คำถามและคำตอบเกี่ยวกับ Cap Rate

อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Capitalization Rate หรือ Cap Rate) คือรายได้สุทธิจากการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์ในหนึ่งปีหารด้วยราคาหรือมูลค่าของทรัพย์สินนั้น แสดงผลตอบแทนต่อปีที่ทรัพย์สินจะสร้างให้หากคุณซื้อด้วยเงินสดทั้งหมด อสังหาริมทรัพย์ราคา 200,000 ที่สร้างรายได้สุทธิจากการดำเนินงาน 12,000 จะมีอัตรา Cap Rate เท่ากับ 6%

ขึ้นอยู่กับตลาดและประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ในหลายตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยให้เช่ามีการซื้อขายที่ประมาณ 4% ถึง 10% อัตราที่ต่ำกว่ามักหมายถึงทรัพย์สินที่ราคาสูงกว่า ความเสี่ยงต่ำกว่า และอยู่ในทำเลดี ส่วนอัตราที่สูงกว่าหมายถึงรายได้มากกว่าเมื่อเทียบกับราคา แต่มักมาพร้อมความเสี่ยงที่มากกว่า ควรเปรียบเทียบกับทรัพย์สินที่คล้ายกันในบริเวณใกล้เคียง แทนที่จะเทียบกับตัวเลขตายตัว

Cap Rate ไม่คำนึงถึงการกู้ยืม โดยมองทรัพย์สินเสมือนซื้อด้วยเงินสด ผลตอบแทนเงินสด (Cash-on-Cash) คือกระแสเงินสดต่อปีหลังหักค่างวดสินเชื่อหารด้วยเงินสดที่คุณลงไปจริง ส่วน ROI มักครอบคลุมมากกว่านั้น โดยรวมการเพิ่มขึ้นของมูลค่า การผ่อนชำระเงินต้น และค่าใช้จ่ายในการขาย ใช้ Cap Rate เพื่อเปรียบเทียบทรัพย์สิน และใช้อีกสองตัวชี้วัดเพื่อประเมินดีลใดดีลหนึ่งโดยเฉพาะ

ผู้ซื้อสองคนอาจจัดหาเงินทุนซื้ออาคารเดียวกันด้วยวิธีที่ต่างกันมาก การไม่รวมเงินกู้ทำให้ Cap Rate เป็นตัวชี้วัดระดับทรัพย์สิน คุณจึงเปรียบเทียบอาคารต่าง ๆ ได้อย่างเป็นธรรม ไม่ว่าผู้ซื้อแต่ละคนจะจ่ายเงินด้วยวิธีใด

ควร ในกรณีส่วนใหญ่ มีทรัพย์สินไม่มากที่มีผู้เช่าทุกวันตลอดทั้งปี และผู้เช่าบางรายจ่ายช้าหรือไม่จ่ายเลย อัตราว่างและหนี้สูญที่ 3% ถึง 10% เป็นสมมติฐานที่ใช้กันทั่วไป หากมีประวัติจริงของทรัพย์สินหรือข้อมูลตลาดในพื้นที่ ให้ใช้ข้อมูลนั้น

ได้ วิธีเดียวกันนี้ใช้ได้กับอพาร์ตเมนต์ สำนักงาน ร้านค้า โกดัง และอาคารแบบผสมผสาน สำหรับสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ ให้ตรวจสอบว่าค่าใช้จ่ายใดผู้เช่าเป็นผู้จ่ายและค่าใช้จ่ายใดเจ้าของเป็นผู้จ่าย แล้วกรอกเฉพาะค่าใช้จ่ายของเจ้าของเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

ราคาสะท้อนมุมมองของผู้ซื้อต่อความเสี่ยงและการเติบโต ในเมืองยอดนิยม ผู้ซื้อยอมรับผลตอบแทนจากรายได้ที่ต่ำกว่า เพราะคาดว่าค่าเช่าและมูลค่าจะสูงขึ้น และอัตราว่างจะยังต่ำ อัตรา Cap Rate จึงต่ำกว่า ส่วนในตลาดที่เล็กกว่าหรือมั่นคงน้อยกว่า ผู้ซื้อต้องการรายได้มากขึ้นเพื่อแลกกับความเสี่ยงที่มากขึ้น อัตรา Cap Rate จึงสูงกว่า

Cap Rate เป็นภาพรวมของปีเดียวเท่านั้น ไม่ได้แสดงการเติบโตของค่าเช่าในอนาคต การเปลี่ยนแปลงของมูลค่า งานซ่อมใหญ่ที่กำลังจะมาถึง หรือผลกระทบของเงินกู้ อีกทั้งยังแม่นยำได้เพียงเท่ากับตัวเลขที่คุณกรอกเท่านั้น ใช้เป็นเครื่องมือคัดกรองเบื้องต้นอย่างรวดเร็ว แล้ววิเคราะห์กระแสเงินสดอย่างครบถ้วนก่อนตัดสินใจลงทุน

ตัวคูณค่าเช่ารวมคือราคาของอสังหาริมทรัพย์หารด้วยรายได้รวมต่อปีก่อนหักอัตราว่างและค่าใช้จ่าย อสังหาริมทรัพย์ราคา 250,000 ที่สร้างรายได้ 25,200 ต่อปีจะมี GRM เท่ากับ 9.92 ตัวชี้วัดนี้คำนวณได้รวดเร็ว แต่เนื่องจากไม่คำนึงถึงต้นทุนและอัตราว่าง จึงน่าเชื่อถือน้อยกว่าอัตรา Cap Rate ในการเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์

ผลตอบแทนเงินสด (Cash-on-Cash) คือกระแสเงินสดต่อปีหลังหักค่างวดสินเชื่อ หารด้วยเงินสดที่คุณลงทุน เครื่องคำนวณจะหาวงเงินกู้จากราคาและเงินดาวน์ของคุณ คำนวณค่างวดรายเดือนตามอัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาที่คุณกรอก นำค่างวดสิบสองงวดไปหักจาก NOI แล้วนำผลลัพธ์ไปหารด้วยเงินดาวน์บวกค่าใช้จ่ายในการซื้อ

อัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ (DSCR) คือ NOI หารด้วยค่างวดสินเชื่อต่อปี DSCR ที่ 1.00 หมายความว่ารายได้เพียงพอจ่ายเงินกู้แบบพอดี ๆ หากต่ำกว่า 1.00 เจ้าของต้องเติมเงินเพิ่มทุกปี ผู้ให้กู้มักกำหนดไว้ที่ประมาณ 1.20 ถึง 1.25 ขึ้นไปสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน แต่ข้อกำหนดแตกต่างกันไปตามผู้ให้กู้ ประเทศ และประเภทอสังหาริมทรัพย์

นำ NOI ไปหารด้วยอัตรา Cap Rate เป้าหมาย ตัวอย่างเช่น NOI 16,140 ที่อัตรา Cap Rate เป้าหมาย 6% จะได้มูลค่า 269,000 การคำนวณย้อนกลับในเครื่องคำนวณทำส่วนนี้ให้คุณ และสามารถดึง NOI มาจากการคำนวณหลักของคุณได้โดยตรง

ใช้แบบที่ตรงกับบันทึกของคุณ ปุ่มสลับรายเดือน/รายปีที่อยู่เหนือช่องค่าใช้จ่ายจะแปลงจำนวนเงินที่คุณกรอกไว้แล้ว และผลลัพธ์จะแสดงเป็นรายปีเสมอ

ใช้สกุลเงินใดก็ได้ ขอเพียงให้ทุกจำนวนเงินอยู่ในสกุลเงินเดียวกัน เมนูสกุลเงินเปลี่ยนเพียงรูปแบบการแสดงจำนวนเงินเท่านั้น ไม่ได้แปลงค่าหรือเปลี่ยนอัตรา Cap Rate

ไม่ การคำนวณทั้งหมดทำงานในเบราว์เซอร์ของคุณ และข้อมูลที่คุณกรอกจะไม่ถูกส่งไปยังเซิร์ฟเวอร์ เว็บไซต์จดจำเพียงสกุลเงินและรอบของค่าใช้จ่ายที่คุณเลือกไว้ในพื้นที่จัดเก็บในเครื่องของเบราว์เซอร์คุณเท่านั้น

ได้ “คัดลอกลิงก์” จะใส่ข้อมูลทั้งหมดที่คุณกรอกไว้ในที่อยู่ของหน้าเว็บ ใครก็ตามที่เปิดลิงก์นั้นจะเห็นการคำนวณเดียวกัน คุณจึงบุ๊กมาร์กไว้หรือส่งให้ผู้อื่นได้ — แต่โปรดจำไว้ว่าทุกคนที่มีลิงก์จะเห็นตัวเลขเหล่านั้นได้

เมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น การกู้ยืมมีต้นทุนสูงขึ้นและการลงทุนที่ปลอดภัยกว่าให้ผลตอบแทนมากขึ้น ผู้ซื้อจึงมักคาดหวังผลตอบแทนจากรายได้ของอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น อัตรา Cap Rate จึงมีแนวโน้มสูงขึ้นและมูลค่ามีแนวโน้มลดลง เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง มักเกิดผลในทางตรงกันข้าม ผลกระทบนี้มักเกิดขึ้นทีละน้อยและแตกต่างกันไปในแต่ละตลาด

ไม่เหมือนกันเสียทีเดียว อัตราผลตอบแทนค่าเช่าขั้นต้น (Gross Rental Yield) มักหมายถึงค่าเช่าต่อปีหารด้วยราคา โดยไม่หักต้นทุนใด ๆ อัตราผลตอบแทนสุทธิ (Net Yield) หักต้นทุนแล้วและใกล้เคียงกับอัตรา Cap Rate แต่คำนิยามแตกต่างกันไปในแต่ละประเทศ จึงควรตรวจสอบว่าอัตราผลตอบแทนที่อ้างถึงรวมต้นทุนใดไว้บ้าง