Вопросы и ответы о ставке капитализации

Ставка капитализации (cap rate) — это годовой чистый операционный доход объекта, делённый на его цену или стоимость. Она показывает годовую доходность, которую принёс бы объект, если бы вы купили его полностью за собственные средства. Объект стоимостью 200 000 с чистым операционным доходом 12 000 имеет ставку капитализации 6%.

Это зависит от рынка и типа недвижимости. На многих рынках жилая арендная недвижимость продаётся по ставке примерно от 4% до 10%. Более низкая ставка обычно означает более дорогой и менее рискованный объект в хорошем месте; более высокая — больший доход относительно цены, но часто и больший риск. Сравнивайте объект с похожими объектами поблизости, а не с фиксированным числом.

Ставка капитализации не учитывает финансирование: объект рассматривается так, будто куплен за наличные. Денежная доходность (cash-on-cash) — это годовой денежный поток после платежей по кредиту, делённый на фактически вложенные вами собственные средства. ROI обычно учитывает ещё больше: рост стоимости, погашение кредита и расходы на продажу. Используйте ставку капитализации для сравнения объектов, а два других показателя — для оценки конкретной сделки.

Два покупателя могут финансировать одно и то же здание совершенно по-разному. Если не учитывать кредит, ставка капитализации становится показателем самого объекта, и вы можете честно сравнивать здания независимо от того, как за них платит каждый покупатель.

Да, в большинстве случаев. Немногие объекты сдаются каждый день в году, а некоторые арендаторы платят с опозданием или не платят вовсе. Обычно закладывают потери от простоя и неплатежей в размере от 3% до 10%; если есть реальная история объекта или данные местного рынка, используйте их.

Да. Тот же метод подходит для квартир, офисов, магазинов, складов и зданий смешанного назначения. Для коммерческой аренды уточните, какие расходы несёт арендатор, а какие — владелец, и указывайте в операционных расходах только расходы владельца.

Цены отражают то, как покупатели оценивают риск и рост. В популярных городах покупатели соглашаются на меньшую доходность, потому что ожидают роста арендных ставок и стоимости при низком уровне простоя, поэтому ставки капитализации ниже. На небольших или менее стабильных рынках покупатели хотят больше дохода в обмен на больший риск, поэтому ставки капитализации выше.

Ставка капитализации — это срез одного года. Она не показывает будущий рост арендной платы, изменение стоимости, предстоящий крупный ремонт или влияние кредита. Кроме того, она точна ровно настолько, насколько точны введённые вами цифры. Используйте её для быстрого первичного отбора, а перед инвестированием проведите полный анализ денежных потоков.

Валовой рентный мультипликатор — это цена объекта, делённая на его валовой годовой доход до учёта простоя и расходов. У объекта стоимостью 250 000, который приносит 25 200 в год, GRM равен 9,92. Его легко посчитать, но поскольку он не учитывает затраты и простой, для сравнения объектов он менее надёжен, чем ставка капитализации.

Денежная доходность (cash-on-cash) — это годовой денежный поток после платежей по кредиту, делённый на вложенные вами собственные средства. Калькулятор определяет сумму кредита по цене и вашему первоначальному взносу, рассчитывает ежемесячный платёж по введённым процентной ставке и сроку, вычитает двенадцать платежей из NOI и делит результат на сумму первоначального взноса и расходов на оформление сделки.

Коэффициент покрытия долга (DSCR) — это NOI, делённый на годовые платежи по кредиту. DSCR, равный 1,00, означает, что дохода едва хватает на покрытие кредита; при значении ниже 1,00 владельцу приходится ежегодно доплачивать из своих средств. Для инвестиционной недвижимости кредиторы часто требуют примерно от 1,20 до 1,25 или больше, но требования различаются в зависимости от кредитора, страны и типа недвижимости.

Разделите NOI на целевую ставку капитализации. Например, при NOI 16 140 и целевой ставке капитализации 6% стоимость составит 269 000. Обратный расчёт в калькуляторе сделает это за вас и может взять NOI прямо из основного расчёта.

Выбирайте то, что соответствует вашим записям. Переключатель «В месяц / В год» над полями расходов пересчитывает уже введённые суммы, а результаты всегда показываются за год.

Подойдёт любая валюта, если все суммы указаны в одной и той же. Меню валют меняет только отображение сумм; оно не пересчитывает значения и не влияет на ставку капитализации.

Нет. Все расчёты выполняются в вашем браузере, и введённые данные не отправляются на сервер. Сайт запоминает только выбранную валюту и период расходов — в локальном хранилище вашего браузера.

Да. Кнопка «Копировать ссылку» помещает все введённые данные в адрес страницы. Любой, кто откроет эту ссылку, увидит тот же расчёт, поэтому её можно добавить в закладки или кому-нибудь отправить — но помните, что цифры увидит каждый, у кого есть ссылка.

Когда процентные ставки растут, заёмные средства дорожают, а более надёжные вложения приносят больше, поэтому покупатели обычно ожидают от недвижимости более высокой доходности: ставки капитализации, как правило, растут, а стоимость падает. Когда ставки снижаются, обычно происходит обратное. Этот эффект часто проявляется постепенно и различается от рынка к рынку.

Не совсем. Валовая арендная доходность — это обычно годовая арендная плата, делённая на цену, без вычета каких-либо затрат. Чистая доходность учитывает затраты и близка к ставке капитализации, но определения в разных странах различаются, поэтому уточняйте, какие затраты включены в указанную доходность.