நிகர இயக்க வருமானத்தை (NOI) கணக்கிடுவது எப்படி

புதுப்பிக்கப்பட்டது: 12 அக்டோபர், 2026

நிகர இயக்க வருமானம் (NOI) என்பது, ஒரு சொத்து ஓராண்டில் தன் செயல்பாடுகளிலிருந்து, அதை நடத்துவதற்கான செலவுகளைச் செலுத்திய பிறகு, ஆனால் கடன் தவணைகள் மற்றும் வருமான வரிக்கு முன் ஈட்டுவது. இது கிட்டத்தட்ட ஒவ்வொரு சொத்துப் பகுப்பாய்வின் மேலே இருக்கிறது: மூலதனமாக்கல் விகிதம், கடன் சேவை ஈடுசெய் விகிதம் மற்றும் மதிப்பீட்டாளர்களின் மதிப்பு மதிப்பீடுகள் அனைத்தும் இதிலிருந்தே தொடங்குகின்றன.

சூத்திரத்தை அறிவதை விட உள்ளீடுகளைச் சரியாகப் பெறுவது முக்கியம். இந்த வழிகாட்டி ஒவ்வொரு படியையும் விளக்குகிறது, ஒரு முழுமையான எடுத்துக்காட்டைக் காட்டுகிறது, முடிவை மிக அடிக்கடி சிதைக்கும் தவறுகளைப் பட்டியலிடுகிறது.

NOI எங்கே பயன்படுத்தப்படுகிறது

முதலீட்டாளர்கள் மூலதனமாக்கல் விகிதத்தைப் பெற NOI யை விலையால் வகுக்கிறார்கள்; கடன் வழங்குநர்கள் கடன் சேவை ஈடுசெய் விகிதத்தைப் பெற அதை ஆண்டுக் கடன் தவணைகளால் வகுக்கிறார்கள்; மதிப்பீட்டாளர்கள் மதிப்பைக் கணிக்க அதைச் சந்தை மூலதனமாக்கல் விகிதத்தால் வகுக்கிறார்கள். இந்த எண்கள் ஒவ்வொன்றும் NOI யிலுள்ள எந்தப் பிழையையும் பெற்றுக்கொள்வதால், அதைச் சில சதவீதம் மிகைப்படுத்தினாலே ஒரு சொத்து உண்மையை விடக் கணிசமாக மலிவாகவோ, பாதுகாப்பாகவோ, மதிப்புமிக்கதாகவோ தோன்றக்கூடும்.

NOI சூத்திரம்

NOI = பயனுள்ள மொத்த வருமானம் − இயக்கச் செலவுகள்

பயனுள்ள மொத்த வருமானம் என்பது சொத்து யதார்த்தமாக வசூலிக்கக்கூடிய வருமானம்: திட்டமிடப்பட்ட வாடகையுடன் பிற வருமானத்தைக் கூட்டி, காலியிடம் மற்றும் செலுத்தப்படாத வாடகைக்கான ஒதுக்கீட்டைக் கழித்தால் கிடைப்பது. இயக்கச் செலவுகள் என்பவை சொத்தை இயங்கும் நிலையிலும் வாடகைக்கு விடப்பட்ட நிலையிலும் வைத்திருப்பதற்கான தொடர்ச்சியான செலவுகள்.

படி 1: மொத்த சாத்தியமான வாடகையுடன் தொடங்குங்கள்

ஒவ்வொரு அலகையும், அது தற்போதைய ஒப்பந்த அல்லது சந்தை வாடகையில் ஆண்டு முழுவதும் வாடகைக்கு விடப்பட்டிருந்தால் ஈட்டும் வாடகையையும் பட்டியலிட்டு, அவற்றைக் கூட்டுங்கள். உங்களிடம் உண்மையான வாடகைப் பட்டியல் இருந்தால் அதைப் பயன்படுத்துங்கள்; வாடகைகள் அந்தப் பகுதிக்கு யதார்த்தமானவையா என்பதைச் சரிபாருங்கள்; உள்ளூர்ச் சந்தையை விட மிக அதிகமான வாடகை அரிதாகவே நீடிக்கும்.

படி 2: பிற வருமானத்தைச் சேருங்கள்

பல சொத்துகள் வாடகையைத் தவிர வேறு வழிகளிலும் பணம் ஈட்டுகின்றன: வாகன நிறுத்த இடங்கள், சேமிப்பு அறைகள், சலவை இயந்திரங்கள், விற்பனை இயந்திரங்கள், தாமதக் கட்டணங்கள் அல்லது குடியிருப்பாளர்களிடம் மீண்டும் வசூலிக்கப்படும் செலவுகள். ஒவ்வோர் ஆண்டும் மீண்டும் வரும் வருமானத்தை மட்டுமே சேருங்கள். காப்பீட்டுத் தொகை போன்ற ஒருமுறை வரவு NOI யில் சேராது.

படி 3: காலியிடம் மற்றும் செலுத்தப்படாத வாடகை இழப்பைக் கழியுங்கள்

எந்தச் சொத்தும் ஆண்டின் ஒவ்வொரு நாளும் முழுமையாக வாடகைக்கு விடப்பட்டு முழுமையாகச் செலுத்தப்பட்டிருப்பதில்லை. குடியிருப்பாளர்களுக்கு இடையே அலகுகள் காலியாக இருக்கின்றன; சில குடியிருப்பாளர்கள் தாமதமாகச் செலுத்துகிறார்கள் அல்லது செலுத்தவே மாட்டார்கள். இதற்காக, சொத்தின் சொந்த வரலாறு அல்லது உள்ளூர்க் காலியிடத் தரவின் அடிப்படையில், மொத்த வருமானத்தில் ஒரு சதவீதத்தைக் கழியுங்கள். சந்தேகம் இருந்தால், நம்பிக்கையான எண்ணை விட எச்சரிக்கையான எண்ணே சிறந்தது.

மீதமிருப்பதே பயனுள்ள மொத்த வருமானம் (EGI).

படி 4: இயக்கச் செலவுகளைக் கழியுங்கள்

இயக்கச் செலவுகள் என்பவை சொத்தை வைத்திருப்பதற்கும் நடத்துவதற்குமான வழக்கமான செலவுகள். வழக்கமான இனங்கள்:

• சொத்து வரி
• கட்டடக் காப்பீடு
• சொத்து மேலாண்மை, வேலையை நீங்களே செய்தாலும் சந்தை விகிதத்தில்
• பழுதுபார்ப்பு, பராமரிப்பு, சுத்தம் செய்தல் மற்றும் தோட்டப் பராமரிப்பு
• உரிமையாளர் செலுத்தும் பயன்பாட்டுக் கட்டணங்கள் மற்றும் சேவைக் கட்டணங்கள்
• விளம்பரம், குடியிருப்பாளர் சரிபார்ப்பு மற்றும் வாடகைக்கு விடும் கட்டணங்கள்
• குடியிருப்போர் சங்கக் கட்டணங்கள்
• சொத்து தொடர்பான கணக்கியல் மற்றும் சட்டச் செலவுகள்

முழு ஆண்டுக்கான எண்களைப் பயன்படுத்துங்கள். உங்கள் பதிவுகள் மாதாந்திரமாக இருந்தால், பன்னிரண்டால் பெருக்குங்கள் — அல்லது கணிப்பானில் மாதாந்திர உள்ளீட்டைத் தேர்ந்தெடுத்து, மாற்றத்தை அதுவே செய்யட்டும்.

எவற்றைச் சேர்க்கக்கூடாது

சில செலவுகள் சொத்துச் செலவுகளாகத் தோன்றினாலும் NOI யில் சேராது; ஏனெனில் அவை கட்டடத்தை அல்லாமல் உரிமையாளரைச் சார்ந்தவை, அல்லது வழக்கமான செயல்பாடுகளின் பகுதி அல்ல:

• வீட்டுக் கடன் தவணைகள், வட்டி மற்றும் அசல் இரண்டும்
• தேய்மானம் மற்றும் கடன்தீர்வு (amortisation); இவை ரொக்கச் செலவுகள் அல்ல, கணக்கியல் பதிவுகள்
• உரிமையாளரின் லாபத்தின் மீதான வருமான வரி
• புதிய கூரை, புதிய ஜன்னல்கள் அல்லது முழுமையான புதுப்பித்தல் போன்ற மூலதனச் செலவுகள்
• பிற சொத்துகளைப் பார்வையிடச் செல்லும் பயணம் போன்ற உரிமையாளரின் தனிப்பட்ட செலவுகள்

பெரிய மாற்றீடுகள் உண்மையான செலவுகள்; எனவே பல முதலீட்டாளர்கள் அவற்றுக்காக ஆண்டுதோறும் ஒரு கையிருப்பை ஒதுக்குகிறார்கள். நீங்களும் அவ்வாறு செய்தால், அதைத் தனி வரியாகக் காட்டி, சீராக இருங்கள்: சொத்துகளை அனைத்தையும் கையிருப்புடன் அல்லது அனைத்தையும் கையிருப்பின்றி ஒப்பிடுங்கள்.

கணக்கிடப்பட்ட எடுத்துக்காட்டு

ஒரு சிறிய வாடகை வீடு 2,50,000 க்கு வாங்கப்படுகிறது. அது மாதத்திற்கு 2,100 க்கு வாடகைக்கு விடப்படுகிறது, உரிமையாளர் காலியிடம் மற்றும் செலுத்தப்படாத வாடகை இழப்புக்காக 5% ஒதுக்குகிறார்; ஆண்டு நடத்துச் செலவுகள் கீழே காட்டப்பட்டுள்ளன.

16,140 NOI மற்றும் 2,50,000 விலையுடன், மூலதனமாக்கல் விகிதம் 6.46%.

NOI என்பது பணப்புழக்கம் அல்ல

சொத்து என்ன ஈட்டுகிறது என்பதை NOI காட்டுகிறது. கடனைச் செலுத்திய பிறகு உரிமையாளரிடம் என்ன மீதமிருக்கிறது என்பதைப் பணப்புழக்கம் காட்டுகிறது. மேலே உள்ள வீடு வீட்டுக் கடனுடன் வாங்கப்பட்டால், பணப்புழக்கத்தைப் பெற ஆண்டுக் கடன் தவணைகள் NOI யிலிருந்து கழிக்கப்படுகின்றன. எனவே ஒரே சொத்தின் இரண்டு உரிமையாளர்கள், வெவ்வேறு நிபந்தனைகளில் வெவ்வேறு தொகைகளைக் கடன் வாங்கியிருப்பதால், ஒரே NOI யையும் மிகவும் வேறுபட்ட பணப்புழக்கங்களையும் கொண்டிருக்கலாம்.

அதனால்தான் எங்கள் கணிப்பான் முதலில் NOI யையும் மூலதனமாக்கல் விகிதத்தையும் காட்டுகிறது; கடன் விவரங்களைச் சேர்த்தவுடன், ஒரு தனிப் பிரிவில் பணப்புழக்கம், ரொக்கத்தின் மீதான ரொக்க வருமானம் மற்றும் கடன் சேவை ஈடுசெய் விகிதத்தைக் காட்டுகிறது.

பொதுவான தவறுகள்

• வசூலிக்கப்படாத வாடகையைக் கணக்கில் சேர்த்தல். யதார்த்தமான வாடகைகளைப் பயன்படுத்துங்கள், எப்போதும் காலியிடத்திற்கு ஒதுக்கீடு செய்யுங்கள்.
• கடந்த ஆண்டுச் செலவுகளைச் சரிபார்க்காமல் நகலெடுத்தல். விற்பனை அல்லது மறுமதிப்பீட்டுக்குப் பிறகு சொத்து வரியும் காப்பீட்டுக் கட்டணமும் கூர்மையாக உயரக்கூடும்.
• மேலாண்மையை விட்டுவிடுதல். உங்கள் சொந்த நேரத்திற்கும் ஒரு விலை உண்டு; எதிர்கால வாங்குபவர் எவரும் அதை விலையில் கணக்கிடுவார்.
• மாதாந்திர மற்றும் ஆண்டு எண்களைக் கலத்தல். கூட்டுவதற்கு முன் ஒவ்வொரு வரியையும் ஒரே அடிப்படைக்குக் கொண்டுவாருங்கள்.
• மூலதனத் திட்டங்களைப் பழுதுபார்ப்புகளுடன் குழப்புதல். வழக்கமான பழுதுபார்ப்புகள் இயக்கச் செலவுகள்; ஒரு முழுக் கட்டட அமைப்பை மாற்றுவது அவ்வாறு அல்ல.

கணிப்பானைக் கொண்டு NOI மற்றும் மூலதனமாக்கல் விகிதத்தைக் கணக்கிடுங்கள்

மூலதனமாக்கல் விகிதம் என்றால் என்ன?