Zo bereken je het netto exploitatie-inkomen (NOI)

Bijgewerkt: 12 oktober 2026

Het netto exploitatie-inkomen, of NOI, is wat een pand in één jaar uit de exploitatie verdient na betaling van de kosten om het te exploiteren, maar vóór leningbetalingen en inkomstenbelasting. Het staat aan het begin van bijna elke vastgoedanalyse: de kapitalisatievoet, de schulddekkingsgraad en de waardeschattingen van taxateurs gaan er allemaal van uit.

De juiste invoer is belangrijker dan het kennen van de formule. Deze gids loopt elke stap door, toont een volledig voorbeeld en noemt de fouten die het resultaat het vaakst vertekenen.

Waar de NOI wordt gebruikt

Beleggers delen de NOI door de prijs om de kapitalisatievoet te krijgen, kredietverstrekkers delen hem door de jaarlijkse leningbetalingen om de schulddekkingsgraad te krijgen, en taxateurs delen hem door een marktconforme kapitalisatievoet om de waarde te schatten. Omdat elk van deze cijfers elke fout in de NOI overneemt, kan een overschatting van slechts een paar procent een pand merkbaar goedkoper, veiliger of waardevoller doen lijken dan het werkelijk is.

De NOI-formule

NOI = effectief bruto inkomen − exploitatiekosten

Het effectief bruto inkomen is het inkomen dat het pand realistisch gezien kan innen: de geplande huur plus overige inkomsten, min een reservering voor leegstand en onbetaalde huur. Exploitatiekosten zijn de terugkerende kosten om het pand draaiende en verhuurd te houden.

Stap 1: Begin met de bruto potentiële huur

Maak een lijst van elke eenheid en de huur die ze zou opbrengen als ze het hele jaar verhuurd was tegen de huidige contract- of markthuur, en tel die op. Gebruik de werkelijke huurlijst als je die hebt, en controleer of de huren realistisch zijn voor de omgeving; een huur ver boven de lokale markt houdt zelden stand.

Stap 2: Tel overige inkomsten op

Veel panden verdienen naast huur nog ander geld: parkeerplaatsen, opslagruimtes, wasmachines, automaten, boetes voor late betaling of kosten die aan huurders worden doorberekend. Neem alleen inkomsten op die elk jaar terugkomen. Een eenmalige ontvangst, zoals een verzekeringsuitkering, hoort niet in de NOI.

Stap 3: Trek leegstand en huurderving af

Geen enkel pand is elke dag van het jaar volledig verhuurd en volledig betaald. Eenheden staan leeg tussen huurders in, en sommige huurders betalen te laat of helemaal niet. Trek hiervoor een percentage van het bruto inkomen af, gebaseerd op de eigen historie van het pand of op lokale leegstandsgegevens. Bij twijfel is een voorzichtig cijfer beter dan een optimistisch cijfer.

Wat overblijft, is het effectief bruto inkomen (EGI).

Stap 4: Trek de exploitatiekosten af

Exploitatiekosten zijn de vaste kosten van het bezitten en exploiteren van het pand. Gebruikelijke posten zijn:

• Onroerendgoedbelasting
• Opstalverzekering
• Vastgoedbeheer, tegen een marktconform tarief, ook als je het werk zelf doet
• Reparaties, onderhoud, schoonmaak en tuinonderhoud
• Nutsvoorzieningen en servicekosten die de eigenaar betaalt
• Advertenties, screening van huurders en verhuurkosten
• VvE-bijdragen
• Boekhoud- en juridische kosten die met het pand samenhangen

Gebruik cijfers voor een volledig jaar. Als je administratie per maand is, vermenigvuldig dan met twaalf — of kies invoer per maand in de calculator en laat die de omrekening doen.

Wat je weglaat

Sommige kosten voelen als kosten van het pand, maar horen niet in de NOI, omdat ze afhangen van de eigenaar in plaats van het gebouw, of omdat ze geen deel uitmaken van de normale exploitatie:

• Hypotheekbetalingen, zowel rente als aflossing
• Afschrijvingen, die boekhoudkundige posten zijn en geen werkelijke uitgaven
• Inkomstenbelasting op de winst van de eigenaar
• Investeringsuitgaven, zoals een nieuw dak, nieuwe ramen of een volledige renovatie
• Persoonlijke kosten van de eigenaar, zoals reizen om andere panden te bezichtigen

Grote vervangingen zijn echte kosten, daarom zetten veel beleggers er jaarlijks een reserve voor opzij. Als je dat doet, toon die dan als aparte post en blijf consequent: vergelijk panden ofwel allemaal met een reserve, ofwel allemaal zonder.

Een uitgewerkt voorbeeld

Een klein huurhuis wordt gekocht voor 250.000. Het wordt verhuurd voor 2.100 per maand, de eigenaar reserveert 5% voor leegstand en huurderving, en de jaarlijkse lopende kosten staan hieronder.

Met 16.140 NOI en een prijs van 250.000 is de kapitalisatievoet 6,46%.

NOI is geen kasstroom

De NOI laat zien wat het pand verdient. De kasstroom laat zien wat de eigenaar overhoudt na betaling van de lening. Als het huis hierboven met een hypotheek wordt gekocht, worden de jaarlijkse leningbetalingen van de NOI afgetrokken om de kasstroom te krijgen. Twee eigenaren van hetzelfde pand kunnen dus dezelfde NOI hebben maar heel verschillende kasstromen, omdat ze verschillende bedragen hebben geleend onder verschillende voorwaarden.

Daarom toont onze calculator eerst de NOI en de kapitalisatievoet en, in een apart gedeelte, de kasstroom, het cash-on-cash-rendement en de schulddekkingsgraad zodra je leninggegevens toevoegt.

Veelgemaakte fouten

• Huur meetellen die niet wordt geïnd. Gebruik realistische huren en reken altijd met leegstand.
• De kosten van vorig jaar overnemen zonder ze te controleren. Onroerendgoedbelasting en verzekeringspremies kunnen na een verkoop of een herwaardering flink stijgen.
• Beheer weglaten. Je eigen tijd heeft een prijs, en elke toekomstige koper zal die meerekenen.
• Maand- en jaarcijfers door elkaar gebruiken. Zet elke post op dezelfde basis voordat je ze optelt.
• Investeringsprojecten verwarren met reparaties. Gewone reparaties zijn exploitatiekosten; het vervangen van een complete gebouwinstallatie is dat niet.

Bereken NOI en kapitalisatievoet met de calculator

Wat is een kapitalisatievoet?