Frågor och svar om direktavkastning

Direktavkastning (på engelska cap rate eller capitalization rate) är en fastighets driftnetto för ett år delat med dess pris eller värde. Den visar den årliga avkastning fastigheten skulle ge om du köpte den helt kontant. En fastighet som kostar 200 000 och ger 12 000 i driftnetto har en direktavkastning på 6%.

Det beror på marknaden och typen av fastighet. På många marknader handlas bostadsfastigheter för uthyrning till ungefär 4% till 10%. En lägre direktavkastning innebär oftast en dyrare fastighet med lägre risk i ett bra läge; en högre innebär mer intäkter i förhållande till priset, men ofta högre risk. Jämför en fastighet med liknande fastigheter i närheten i stället för med en fast siffra.

Direktavkastningen bortser från finansiering: fastigheten behandlas som om den köptes kontant. Kontantavkastning (cash-on-cash) delar ditt årliga kassaflöde efter lånebetalningar med det egna kapital du faktiskt har satt in. ROI går oftast längre och räknar även med värdeökning, amortering och försäljningskostnader. Använd direktavkastningen för att jämföra fastigheter och de två andra måtten för att bedöma en specifik affär.

Två köpare kan finansiera samma byggnad på helt olika sätt. Genom att lämna lånet utanför blir direktavkastningen ett mått på själva fastigheten, så att du kan jämföra byggnader rättvist oavsett hur varje köpare betalar för dem.

Ja, i de flesta fall. Få fastigheter är uthyrda varje dag året runt, och vissa hyresgäster betalar sent eller inte alls. Ett vanligt antagande för vakans och hyresförluster är 3% till 10%; använd fastighetens verkliga historik eller lokal marknadsdata när du har tillgång till det.

Ja. Samma metod fungerar för flerbostadshus, kontor, butiker, lager och byggnader med blandad användning. För kommersiella hyresavtal bör du kontrollera vilka kostnader hyresgästen betalar och vilka ägaren betalar, och bara ange ägarens kostnader som driftkostnader.

Priserna speglar hur köpare ser på risk och tillväxt. I populära städer accepterar köpare en lägre avkastning eftersom de räknar med att hyror och värden stiger och att vakanserna förblir låga, så direktavkastningen blir lägre. På mindre eller mindre stabila marknader vill köpare ha mer intäkter i utbyte mot högre risk, så direktavkastningen blir högre.

Direktavkastningen är en ögonblicksbild av ett enda år. Den visar inte framtida hyreshöjningar, värdeförändringar, kommande större reparationer eller effekten av ett lån. Den är dessutom bara så exakt som de siffror du anger. Använd den som en snabb första sållning och gör sedan en fullständig kassaflödesanalys innan du investerar.

Bruttohyresmultipeln är en fastighets pris delat med dess årliga bruttointäkt före vakans och kostnader. En fastighet som kostar 250 000 och ger 25 200 per år har en GRM på 9,92. Den är snabb att räkna ut, men eftersom den bortser från kostnader och vakans är den mindre tillförlitlig än direktavkastningen när du jämför fastigheter.

Kontantavkastning (cash-on-cash) är det årliga kassaflödet efter lånebetalningar delat med det kapital du satsar. Kalkylatorn räknar ut lånet utifrån priset och din kontantinsats, beräknar den månatliga betalningen för den ränta och löptid du anger, drar av tolv betalningar från driftnettot och delar resultatet med kontantinsatsen plus transaktionskostnaderna.

Skuldtäckningsgraden (DSCR) är driftnettot delat med de årliga lånebetalningarna. En DSCR på 1,00 innebär att intäkterna precis täcker lånet; under 1,00 måste ägaren skjuta till pengar varje år. Långivare kräver ofta omkring 1,20 till 1,25 eller mer för investeringsfastigheter, men kraven varierar mellan långivare, länder och fastighetstyper.

Dela driftnettot med den önskade direktavkastningen. Till exempel ger 16 140 i driftnetto vid en önskad direktavkastning på 6% ett värde på 269 000. Den omvända beräkningen i kalkylatorn gör detta åt dig och kan hämta driftnettot direkt från din huvudberäkning.

Använd det som stämmer med dina underlag. Reglaget Per månad/Per år ovanför kostnadsfälten räknar om de belopp du redan har angett, och resultaten visas alltid per år.

Vilken valuta som helst fungerar, så länge alla belopp anges i samma valuta. Valutamenyn ändrar bara hur beloppen visas; den räknar inte om några värden och ändrar inte direktavkastningen.

Nej. Alla beräkningar sker i din webbläsare, och dina uppgifter skickas inte till någon server. Webbplatsen kommer bara ihåg vald valuta och kostnadsperiod, i webbläsarens lokala lagring.

Ja. ”Kopiera länk” lägger in alla dina uppgifter i sidans adress. Den som öppnar länken ser samma beräkning, så du kan bokmärka den eller skicka den till någon – men tänk på att alla som har länken kan se siffrorna.

När räntorna stiger blir det dyrare att låna och säkrare placeringar ger mer, så köpare förväntar sig oftast en högre direktavkastning från fastigheter: direktavkastningen tenderar att stiga och värdena att sjunka. När räntorna sjunker sker ofta det motsatta. Effekten kommer ofta gradvis och skiljer sig från marknad till marknad.

Inte riktigt. Bruttohyresavkastning är oftast den årliga hyran delad med priset, utan att några kostnader dras av. Nettoavkastningen drar av kostnader och ligger nära direktavkastningen, men definitionerna skiljer sig mellan länder, så kontrollera vilka kostnader en angiven avkastning omfattar.