplătite.
Cheltuieli de exploatare
Costurile de funcționare ale proprietății. Nu includeți ratele creditului ipotecar.
Total pe lună —
Rezultate
Rata de capitalizare —
Introduceți un preț de achiziție și veniturile pentru a vedea rata de capitalizare.
| Venit brut anual | — |
|---|---|
| Pierdere din neocupare | — |
| Venit brut efectiv | — |
| Cheltuieli anuale de exploatare | — |
| Venit operațional net (NOI) | — |
| Raportul cheltuielilor | — |
| Multiplicatorul chiriei brute (GRM) | — |
| Preț de achiziție | — |
Finanțare (opțional)
Lăsați aceste câmpuri goale pentru o achiziție integral cu numerar. Randamentul numerarului investit și DSCR apar după ce introduceți un avans sub 100%, o dobândă și o durată a creditului.
Partea din preț pe care o plătiți cu numerar.
Dobânda anuală a creditului.
Perioada pe care se întinde creditul, de cel mult 50 de ani.
Comisioane, taxe și alte costuri punctuale plătite cu numerar la achiziție (opțional).
| Valoarea creditului | — |
|---|---|
| Rata lunară a creditului | — |
| Serviciul anual al datoriei | — |
| Flux de numerar anual | — |
| Flux de numerar lunar | — |
| Randamentul numerarului investit (cash-on-cash) | — |
| Gradul de acoperire a serviciului datoriei (DSCR) | — |
Calcul invers
Aflați prețul la care o proprietate ar produce rata de capitalizare țintă.
| Valoarea proprietății la rata de capitalizare țintă | — |
|---|
Cum se calculează rata de capitalizare
Calculatorul urmează abordarea standard prin venit, folosită de evaluatori și investitori, în cinci pași:
- Venit brut anual
(Chiria lunară + alte venituri lunare) × 12 - Pierdere din neocupare
Venit brut anual × % neocupare - Venit brut efectiv
Venit brut anual − pierdere din neocupare - Venit operațional net (NOI)
Venit brut efectiv − cheltuieli anuale de exploatare - Rata de capitalizare
NOI ÷ preț de achiziție × 100%
Ce nu face parte din NOI
Rata de capitalizare măsoară proprietatea în sine, nu modul în care o plătiți și nici impozitele dumneavoastră personale. Nu includeți:
- Ratele creditului ipotecar sau ale împrumutului (principal și dobândă)
- Amortizarea și alte înregistrări contabile fără efect de numerar
- Impozitul pe venit personal sau impozitul pe profit
- Îmbunătățiri majore, punctuale, cum ar fi un acoperiș nou sau o renovare completă
Exemplu de calcul
O casă mică de închiriat este cumpărată cu 250.000. Se închiriază cu 2.100 pe lună, iar proprietarul pune deoparte 5 % din venit pentru perioadele de neocupare. Costurile anuale de exploatare sunt enumerate mai jos.
Sumele pot fi în orice monedă, cu condiția să folosiți aceeași monedă peste tot.
| Element | Sumă pe an |
|---|---|
| Impozitul pe proprietate | 2.600 |
| Administrarea proprietății | 1.700 |
| Asigurare | 1.100 |
| Închiriere și publicitate | 300 |
| Cheltuieli de asociație sau taxe de servicii | 0 |
| Utilități plătite de proprietar | 600 |
| Reparații și întreținere | 1.500 |
| Cheltuieli anuale de exploatare | 7.800 |
| Venit brut anual | 25.200 |
|---|---|
| Pierdere din neocupare | 1.260 |
| Venit brut efectiv | 23.940 |
| Cheltuieli anuale de exploatare | 7.800 |
| Venit operațional net (NOI) | 16.140 |
| Rata de capitalizare | 6,46 % |
| Raportul cheltuielilor | 32,58 % |
Rata de capitalizare este 6,46 %, ceea ce se încadrează în intervalul „Sănătoasă”.
Cum interpretați rezultatul
Nu există o singură rată de capitalizare „bună”. Investitorii compară o proprietate cu proprietăți similare din aceeași zonă. Orientativ:
| Rata de capitalizare | Evaluare | Ce înseamnă de obicei |
|---|---|---|
| sub 0% | Negativă rezultatul dumneavoastră | Costurile de exploatare depășesc veniturile. Proprietatea pierde bani chiar înainte de orice rată la credit. |
| de la 0% la sub 4% | Scăzută rezultatul dumneavoastră | Tipică pentru zonele scumpe și foarte căutate sau pentru proprietățile cumpărate pentru creșterea viitoare a valorii, nu pentru venitul actual. |
| de la 4% la sub 6% | Moderată rezultatul dumneavoastră | Frecventă la proprietățile rezidențiale stabile, bine amplasate, cu chiriași constanți. |
| de la 6% la 10% | Sănătoasă rezultatul dumneavoastră | Un randament solid din venituri pentru multe proprietăți de închiriat. |
| peste 10% | Ridicată rezultatul dumneavoastră | Venit mare în raport cu prețul, adesea din cauza unui risc mai mare, a unei clădiri mai vechi sau a unei amplasări mai slabe. Aflați motivul înainte de a cumpăra. |
Aceste intervale sunt doar repere practice. Ratele de capitalizare obișnuite diferă între țări, orașe, tipuri de proprietăți și niveluri ale dobânzilor, așa că comparați întotdeauna proprietăți asemănătoare.
Întrebări frecvente
Ce este rata de capitalizare?
Rata de capitalizare (în engleză cap rate) este venitul operațional net al unei proprietăți pe un an împărțit la prețul sau valoarea ei. Arată randamentul anual pe care l-ar aduce proprietatea dacă ați cumpăra-o integral, cu bani proprii. O proprietate care costă 200.000 și produce 12.000 venit operațional net are o rată de capitalizare de 6%.
Care este o rată de capitalizare bună?
Depinde de piață și de tipul proprietății. Pe multe piețe, locuințele de închiriat se tranzacționează la rate de aproximativ 4% până la 10%. O rată de capitalizare mai mică înseamnă de obicei o proprietate mai scumpă, cu risc mai mic, într-o zonă bună; una mai mare înseamnă mai mult venit pentru prețul plătit, dar adesea și mai mult risc. Comparați proprietatea cu altele similare din apropiere, nu cu o cifră fixă.
Prin ce diferă rata de capitalizare de ROI sau de randamentul numerarului investit (cash-on-cash)?
Rata de capitalizare ignoră finanțarea: tratează proprietatea ca și cum ar fi fost cumpărată cu numerar. Randamentul numerarului investit (cash-on-cash) împarte fluxul de numerar anual de după ratele la credit la suma pe care ați investit-o efectiv. ROI merge de obicei mai departe și include aprecierea valorii, rambursarea creditului și costurile de vânzare. Folosiți rata de capitalizare pentru a compara proprietăți, iar pe celelalte două pentru a evalua o tranzacție anume.
De ce nu sunt incluse ratele creditului ipotecar?
Doi cumpărători pot finanța aceeași clădire în moduri foarte diferite. Excluderea creditului face din rata de capitalizare o măsură la nivelul proprietății, astfel încât să puteți compara corect clădirile, indiferent de modul în care plătește fiecare cumpărător.
Ar trebui să includ un grad de neocupare?
Da, în majoritatea cazurilor. Puține proprietăți sunt închiriate în fiecare zi a anului, iar unii chiriași plătesc cu întârziere sau deloc. O pierdere din neocupare și chirii neîncasate de 3% până la 10% este o ipoteză obișnuită; folosiți istoricul real al proprietății sau date de pe piața locală atunci când le aveți.
Pot folosi acest calculator pentru proprietăți comerciale?
Da. Aceeași metodă funcționează pentru apartamente, birouri, magazine, depozite și clădiri cu utilizare mixtă. La închirierile comerciale, verificați ce costuri plătește chiriașul și ce costuri plătește proprietarul și introduceți drept cheltuieli de exploatare doar costurile proprietarului.
De ce diferă ratele de capitalizare de la o zonă la alta?
Prețurile reflectă modul în care cumpărătorii percep riscul și potențialul de creștere. În orașele căutate, cumpărătorii acceptă un randament mai mic din venituri pentru că se așteaptă ca chiriile și valorile să crească, iar neocuparea să rămână scăzută, așa că ratele de capitalizare sunt mai mici. Pe piețele mai mici sau mai puțin stabile, cumpărătorii vor mai mult venit în schimbul unui risc mai mare, așa că ratele de capitalizare sunt mai mari.
Care sunt limitele ratei de capitalizare?
Rata de capitalizare este o imagine a unui singur an. Nu arată creșterea viitoare a chiriilor, schimbările de valoare, reparațiile majore care urmează sau efectul unui credit. De asemenea, este exactă doar în măsura în care sunt exacte cifrele introduse. Folosiți-o ca pe o primă triere rapidă, apoi faceți o analiză completă a fluxului de numerar înainte de a investi.
Despre acest calculator
Acest instrument gratuit îi ajută pe proprietari, investitori, studenți și administratori de proprietăți să verifice în câteva secunde randamentul din venituri al unei proprietăți rezidențiale sau comerciale. Afișează fiecare pas al calculului, ca să vedeți exact de unde provine rezultatul.
Merge dincolo de formula de bază a ratei de capitalizare: ține cont de neocupare, de chiriile neîncasate și de alte venituri, vă permite să introduceți cheltuielile lunar sau anual, adaugă fluxul de numerar, randamentul numerarului investit și DSCR atunci când introduceți detaliile creditului, calculează invers valoarea proprietății pornind de la o rată de capitalizare țintă și vă oferă un link cu cifrele dumneavoastră, pe care îl puteți distribui.
Toate calculele se fac în browserul dumneavoastră. Cifrele pe care le introduceți nu sunt trimise către niciun server.
Acest calculator are scop exclusiv educațional și informativ și nu reprezintă consultanță financiară, fiscală sau juridică. Verificați deciziile importante cu un specialist calificat.