மூலதனமாக்கல் விகிதம்: கேள்விகளும் பதில்களும்

மூலதனமாக்கல் விகிதம் (கேப் ரேட்) என்பது ஒரு சொத்தின் ஓராண்டு நிகர இயக்க வருமானத்தை அதன் விலை அல்லது மதிப்பால் வகுத்தால் கிடைப்பது. நீங்கள் அந்தச் சொத்தை முழுவதும் ரொக்கமாக வாங்கினால் அது ஈட்டும் ஆண்டு வருமான விகிதத்தை இது காட்டுகிறது. 2,00,000 விலையுள்ள, 12,000 நிகர இயக்க வருமானம் தரும் ஒரு சொத்தின் மூலதனமாக்கல் விகிதம் 6%.

இது சந்தையையும் சொத்தின் வகையையும் பொறுத்தது. பல சந்தைகளில் குடியிருப்பு வாடகைச் சொத்துகள் சுமார் 4% முதல் 10% வரையிலான விகிதத்தில் விற்கப்படுகின்றன. குறைந்த விகிதம் பொதுவாக நல்ல இடத்திலுள்ள, விலை அதிகமான, குறைந்த அபாயமுள்ள சொத்தைக் குறிக்கிறது; அதிக விகிதம் விலையுடன் ஒப்பிடும்போது அதிக வருமானத்தைக் குறிக்கிறது, ஆனால் பெரும்பாலும் அதிக அபாயத்தையும் குறிக்கிறது. ஒரு நிலையான எண்ணுடன் அல்லாமல், அருகிலுள்ள ஒத்த சொத்துகளுடன் ஒப்பிடுங்கள்.

மூலதனமாக்கல் விகிதம் கடன் நிதியைக் கணக்கில் கொள்வதில்லை: சொத்து ரொக்கமாக வாங்கப்பட்டது போலவே கருதுகிறது. ரொக்கத்தின் மீதான ரொக்க வருமானம் (cash-on-cash), கடன் தவணைகளுக்குப் பிறகான உங்கள் ஆண்டு பணப்புழக்கத்தை நீங்கள் உண்மையில் முதலீடு செய்த ரொக்கத்தால் வகுக்கிறது. ROI பொதுவாக இன்னும் விரிவானது; மதிப்பு உயர்வு, கடன் அசல் திருப்பிச் செலுத்துதல் மற்றும் விற்பனைச் செலவுகளையும் சேர்க்கிறது. சொத்துகளை ஒப்பிட மூலதனமாக்கல் விகிதத்தையும், ஒரு குறிப்பிட்ட ஒப்பந்தத்தை மதிப்பிட மற்ற இரண்டையும் பயன்படுத்துங்கள்.

இரண்டு வாங்குபவர்கள் ஒரே கட்டடத்திற்கு முற்றிலும் வெவ்வேறு வழிகளில் நிதி திரட்டலாம். கடனை விலக்கி வைப்பதால் மூலதனமாக்கல் விகிதம் சொத்தையே அளவிடும் அளவீடாகிறது; இதனால் ஒவ்வொரு வாங்குபவரும் எவ்வாறு பணம் செலுத்தினாலும் கட்டடங்களை நியாயமாக ஒப்பிட முடிகிறது.

ஆம், பெரும்பாலான சந்தர்ப்பங்களில். ஆண்டின் ஒவ்வொரு நாளும் வாடகைக்கு விடப்பட்டிருக்கும் சொத்துகள் மிகக் குறைவு; சில குடியிருப்பாளர்கள் தாமதமாகச் செலுத்துவார்கள் அல்லது செலுத்தவே மாட்டார்கள். 3% முதல் 10% வரையிலான காலியிடம் மற்றும் செலுத்தப்படாத வாடகை இழப்பு ஒரு பொதுவான அனுமானம்; சொத்தின் உண்மையான வரலாறு அல்லது உள்ளூர் சந்தைத் தரவு உங்களிடம் இருந்தால் அதைப் பயன்படுத்துங்கள்.

ஆம். அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள், அலுவலகங்கள், கடைகள், கிடங்குகள் மற்றும் கலப்புப் பயன்பாட்டுக் கட்டடங்களுக்கும் இதே முறை பொருந்தும். வணிகக் குத்தகைகளில், எந்தச் செலவுகளை குத்தகைதாரர் செலுத்துகிறார், எவற்றை உரிமையாளர் செலுத்துகிறார் என்பதைச் சரிபார்த்து, உரிமையாளரின் செலவுகளை மட்டுமே இயக்கச் செலவுகளாக உள்ளிடுங்கள்.

வாங்குபவர்கள் அபாயத்தையும் வளர்ச்சியையும் எவ்வாறு பார்க்கிறார்கள் என்பதை விலைகள் பிரதிபலிக்கின்றன. பிரபலமான நகரங்களில், வாடகையும் மதிப்பும் உயரும், காலியிடங்கள் குறைவாகவே இருக்கும் என்று எதிர்பார்ப்பதால் வாங்குபவர்கள் குறைந்த வருமான விகிதத்தை ஏற்றுக்கொள்கிறார்கள்; எனவே மூலதனமாக்கல் விகிதங்கள் குறைவாக இருக்கும். சிறிய அல்லது நிலையற்ற சந்தைகளில், அதிக அபாயத்திற்கு ஈடாக வாங்குபவர்கள் அதிக வருமானத்தை எதிர்பார்க்கிறார்கள்; எனவே மூலதனமாக்கல் விகிதங்கள் அதிகமாக இருக்கும்.

மூலதனமாக்கல் விகிதம் ஒரே ஆண்டின் ஒரு நொடிப் படம் மட்டுமே. எதிர்கால வாடகை உயர்வு, மதிப்பு மாற்றங்கள், வரவிருக்கும் பெரிய பழுதுபார்ப்புகள் அல்லது கடனின் விளைவு ஆகியவற்றை இது காட்டுவதில்லை. நீங்கள் உள்ளிடும் எண்கள் எவ்வளவு துல்லியமோ அவ்வளவுதான் இதன் துல்லியமும். இதை விரைவான முதல்கட்ட வடிகட்டியாகப் பயன்படுத்தி, முதலீடு செய்வதற்கு முன் முழுமையான பணப்புழக்கப் பகுப்பாய்வைச் செய்யுங்கள்.

மொத்த வாடகைப் பெருக்கி என்பது ஒரு சொத்தின் விலையை, காலியிடம் மற்றும் செலவுகளுக்கு முந்தைய அதன் மொத்த ஆண்டு வருமானத்தால் வகுத்தால் கிடைப்பது. 2,50,000 விலையுள்ள, ஆண்டுக்கு 25,200 வருமானம் தரும் ஒரு சொத்தின் GRM 9.92. இதை விரைவாகக் கணக்கிடலாம்; ஆனால் இது செலவுகளையும் காலியிடத்தையும் புறக்கணிப்பதால், சொத்துகளை ஒப்பிட மூலதனமாக்கல் விகிதத்தை விடக் குறைவான நம்பகத்தன்மை கொண்டது.

ரொக்கத்தின் மீதான ரொக்க வருமானம் என்பது கடன் தவணைகளுக்குப் பிறகான ஆண்டுப் பணப்புழக்கத்தை நீங்கள் முதலீடு செய்யும் ரொக்கத்தால் வகுத்தால் கிடைப்பது. கணிப்பான் விலையிலிருந்தும் உங்கள் முன்பணத்திலிருந்தும் கடன் தொகையைக் கணக்கிடுகிறது, நீங்கள் உள்ளிடும் வட்டி விகிதம் மற்றும் காலத்திற்கான மாதத் தவணையைக் கணக்கிடுகிறது, பன்னிரண்டு தவணைகளை NOI யிலிருந்து கழிக்கிறது, பின்னர் அந்த முடிவை முன்பணம் மற்றும் பரிவர்த்தனைச் செலவுகளின் கூட்டுத்தொகையால் வகுக்கிறது.

கடன் சேவை ஈடுசெய் விகிதம் (DSCR) என்பது NOI யை ஆண்டுக் கடன் தவணைகளால் வகுத்தால் கிடைப்பது. 1.00 DSCR என்றால் வருமானம் கடனை மிகச் சரியாக மட்டுமே ஈடுசெய்கிறது; 1.00 க்குக் கீழே இருந்தால், உரிமையாளர் ஒவ்வோர் ஆண்டும் கூடுதல் பணம் சேர்க்க வேண்டும். முதலீட்டுச் சொத்துகளுக்குக் கடன் வழங்குநர்கள் பெரும்பாலும் சுமார் 1.20 முதல் 1.25 அல்லது அதற்கு மேல் கேட்கிறார்கள்; ஆனால் தேவைகள் கடன் வழங்குநர், நாடு மற்றும் சொத்து வகையைப் பொறுத்து மாறுபடும்.

NOI யை இலக்கு மூலதனமாக்கல் விகிதத்தால் வகுங்கள். எடுத்துக்காட்டாக, 6% இலக்கு மூலதனமாக்கல் விகிதத்தில் 16,140 NOI, 2,69,000 மதிப்பைத் தருகிறது. கணிப்பானிலுள்ள தலைகீழ்க் கணக்கீடு இதை உங்களுக்காகச் செய்கிறது; உங்கள் முதன்மைக் கணக்கீட்டிலிருந்து NOI யை நேரடியாக எடுத்துக்கொள்ளவும் முடியும்.

உங்கள் பதிவுகளுக்குப் பொருந்துவதைப் பயன்படுத்துங்கள். செலவுப் புலங்களுக்கு மேலே உள்ள மாதாந்திரம்/ஆண்டுதோறும் தேர்வி, நீங்கள் ஏற்கனவே உள்ளிட்ட தொகைகளை மாற்றுகிறது; முடிவுகள் எப்போதும் ஆண்டு அடிப்படையில் காட்டப்படுகின்றன.

ஒவ்வொரு தொகையும் ஒரே நாணயத்தில் இருக்கும் வரை, எந்த நாணயமும் வேலை செய்யும். நாணயப் பட்டியல் தொகைகள் எவ்வாறு காட்டப்படுகின்றன என்பதை மட்டுமே மாற்றுகிறது; அது மதிப்புகளை மாற்றுவதோ மூலதனமாக்கல் விகிதத்தை மாற்றுவதோ இல்லை.

இல்லை. அனைத்துக் கணக்கீடுகளும் உங்கள் உலாவியிலேயே இயங்குகின்றன; உங்கள் உள்ளீடுகள் எந்தச் சேவையகத்திற்கும் அனுப்பப்படுவதில்லை. நீங்கள் தேர்ந்தெடுத்த நாணயத்தையும் செலவுக் காலத்தையும் மட்டுமே தளம் உங்கள் உலாவியின் உள்ளூர் சேமிப்பகத்தில் நினைவில் வைத்துக்கொள்கிறது.

ஆம். “இணைப்பை நகலெடு” உங்கள் அனைத்து உள்ளீடுகளையும் பக்கத்தின் முகவரியில் வைக்கிறது. அந்த இணைப்பைத் திறக்கும் எவரும் அதே கணக்கீட்டைக் காண்பார்கள்; எனவே அதைப் புத்தகக்குறியிடலாம் அல்லது யாருக்காவது அனுப்பலாம் — ஆனால் இணைப்பு உள்ள எவரும் எண்களைக் காண முடியும் என்பதை நினைவில் கொள்ளுங்கள்.

வட்டி விகிதங்கள் உயரும்போது, கடன் வாங்குவது அதிகச் செலவாகிறது, பாதுகாப்பான முதலீடுகள் அதிக வருமானம் தருகின்றன; எனவே வாங்குபவர்கள் பொதுவாகச் சொத்திலிருந்து அதிக வருமான விகிதத்தை எதிர்பார்க்கிறார்கள்: மூலதனமாக்கல் விகிதங்கள் உயரவும் மதிப்புகள் குறையவும் முனைகின்றன. விகிதங்கள் குறையும்போது, பெரும்பாலும் நேர்மாறாக நடக்கிறது. இந்த விளைவு பெரும்பாலும் படிப்படியாக இருக்கும், சந்தைக்குச் சந்தை வேறுபடும்.

முழுமையாக இல்லை. மொத்த வாடகை வருமான விகிதம் பொதுவாக ஆண்டு வாடகையை விலையால் வகுத்தால் கிடைப்பது; எந்தச் செலவும் கழிக்கப்படுவதில்லை. நிகர வருமான விகிதம் செலவுகளைக் கழிக்கிறது, மூலதனமாக்கல் விகிதத்திற்கு அருகில் வருகிறது; ஆனால் வரையறைகள் நாடுகளுக்கு இடையே வேறுபடுகின்றன; எனவே குறிப்பிடப்படும் வருமான விகிதத்தில் எந்தச் செலவுகள் சேர்க்கப்பட்டுள்ளன என்பதைச் சரிபாருங்கள்.