资本化率问答

资本化率（cap rate）是房产一年的净营业收入除以其价格或价值。它表示如果您完全用现金买下该房产，每年能获得的收益率。一处价值 200,000、每年产生 12,000 净营业收入的房产，其资本化率为 6%。

这取决于市场和房产类型。在许多市场中，住宅出租物业的成交资本化率大约在 4% 到 10% 之间。较低的资本化率通常意味着位置优越、价格较高且风险较低的房产；较高的资本化率意味着相对价格收入更多，但往往风险也更大。应将房产与附近的类似房产进行比较，而不是对照一个固定数字。

资本化率不考虑融资：它把房产视为全额现金购买。现金回报率（cash-on-cash）是用扣除贷款还款后的年度现金流除以您实际投入的现金。ROI 通常考虑得更全面，还包括房产增值、已偿还的贷款本金和出售成本。资本化率适合用来比较不同房产，另外两个指标则适合评估某笔具体交易。

两位买家可能以截然不同的方式为同一栋楼融资。不考虑贷款，资本化率就成为衡量房产本身的指标，无论每位买家如何付款，您都可以公平地比较不同建筑。

在大多数情况下应该。很少有房产能全年每天都租出去，而且有些租客会拖欠或根本不付租金。通常假设空置及坏账损失为 3% 到 10%；如果有该房产的实际历史数据或当地市场数据，请使用这些数据。

可以。同样的方法适用于公寓、写字楼、商铺、仓库和综合用途建筑。对于商业租约，请确认哪些费用由租户承担、哪些由业主承担，并只将业主承担的费用作为运营费用输入。

价格反映了买家对风险和增长的看法。在热门城市，买家预期租金和房价会上涨、空置率会保持较低，因此愿意接受较低的收益率，资本化率也就较低。在规模较小或较不稳定的市场，买家承担更多风险，希望获得更多收入作为回报，因此资本化率较高。

资本化率只是某一年的快照。它无法反映未来的租金增长、价值变化、即将到来的大型维修或贷款的影响。而且，它的准确性完全取决于您输入的数字。请把它当作快速的初步筛选工具，投资前再进行完整的现金流分析。

总租金乘数是房产价格除以其扣除空置和费用之前的年总收入。一处价格为 250,000、每年带来 25,200 收入的房产，其 GRM 为 9.92。它计算起来很快，但由于忽略了成本和空置，在比较房产时不如资本化率可靠。

现金回报率是扣除贷款还款后的年度现金流除以您投入的现金。计算器根据价格和您的首付比例算出贷款金额，按您输入的利率和期限计算每月还款额，从 NOI 中减去十二期还款，再将结果除以首付款加交易成本。

偿债覆盖率（DSCR）是 NOI 除以每年的贷款还款额。DSCR 为 1.00 表示收入刚好能覆盖贷款；低于 1.00 时，业主每年都需要额外补钱。对于投资性房产，贷款机构通常要求约 1.20 至 1.25 或更高，但具体要求因贷款机构、国家和房产类型而异。

用 NOI 除以目标资本化率。例如，NOI 为 16,140、目标资本化率为 6% 时，得出的价值为 269,000。计算器中的反向计算功能可以为您完成这一步，还能直接采用主计算得出的 NOI。

选择与您的记录相符的方式即可。费用字段上方的“按月/按年”切换开关会换算您已输入的金额，而结果始终按年显示。

任何货币都可以，只要所有金额都使用同一种货币即可。货币菜单只改变金额的显示方式，不会换算数值，也不会改变资本化率。

不会。所有计算都在您的浏览器中进行，您输入的内容不会发送到服务器。本网站只会在您浏览器的本地存储中记住您选择的货币和费用周期。

可以。“复制链接”会将您输入的所有内容放入页面地址中。任何打开该链接的人都会看到相同的计算，因此您可以将其加入书签或发送给他人——但请记住，任何拥有该链接的人都能看到这些数字。

利率上升时，借款成本增加，较安全的投资回报也更高，因此买家通常期望房产带来更高的收入回报：资本化率往往上升，价值往往下降。利率下降时，情况往往相反。这种影响通常是渐进的，并且因市场而异。

不完全相同。毛租金收益率通常是年租金除以价格，不扣除任何成本。净收益率会扣除成本，与资本化率较为接近，但各国的定义不尽相同，因此请确认所引用的收益率包含了哪些成本。