Як розрахувати чистий операційний дохід (NOI)
Оновлено: 12 жовтня 2026 р.
Чистий операційний дохід, або NOI, — це те, що об'єкт заробляє своєю роботою за один рік після оплати витрат на утримання, але до платежів за кредитом і податку на доходи. Він лежить в основі майже будь-якого аналізу нерухомості: ставка капіталізації, коефіцієнт покриття боргу та оцінки вартості, які роблять оцінювачі, — усе починається з нього.
Правильні вхідні дані важать більше, ніж знання формули. У цьому посібнику розібрано кожен крок, наведено повний приклад і перелічено помилки, які найчастіше спотворюють результат.
Де використовується NOI
Інвестори ділять NOI на ціну, щоб отримати ставку капіталізації, кредитори ділять його на річні платежі за кредитом, щоб отримати коефіцієнт покриття боргу, а оцінювачі ділять його на ринкову ставку капіталізації, щоб оцінити вартість. Оскільки кожен із цих показників успадковує будь-яку помилку в NOI, завищення його лише на кілька відсотків може зробити об'єкт помітно дешевшим, надійнішим або ціннішим на вигляд, ніж він є насправді.
Формула NOI
NOI = дійсний валовий дохід − операційні витрати
Дійсний валовий дохід — це дохід, який об'єкт реально може отримати: планова орендна плата плюс інший дохід мінус резерв на простій і несплачену оренду. Операційні витрати — це регулярні витрати на те, щоб об'єкт працював і здавався в оренду.
Крок 1: почніть із потенційної валової орендної плати
Перелічіть усі приміщення та орендну плату, яку кожне з них приносило б, якби здавалося весь рік за чинною договірною або ринковою ставкою, а потім складіть їх. Якщо є фактичний реєстр орендної плати, використовуйте його і перевірте, чи реалістична орендна плата для цього району; оренда, що значно перевищує місцевий ринок, рідко тримається довго.
Крок 2: додайте інший дохід
Багато об'єктів заробляють не лише на оренді: паркомісця, комори, пральні машини, торгові автомати, пені за прострочення або витрати, які перевиставляють орендарям. Враховуйте лише дохід, що надходить щороку. Разове надходження, як-от страхова виплата, до NOI не входить.
Крок 3: відніміть простій і неплатежі
Жоден об'єкт не буває повністю зданим і повністю оплаченим кожного дня року. Приміщення пустують між орендарями, а деякі орендарі платять із запізненням або не платять зовсім. Щоб це врахувати, відніміть певний відсоток валового доходу, спираючись на власну історію об'єкта або місцеві дані про простій. Якщо сумніваєтеся, обережна цифра краща за оптимістичну.
Те, що залишилося, — це дійсний валовий дохід (EGI).
Крок 4: відніміть операційні витрати
Операційні витрати — це регулярні витрати на володіння об'єктом і його утримання. Типові статті:
- Податок на нерухомість
- Страхування будівлі
- Управління нерухомістю за ринковою ставкою, навіть якщо ви виконуєте цю роботу самі
- Ремонт, технічне обслуговування, прибирання та догляд за територією
- Комунальні послуги та плата за обслуговування, які сплачує власник
- Реклама, перевірка орендарів і комісії за здавання в оренду
- Внески ОСББ
- Бухгалтерські та юридичні витрати, пов'язані з об'єктом
Використовуйте цифри за повний рік. Якщо ваші записи помісячні, помножте на дванадцять — або оберіть у калькуляторі введення на місяць, і він сам виконає перерахунок.
Що не враховувати
Деякі витрати здаються витратами на об'єкт, але до NOI не входять, бо залежать від власника, а не від будівлі, або не є частиною звичайної діяльності:
- Платежі за іпотекою — і відсотки, і основний борг
- Амортизація зносу та нематеріальних активів, які є бухгалтерськими записами, а не грошовими витратами
- Податок на доходи з прибутку власника
- Капітальні витрати, як-от новий дах, нові вікна або повна реконструкція
- Особисті витрати власника, як-от поїздки для огляду інших об'єктів
Великі заміни — це реальні витрати, тому багато інвесторів щороку відкладають на них резерв. Якщо ви так робите, показуйте його окремим рядком і будьте послідовними: порівнюйте об'єкти або всі з резервом, або всі без нього.
Приклад розрахунку
Невеликий будинок для здавання в оренду куплено за 250 000. Орендна плата становить 2 100 на місяць, власник закладає 5% на простій і неплатежі, а річні витрати на утримання наведено нижче.
| Стаття | Сума на рік |
|---|---|
| Податок на нерухомість | 2 600 |
| Управління нерухомістю | 1 700 |
| Страхування | 1 100 |
| Здавання в оренду та реклама | 300 |
| Внески ОСББ або плата за обслуговування | 0 |
| Комунальні послуги за рахунок власника | 600 |
| Ремонт і обслуговування | 1 500 |
| Річні операційні витрати | 7 800 |
| Валовий річний дохід | 25 200 |
|---|---|
| Втрати від простою | 1 260 |
| Дійсний валовий дохід | 23 940 |
| Річні операційні витрати | 7 800 |
| Чистий операційний дохід (NOI) | 16 140 |
| Ставка капіталізації | 6,46% |
| Частка витрат | 32,58% |
За NOI 16 140 і ціни 250 000 ставка капіталізації становить 6,46%.
NOI — це не грошовий потік
NOI показує, скільки заробляє об'єкт. Грошовий потік показує, скільки залишається власникові після оплати кредиту. Якщо наведений вище будинок купують в іпотеку, річні платежі за кредитом віднімають від NOI, щоб отримати грошовий потік. Тому два власники одного й того самого об'єкта можуть мати однаковий NOI, але дуже різні грошові потоки, бо позичили різні суми на різних умовах.
Саме тому наш калькулятор спочатку показує NOI і ставку капіталізації, а в окремому розділі — грошовий потік, грошову дохідність (cash-on-cash) і коефіцієнт покриття боргу, щойно ви додасте дані про кредит.
Типові помилки
- Враховувати орендну плату, яку не буде отримано. Використовуйте реалістичну орендну плату і завжди закладайте простій.
- Переносити торішні витрати без перевірки. Податок на нерухомість і страхові внески можуть різко зрости після продажу або переоцінки.
- Не враховувати управління. Ваш власний час має ціну, і будь-який майбутній покупець закладе її в ціну.
- Змішувати місячні та річні цифри. Перш ніж складати, приведіть усі статті до однієї бази.
- Плутати капітальні проєкти з ремонтом. Поточний ремонт — це операційні витрати; заміна цілої інженерної системи будівлі — ні.
Розрахуйте NOI і ставку капіталізації за допомогою калькулятора