Så beräknar du driftnetto (NOI)
Uppdaterad: 12 oktober 2026
Driftnetto, på engelska net operating income eller NOI, är vad en fastighet tjänar på sin drift under ett år efter att kostnaderna för att driva den har betalats, men före lånebetalningar och inkomstskatt. Det står överst i nästan varje fastighetsanalys: direktavkastningen, skuldtäckningsgraden och värderarnas värdebedömningar utgår alla från det.
Att få indata rätt är viktigare än att kunna formeln. Den här guiden går igenom varje steg, visar ett komplett exempel och listar de misstag som oftast snedvrider resultatet.
Var driftnettot används
Investerare delar driftnettot med priset för att få direktavkastningen, långivare delar det med de årliga lånebetalningarna för att få skuldtäckningsgraden, och värderare delar det med en marknadsmässig direktavkastning för att uppskatta värdet. Eftersom vart och ett av dessa tal ärver alla fel i driftnettot kan en överskattning på bara några procent få en fastighet att se märkbart billigare, säkrare eller mer värdefull ut än den egentligen är.
Formeln för driftnetto
NOI = effektiv bruttointäkt − driftkostnader
Den effektiva bruttointäkten är de intäkter som fastigheten realistiskt kan få in: avtalad hyra plus övriga intäkter, minus en avsättning för vakans och obetald hyra. Driftkostnaderna är de återkommande kostnaderna för att hålla fastigheten i drift och uthyrd.
Steg 1: Börja med den potentiella bruttohyran
Lista varje enhet och den hyra den skulle ge om den var uthyrd hela året till sin nuvarande avtalade hyra eller marknadshyra, och summera sedan. Använd den faktiska hyresförteckningen om du har en, och kontrollera att hyrorna är realistiska för området; hyror långt över den lokala marknaden håller sällan i längden.
Steg 2: Lägg till övriga intäkter
Många fastigheter tjänar pengar på annat än hyra: parkeringsplatser, förråd, tvättmaskiner, varuautomater, förseningsavgifter eller kostnader som vidaredebiteras hyresgäster. Ta bara med intäkter som återkommer varje år. En engångsintäkt, till exempel en försäkringsersättning, hör inte hemma i driftnettot.
Steg 3: Dra av vakans och hyresförluster
Ingen fastighet är fullt uthyrd och fullt betald varje dag året runt. Enheter står tomma mellan hyresgäster, och vissa hyresgäster betalar sent eller inte alls. Dra av en procentandel av bruttointäkten för detta, baserat på fastighetens egen historik eller på lokal vakansstatistik. Är du osäker är en försiktig siffra bättre än en optimistisk.
Det som återstår är den effektiva bruttointäkten (EGI).
Steg 4: Dra av driftkostnaderna
Driftkostnaderna är de löpande kostnaderna för att äga och driva fastigheten. Typiska poster är:
- Fastighetsskatt
- Fastighetsförsäkring
- Fastighetsförvaltning, till marknadsmässigt pris även om du gör arbetet själv
- Reparationer, underhåll, städning och trädgårdsskötsel
- El, vatten, värme och serviceavgifter som ägaren betalar
- Annonsering, kontroll av hyresgäster och uthyrningsarvoden
- Avgifter till samfällighet eller förening
- Redovisnings- och juristkostnader som avser fastigheten
Använd siffror för ett helt år. Om dina uppgifter är per månad multiplicerar du med tolv – eller väljer inmatning per månad i kalkylatorn och låter den sköta omräkningen.
Vad som ska lämnas utanför
Vissa kostnader känns som fastighetskostnader men hör inte hemma i driftnettot, eftersom de beror på ägaren snarare än på byggnaden, eller eftersom de inte ingår i den normala driften:
- Betalningar på bolån, både ränta och amortering
- Av- och nedskrivningar, som är bokföringsposter snarare än faktiska utgifter
- Inkomstskatt på ägarens vinst
- Investeringar som ett nytt tak, nya fönster eller en totalrenovering
- Ägarens personliga kostnader, till exempel resor för att titta på andra fastigheter
Större utbyten är verkliga kostnader, så många investerare gör en årlig avsättning för dem. Om du gör det, redovisa den som en separat post och var konsekvent: jämför fastigheter antingen alla med avsättning eller alla utan.
Ett räkneexempel
Ett litet hyreshus köps för 250 000. Det hyrs ut för 2 100 per månad, ägaren avsätter 5 % för vakans och hyresförluster, och de årliga driftkostnaderna visas nedan.
| Post | Belopp per år |
|---|---|
| Fastighetsskatt | 2 600 |
| Fastighetsförvaltning | 1 700 |
| Försäkring | 1 100 |
| Uthyrning och annonsering | 300 |
| Föreningsavgifter eller serviceavgifter | 0 |
| El, vatten och värme som ägaren betalar | 600 |
| Reparationer och underhåll | 1 500 |
| Årliga driftkostnader | 7 800 |
| Brutto årsintäkt | 25 200 |
|---|---|
| Vakansförlust | 1 260 |
| Effektiv bruttointäkt | 23 940 |
| Årliga driftkostnader | 7 800 |
| Driftnetto (NOI) | 16 140 |
| Direktavkastning | 6,46 % |
| Kostnadsandel | 32,58 % |
Med 16 140 i driftnetto och ett pris på 250 000 är direktavkastningen 6,46 %.
Driftnetto är inte kassaflöde
Driftnettot visar vad fastigheten tjänar. Kassaflödet visar vad ägaren behåller efter att ha betalat lånet. Om huset ovan köps med bolån dras de årliga lånebetalningarna av från driftnettot för att få fram kassaflödet. Två ägare av samma fastighet kan därför ha samma driftnetto men mycket olika kassaflöden, eftersom de har lånat olika belopp på olika villkor.
Därför visar vår kalkylator först driftnettot och direktavkastningen och, i ett separat avsnitt, kassaflödet, kontantavkastningen och skuldtäckningsgraden när du lägger till låneuppgifter.
Vanliga misstag
- Att räkna med hyra som inte kommer att betalas in. Använd realistiska hyror och räkna alltid med vakans.
- Att kopiera förra årets kostnader utan att kontrollera dem. Fastighetsskatt och försäkringspremier kan stiga kraftigt efter en försäljning eller en omtaxering.
- Att utelämna förvaltningen. Din egen tid har en kostnad, och varje framtida köpare kommer att räkna med den i priset.
- Att blanda månads- och årssiffror. Räkna om varje post till samma grund innan du summerar.
- Att förväxla investeringsprojekt med reparationer. Löpande reparationer är driftkostnader; att byta ut ett helt system i byggnaden är det inte.