如何计算净营业收入（NOI）

更新日期：2026年10月12日

净营业收入（NOI）是房产在一年中通过运营获得的收入，扣除运营成本之后、但在贷款还款和所得税之前的金额。几乎所有房产分析都以它为起点：资本化率、偿债覆盖率以及评估师的价值估算都从它开始。

准确的输入数据比熟知公式更重要。本指南将逐步讲解每个步骤，展示一个完整示例，并列出最常导致结果失真的错误。

NOI 的用途

投资者用 NOI 除以价格得出资本化率，贷款机构用它除以每年的贷款还款额得出偿债覆盖率，评估师则用它除以市场资本化率来估算价值。由于这些数字都会继承 NOI 中的任何误差，即使只高估几个百分点，也会让房产看起来比实际明显更便宜、更安全或更有价值。

NOI 公式

NOI = 有效总收入 − 运营费用

有效总收入是房产实际可以收取的收入：应收租金加上其他收入，再减去为空置和未付租金预留的部分。运营费用是维持房产正常运营和出租的经常性成本。

第 1 步：从潜在总租金开始

列出每个单元，以及按当前合同租金或市场租金全年出租时可获得的租金，然后将它们相加。如有实际租金清单，请使用它，并检查租金对于该地区是否合理；远高于当地市场水平的租金很少能长期维持。

第 2 步：加上其他收入

许多房产除了租金之外还有其他收入：停车位、储物间、洗衣机、自动售货机、滞纳金或向租客转收的费用。只计入每年都会重复出现的收入。一次性收入（例如保险赔付）不应计入 NOI。

第 3 步：减去空置及坏账损失

没有哪处房产能在一年中的每一天都全部出租并全额收款。单元在两任租客之间会空置，有些租客会延迟付款或根本不付款。请根据房产自身的历史记录或当地空置数据，从总收入中减去一定百分比来应对这种情况。如有疑问，保守的数字比乐观的数字更好。

剩下的就是有效总收入（EGI）。

第 4 步：减去运营费用

运营费用是持有和运营房产的常规成本。典型项目包括：

• 房产税
• 建筑保险
• 物业管理，即使由您亲自打理，也按市场价计算
• 维修、保养、清洁和园艺
• 由业主支付的水电燃气费和服务费
• 广告、租客审查和招租费用
• 业主协会费
• 与房产相关的会计和法律费用

请使用全年的数字。如果您的记录是按月的，请乘以十二——或者在计算器中选择按月输入，让它来完成换算。

哪些项目不应计入

有些费用看起来像是房产成本，但不应计入 NOI，因为它们取决于业主而不是建筑本身，或者不属于正常运营的一部分：

• 房贷还款，包括利息和本金
• 折旧和摊销，它们是会计分录而非现金支出
• 业主利润所需缴纳的所得税
• 资本性支出，例如更换屋顶、更换窗户或全面翻新
• 业主的个人开支，例如去考察其他房产的差旅费

大型更换是真实存在的成本，因此许多投资者每年会为此预留一笔储备金。如果您这样做，请将其单独列为一行并保持一致：比较房产时，要么全部计入储备金，要么全部不计入。

完整计算示例

一套小型出租房屋的购买价格为 250,000。月租金为 2,100，业主预留 5% 用于空置及坏账损失，每年的运营成本如下所示。

NOI 为 16,140、价格为 250,000 时，资本化率为 6.46%。

NOI 不等于现金流

NOI 显示的是房产赚了多少钱。现金流显示的是业主在偿还贷款后留下了多少钱。如果上述房屋是用房贷购买的，则需要从 NOI 中减去每年的贷款还款额才能得出现金流。因此，同一处房产的两位业主可能 NOI 相同，现金流却大不相同，因为他们以不同的条件借了不同金额的贷款。

正因如此，我们的计算器会先显示 NOI 和资本化率；在您添加贷款信息后，再在单独的部分中显示现金流、现金回报率和偿债覆盖率。

常见错误

• 计入收不到的租金。请使用合理的租金，并始终为空置预留余地。
• 照搬去年的费用而不加核实。房产税和保险费可能在出售或重新估值后大幅上涨。
• 忽略管理费用。您自己的时间也是有成本的，任何未来的买家都会将其计入价格。
• 混用月度和年度数字。在相加之前，请将每一项换算到同一基准。
• 混淆资本性项目与维修。日常维修属于运营费用；更换整个建筑系统则不属于。

用计算器计算 NOI 和资本化率

什么是资本化率？