Как рассчитать чистый операционный доход (NOI)

Обновлено: 12 октября 2026 г.

Чистый операционный доход, или NOI, — это то, что объект зарабатывает на своей деятельности за год после оплаты расходов на его содержание, но до платежей по кредиту и подоходного налога. С него начинается почти любой анализ недвижимости: ставка капитализации, коэффициент покрытия долга и оценки стоимости, которые делают оценщики, исходят именно из него.

Правильные исходные данные важнее, чем знание формулы. В этом руководстве разобран каждый шаг, приведён полный пример и перечислены ошибки, которые чаще всего искажают результат.

Где используется NOI

Инвесторы делят NOI на цену, чтобы получить ставку капитализации, кредиторы делят его на годовые платежи по кредиту, чтобы получить коэффициент покрытия долга, а оценщики делят его на рыночную ставку капитализации, чтобы оценить стоимость. Поскольку каждый из этих показателей наследует любую ошибку в NOI, завышение NOI даже на несколько процентов может заметно приукрасить объект, сделав его дешевле, надёжнее или ценнее, чем на самом деле.

Формула NOI

NOI = действительный валовой доход − операционные расходы

Действительный валовой доход — это доход, который объект реально может получить: плановая арендная плата плюс прочий доход за вычетом резерва на простой и неуплаченную аренду. Операционные расходы — это регулярные затраты на то, чтобы объект работал и сдавался в аренду.

Шаг 1. Начните с потенциальной валовой арендной платы

Перечислите все помещения и арендную плату, которую каждое приносило бы, если бы было сдано весь год по текущему договору или по рыночной ставке, и сложите их. Если есть фактический реестр арендаторов, используйте его, и проверьте, реалистичны ли ставки для этого района: арендная плата намного выше местного рынка редко держится долго.

Шаг 2. Добавьте прочий доход

Многие объекты приносят деньги помимо аренды: парковочные места, кладовые, стиральные машины, торговые автоматы, пени за просрочку или затраты, перевыставленные арендаторам. Учитывайте только доходы, которые повторяются каждый год. Разовое поступление, например страховая выплата, в NOI не включается.

Шаг 3. Вычтите простой и неплатежи

Ни один объект не бывает полностью сдан и полностью оплачен каждый день в году. Помещения пустуют между арендаторами, а некоторые арендаторы платят с опозданием или не платят вовсе. Чтобы учесть это, вычтите процент от валового дохода, исходя из собственной истории объекта или местных данных о простое. Если сомневаетесь, осторожная оценка лучше оптимистичной.

То, что остаётся, — это действительный валовой доход (EGI).

Шаг 4. Вычтите операционные расходы

Операционные расходы — это регулярные затраты на владение объектом и его эксплуатацию. Типичные статьи:

• Налог на недвижимость
• Страхование здания
• Управление недвижимостью по рыночной ставке, даже если вы делаете эту работу сами
• Ремонт, обслуживание, уборка и уход за территорией
• Коммунальные услуги и плата за обслуживание, которые оплачивает владелец
• Реклама, проверка арендаторов и комиссии за сдачу в аренду
• Взносы ТСЖ или ассоциации собственников
• Бухгалтерские и юридические расходы, связанные с объектом

Используйте цифры за полный год. Если ваши записи помесячные, умножьте их на двенадцать — или выберите в калькуляторе ввод по месяцам, и он сам сделает пересчёт.

Что не учитывать

Некоторые затраты кажутся расходами на объект, но не относятся к NOI, потому что зависят от владельца, а не от здания, или потому что не являются частью обычной эксплуатации:

• Платежи по ипотеке — и проценты, и основной долг
• Амортизацию основных средств и нематериальных активов — это бухгалтерские записи, а не денежные затраты
• Подоходный налог на прибыль владельца
• Капитальные затраты, например новую крышу, новые окна или полную реконструкцию
• Личные расходы владельца, например поездки для осмотра других объектов

Крупные замены — это реальные затраты, поэтому многие инвесторы ежегодно откладывают на них резерв. Если вы так делаете, показывайте его отдельной строкой и будьте последовательны: сравнивайте объекты либо все с резервом, либо все без него.

Пример расчёта

Небольшой дом для сдачи в аренду куплен за 250 000. Арендная плата составляет 2 100 в месяц, владелец закладывает 5 % на простой и неплатежи, а годовые расходы на содержание приведены ниже.

При NOI 16 140 и цене 250 000 ставка капитализации составляет 6,46 %.

NOI — это не денежный поток

NOI показывает, сколько зарабатывает объект. Денежный поток показывает, что остаётся владельцу после оплаты кредита. Если описанный выше дом куплен в ипотеку, годовые платежи по кредиту вычитаются из NOI, чтобы получить денежный поток. Поэтому у двух владельцев одного и того же объекта NOI может быть одинаковым, а денежный поток — очень разным, потому что они заняли разные суммы на разных условиях.

Именно поэтому наш калькулятор сначала показывает NOI и ставку капитализации, а после ввода параметров кредита — в отдельном разделе денежный поток, денежную доходность (cash-on-cash) и коэффициент покрытия долга.

Типичные ошибки

• Учёт аренды, которая не будет получена. Используйте реалистичные ставки аренды и всегда закладывайте простой.
• Перенос прошлогодних расходов без проверки. Налог на недвижимость и страховые взносы могут резко вырасти после продажи или переоценки.
• Игнорирование затрат на управление. Ваше собственное время чего-то стоит, и любой будущий покупатель это учтёт в цене.
• Смешение месячных и годовых цифр. Приведите все статьи к одному периоду, прежде чем складывать их.
• Путаница между капитальными проектами и ремонтом. Текущий ремонт относится к операционным расходам; замена целой инженерной системы здания — нет.

Рассчитать NOI и ставку капитализации в калькуляторе

Что такое ставка капитализации?