Запитання та відповіді про ставку капіталізації

Ставка капіталізації (cap rate) — це річний чистий операційний дохід об'єкта, поділений на його ціну або вартість. Вона показує річну дохідність, яку приносив би об'єкт, якби ви купили його повністю за власні кошти. Об'єкт вартістю 200 000 із чистим операційним доходом 12 000 має ставку капіталізації 6%.

Це залежить від ринку та типу нерухомості. На багатьох ринках житлова орендна нерухомість продається за ставкою приблизно від 4% до 10%. Нижча ставка зазвичай означає дорожчий і менш ризикований об'єкт у доброму місці; вища — більший дохід відносно ціни, але часто й більший ризик. Порівнюйте об'єкт зі схожими об'єктами поблизу, а не з фіксованим числом.

Ставка капіталізації не враховує фінансування: об'єкт розглядається так, ніби його куплено за готівку. Грошова дохідність (cash-on-cash) — це річний грошовий потік після платежів за кредитом, поділений на фактично вкладені вами власні кошти. ROI зазвичай враховує ще більше: зростання вартості, погашення кредиту та витрати на продаж. Використовуйте ставку капіталізації для порівняння об'єктів, а два інші показники — для оцінки конкретної угоди.

Два покупці можуть фінансувати ту саму будівлю зовсім по-різному. Якщо не враховувати кредит, ставка капіталізації стає показником самого об'єкта, і ви можете чесно порівнювати будівлі незалежно від того, як за них платить кожен покупець.

Так, у більшості випадків. Небагато об'єктів здаються щодня впродовж року, а деякі орендарі платять із запізненням або не платять зовсім. Зазвичай закладають втрати від простою та неплатежів у розмірі від 3% до 10%; якщо є реальна історія об'єкта або дані місцевого ринку, використовуйте їх.

Так. Той самий метод підходить для квартир, офісів, магазинів, складів і будівель змішаного призначення. Для комерційної оренди уточніть, які витрати несе орендар, а які — власник, і вказуйте в операційних витратах лише витрати власника.

Ціни відображають те, як покупці оцінюють ризик і зростання. У популярних містах покупці погоджуються на меншу дохідність, бо очікують зростання орендних ставок і вартості за низького рівня простою, тому ставки капіталізації нижчі. На менших або менш стабільних ринках покупці хочуть більше доходу в обмін на більший ризик, тому ставки капіталізації вищі.

Ставка капіталізації — це зріз одного року. Вона не показує майбутнього зростання орендної плати, зміни вартості, майбутнього великого ремонту чи впливу кредиту. Крім того, вона точна рівно настільки, наскільки точні введені вами цифри. Використовуйте її для швидкого первинного відбору, а перед інвестуванням проведіть повний аналіз грошових потоків.

Валовий мультиплікатор оренди — це ціна об'єкта, поділена на його валовий річний дохід до врахування простою та витрат. Об'єкт за ціною 250 000, що приносить 25 200 на рік, має GRM 9,92. Його легко розрахувати, але оскільки він не враховує витрат і простою, для порівняння об'єктів він менш надійний, ніж ставка капіталізації.

Грошова дохідність (cash-on-cash) — це річний грошовий потік після платежів за кредитом, поділений на вкладені вами власні кошти. Калькулятор визначає суму кредиту за ціною та вашим першим внеском, розраховує щомісячний платіж за введеними процентною ставкою та строком, віднімає дванадцять платежів від NOI і ділить результат на суму першого внеску та витрат на оформлення угоди.

Коефіцієнт покриття боргу (DSCR) — це NOI, поділений на річні платежі за кредитом. DSCR 1,00 означає, що дохід ледве покриває кредит; нижче 1,00 власникові доводиться щороку доплачувати власні кошти. Для інвестиційної нерухомості кредитори часто вимагають приблизно від 1,20 до 1,25 або більше, але вимоги залежать від кредитора, країни та типу нерухомості.

Поділіть NOI на цільову ставку капіталізації. Наприклад, NOI 16 140 за цільової ставки капіталізації 6% дає вартість 269 000. Зворотний розрахунок у калькуляторі робить це за вас і може взяти NOI безпосередньо з вашого основного розрахунку.

Обирайте те, що відповідає вашим записам. Перемикач «На місяць / На рік» над полями витрат перераховує вже введені суми, а результати завжди показуються за рік.

Підійде будь-яка валюта, якщо всі суми вказано в одній і тій самій. Меню валюти змінює лише спосіб відображення сум; воно не конвертує значення і не змінює ставку капіталізації.

Ні. Усі розрахунки виконуються у вашому браузері, а введені дані не надсилаються на сервер. Сайт запам'ятовує лише обрану валюту та період витрат — у локальному сховищі вашого браузера.

Так. «Копіювати посилання» вміщує всі введені вами дані в адресу сторінки. Кожен, хто відкриє це посилання, побачить той самий розрахунок, тож ви можете додати його до закладок або надіслати комусь — але пам'ятайте, що цифри побачить будь-хто, у кого є посилання.

Коли процентні ставки зростають, позики дорожчають, а надійніші інвестиції приносять більше, тому покупці зазвичай очікують від нерухомості вищої дохідності: ставки капіталізації, як правило, зростають, а вартість знижується. Коли ставки падають, зазвичай відбувається навпаки. Цей вплив часто поступовий і різниться від ринку до ринку.

Не зовсім. Валова дохідність оренди — це зазвичай річна орендна плата, поділена на ціну, без вирахування жодних витрат. Чиста дохідність враховує витрати і наближається до ставки капіталізації, але визначення в різних країнах різняться, тож перевіряйте, які витрати враховано в зазначеній дохідності.