วิธีคำนวณรายได้สุทธิจากการดำเนินงาน (NOI)
อัปเดต: 12 ตุลาคม 2569
รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน หรือ NOI คือรายได้ที่อสังหาริมทรัพย์สร้างจากการดำเนินงานในหนึ่งปีหลังหักต้นทุนในการดำเนินงาน แต่ก่อนหักค่างวดสินเชื่อและภาษีเงินได้ NOI อยู่ในจุดเริ่มต้นของการวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์แทบทุกรูปแบบ ทั้งอัตรา Cap Rate อัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ และการประมาณมูลค่าของผู้ประเมินราคา ล้วนเริ่มต้นจาก NOI
การได้ตัวเลขตั้งต้นที่ถูกต้องสำคัญกว่าการรู้สูตร คู่มือนี้อธิบายทีละขั้นตอน แสดงตัวอย่างที่ครบถ้วน และรวบรวมข้อผิดพลาดที่มักบิดเบือนผลลัพธ์
NOI ใช้ที่ไหนบ้าง
นักลงทุนนำ NOI ไปหารด้วยราคาเพื่อหาอัตรา Cap Rate ผู้ให้กู้นำไปหารด้วยค่างวดสินเชื่อต่อปีเพื่อหาอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ และผู้ประเมินราคานำไปหารด้วยอัตรา Cap Rate ของตลาดเพื่อประมาณมูลค่า เนื่องจากตัวเลขทั้งหมดนี้รับเอาความคลาดเคลื่อนใด ๆ ของ NOI ไปด้วย การประเมิน NOI สูงเกินจริงเพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์ก็อาจทำให้อสังหาริมทรัพย์ดูถูกกว่า ปลอดภัยกว่า หรือมีมูลค่ามากกว่าความเป็นจริงอย่างเห็นได้ชัด
สูตรคำนวณ NOI
NOI = รายได้รวมที่เก็บได้จริง − ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน
รายได้รวมที่เก็บได้จริงคือรายได้ที่อสังหาริมทรัพย์เก็บได้ตามความเป็นจริง ได้แก่ ค่าเช่าตามกำหนดบวกรายได้อื่น หักส่วนที่กันไว้สำหรับอัตราว่างและค่าเช่าที่ไม่ได้รับชำระ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานคือต้นทุนที่เกิดขึ้นเป็นประจำเพื่อให้อสังหาริมทรัพย์ใช้งานได้และมีผู้เช่า
ขั้นตอนที่ 1: เริ่มจากค่าเช่ารวมที่เป็นไปได้
แจกแจงทุกยูนิตและค่าเช่าที่แต่ละยูนิตจะได้รับหากมีผู้เช่าตลอดทั้งปีตามค่าเช่าตามสัญญาหรือค่าเช่าตลาดในปัจจุบัน แล้วรวมเข้าด้วยกัน หากมีทะเบียนค่าเช่าจริงให้ใช้ข้อมูลนั้น และตรวจสอบว่าค่าเช่าสมเหตุสมผลสำหรับพื้นที่นั้น ค่าเช่าที่สูงกว่าตลาดในพื้นที่มาก ๆ มักอยู่ได้ไม่นาน
ขั้นตอนที่ 2: บวกรายได้อื่น
อสังหาริมทรัพย์จำนวนมากมีรายได้นอกเหนือจากค่าเช่า เช่น ที่จอดรถ ห้องเก็บของ เครื่องซักผ้า ตู้จำหน่ายสินค้าอัตโนมัติ ค่าปรับชำระล่าช้า หรือค่าใช้จ่ายที่เรียกเก็บคืนจากผู้เช่า ให้นับรวมเฉพาะรายได้ที่เกิดขึ้นทุกปี รายรับที่เกิดขึ้นครั้งเดียว เช่น เงินชดเชยจากประกันภัย ไม่ควรนับรวมใน NOI
ขั้นตอนที่ 3: หักอัตราว่างและหนี้สูญ
ไม่มีอสังหาริมทรัพย์ใดที่มีผู้เช่าเต็มและได้รับชำระครบทุกวันตลอดทั้งปี ยูนิตจะว่างอยู่ระหว่างผู้เช่าแต่ละราย และผู้เช่าบางรายจ่ายช้าหรือไม่จ่ายเลย ให้หักเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้รวมเพื่อรองรับส่วนนี้ โดยอิงจากประวัติของอสังหาริมทรัพย์นั้นเองหรือข้อมูลอัตราว่างในพื้นที่ หากไม่แน่ใจ ตัวเลขที่ระมัดระวังย่อมดีกว่าตัวเลขที่มองโลกในแง่ดี
ส่วนที่เหลือคือรายได้รวมที่เก็บได้จริง (EGI)
ขั้นตอนที่ 4: หักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน
ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานคือต้นทุนที่เกิดขึ้นเป็นประจำในการเป็นเจ้าของและบริหารอสังหาริมทรัพย์ รายการทั่วไปได้แก่:
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
- ค่าประกันภัยอาคาร
- ค่าบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ตามอัตราตลาด แม้คุณจะทำงานนี้เองก็ตาม
- ค่าซ่อมแซม ค่าบำรุงรักษา ค่าทำความสะอาด และค่าดูแลสวน
- ค่าสาธารณูปโภคและค่าบริการที่เจ้าของเป็นผู้จ่าย
- ค่าโฆษณา ค่าตรวจสอบประวัติผู้เช่า และค่าหาผู้เช่า
- ค่าส่วนกลางของนิติบุคคลหรือสมาคมเจ้าของร่วม
- ค่าบัญชีและค่ากฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์
ใช้ตัวเลขของทั้งปี หากบันทึกของคุณเป็นรายเดือน ให้คูณด้วยสิบสอง — หรือเลือกการกรอกแบบรายเดือนในเครื่องคำนวณแล้วให้เครื่องคำนวณแปลงให้
สิ่งที่ไม่ต้องนับรวม
ต้นทุนบางรายการดูเหมือนเป็นต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่ควรนับรวมใน NOI เพราะขึ้นอยู่กับเจ้าของมากกว่าตัวอาคาร หรือเพราะไม่ใช่ส่วนหนึ่งของการดำเนินงานตามปกติ:
- ค่างวดสินเชื่อ ทั้งดอกเบี้ยและเงินต้น
- ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย ซึ่งเป็นรายการทางบัญชี ไม่ใช่ต้นทุนที่เป็นเงินสด
- ภาษีเงินได้จากกำไรของเจ้าของ
- รายจ่ายลงทุน เช่น หลังคาใหม่ หน้าต่างใหม่ หรือการรีโนเวตทั้งหลัง
- ค่าใช้จ่ายส่วนตัวของเจ้าของ เช่น ค่าเดินทางไปดูอสังหาริมทรัพย์อื่น
การเปลี่ยนทดแทนครั้งใหญ่เป็นต้นทุนที่เกิดขึ้นจริง นักลงทุนจำนวนมากจึงกันเงินสำรองไว้ทุกปีสำหรับรายการเหล่านี้ หากคุณทำเช่นนั้น ให้แสดงเป็นรายการแยกต่างหากและทำอย่างสม่ำเสมอ: เปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์โดยรวมเงินสำรองทั้งหมด หรือไม่รวมเงินสำรองทั้งหมด
ตัวอย่างการคำนวณ
บ้านเช่าหลังเล็กหลังหนึ่งซื้อมาในราคา 250,000 ให้เช่าได้เดือนละ 2,100 เจ้าของกันไว้ 5% สำหรับอัตราว่างและหนี้สูญ และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานต่อปีแสดงไว้ด้านล่าง
| รายการ | จำนวนเงินต่อปี |
|---|---|
| ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง | 2,600 |
| ค่าบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ | 1,700 |
| ค่าประกันภัย | 1,100 |
| ค่าหาผู้เช่าและโฆษณา | 300 |
| ค่าส่วนกลางหรือค่าบริการ | 0 |
| ค่าสาธารณูปโภคที่เจ้าของจ่าย | 600 |
| ค่าซ่อมแซมและบำรุงรักษา | 1,500 |
| ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานต่อปี | 7,800 |
| รายได้รวมต่อปี | 25,200 |
|---|---|
| รายได้ที่สูญเสียจากการว่าง | 1,260 |
| รายได้รวมที่เก็บได้จริง | 23,940 |
| ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานต่อปี | 7,800 |
| รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน (NOI) | 16,140 |
| อัตรา Cap Rate | 6.46% |
| อัตราส่วนค่าใช้จ่าย | 32.58% |
เมื่อมี NOI 16,140 และราคา 250,000 อัตรา Cap Rate จะเท่ากับ 6.46%
NOI ไม่ใช่กระแสเงินสด
NOI แสดงรายได้ที่อสังหาริมทรัพย์สร้างขึ้น ส่วนกระแสเงินสดแสดงเงินที่เจ้าของเหลือเก็บหลังจ่ายค่างวดสินเชื่อ หากบ้านหลังข้างต้นซื้อด้วยสินเชื่อ ค่างวดสินเชื่อต่อปีจะถูกนำไปหักจาก NOI เพื่อให้ได้กระแสเงินสด เจ้าของอสังหาริมทรัพย์แห่งเดียวกันสองคนจึงอาจมี NOI เท่ากันแต่มีกระแสเงินสดต่างกันมาก เพราะกู้เงินในจำนวนและเงื่อนไขที่ต่างกัน
นั่นคือเหตุผลที่เครื่องคำนวณของเราแสดง NOI และอัตรา Cap Rate ก่อน แล้วจึงแสดงกระแสเงินสด ผลตอบแทนเงินสด (Cash-on-Cash) และอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ในส่วนแยกต่างหากเมื่อคุณเพิ่มรายละเอียดเงินกู้
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย
- นับค่าเช่าที่จะเก็บไม่ได้ ใช้ค่าเช่าที่สมเหตุสมผลและเผื่ออัตราว่างไว้เสมอ
- คัดลอกค่าใช้จ่ายของปีที่แล้วมาโดยไม่ตรวจสอบ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและเบี้ยประกันภัยอาจเพิ่มขึ้นอย่างมากหลังการซื้อขายหรือการประเมินราคาใหม่
- ไม่คิดค่าบริหารจัดการ เวลาของคุณเองมีต้นทุน และผู้ซื้อรายใดในอนาคตก็จะนำต้นทุนนี้ไปคิดในราคา
- ปนตัวเลขรายเดือนกับรายปี ปรับทุกรายการให้อยู่บนฐานเดียวกันก่อนนำมารวมกัน
- สับสนระหว่างโครงการลงทุนกับการซ่อมแซม การซ่อมแซมตามปกติเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน แต่การเปลี่ยนระบบทั้งระบบของอาคารไม่ใช่