Vragen en antwoorden over de kapitalisatievoet

De kapitalisatievoet, of cap rate, is het netto exploitatie-inkomen van een pand over één jaar gedeeld door de prijs of waarde. Het toont het jaarlijkse rendement dat het pand zou opleveren als je het volledig contant zou kopen. Een pand dat 200.000 kost en 12.000 netto exploitatie-inkomen oplevert, heeft een kapitalisatievoet van 6%.

Dat hangt af van de markt en het type vastgoed. In veel markten worden huurwoningen verhandeld tegen ongeveer 4% tot 10%. Een lagere kapitalisatievoet betekent meestal een duurder pand met minder risico op een sterke locatie; een hogere betekent meer inkomsten voor de prijs, maar vaak ook meer risico. Vergelijk een pand met soortgelijke panden in de buurt in plaats van met een vast getal.

De kapitalisatievoet negeert financiering: het pand wordt behandeld alsof het contant is gekocht. Het cash-on-cash-rendement deelt je jaarlijkse kasstroom na leningbetalingen door het eigen geld dat je er werkelijk in hebt gestoken. ROI gaat meestal verder en neemt ook waardestijging, aflossing en verkoopkosten mee. Gebruik de kapitalisatievoet om panden te vergelijken, en de andere twee om een specifieke deal te beoordelen.

Twee kopers kunnen hetzelfde gebouw op heel verschillende manieren financieren. Door de lening buiten beschouwing te laten, wordt de kapitalisatievoet een maatstaf voor het pand zelf, zodat je gebouwen eerlijk kunt vergelijken, ongeacht hoe elke koper ze betaalt.

Ja, in de meeste gevallen. Weinig panden zijn elke dag van het jaar verhuurd, en sommige huurders betalen te laat of helemaal niet. Leegstand en huurderving van 3% tot 10% is een gangbare aanname; gebruik de werkelijke historie van het pand of lokale marktgegevens als je die hebt.

Ja. Dezelfde methode werkt voor appartementen, kantoren, winkels, magazijnen en gebouwen met gemengd gebruik. Controleer bij commerciële huurcontracten welke kosten de huurder betaalt en welke de eigenaar, en vul alleen de kosten van de eigenaar in als exploitatiekosten.

Prijzen weerspiegelen hoe kopers risico en groei inschatten. In populaire steden accepteren kopers een lager inkomensrendement omdat ze verwachten dat huren en waarden stijgen en de leegstand laag blijft, dus zijn de kapitalisatievoeten lager. In kleinere of minder stabiele markten willen kopers meer inkomsten in ruil voor meer risico, dus zijn de kapitalisatievoeten hoger.

De kapitalisatievoet is een momentopname van één jaar. Hij laat geen toekomstige huurgroei, waardeveranderingen, komende grote reparaties of het effect van een lening zien. Bovendien is hij maar zo nauwkeurig als de cijfers die je invult. Gebruik hem als snelle eerste selectie en maak een volledige kasstroomanalyse voordat je investeert.

De bruto huurvermenigvuldiger is de prijs van een pand gedeeld door het bruto jaarinkomen vóór leegstand en kosten. Een pand met een prijs van 250.000 dat 25.200 per jaar opbrengt, heeft een GRM van 9,92. Hij is snel uit te rekenen, maar omdat hij kosten en leegstand negeert, is hij minder betrouwbaar dan de kapitalisatievoet om panden te vergelijken.

Het cash-on-cash-rendement is de jaarlijkse kasstroom na leningbetalingen gedeeld door het eigen geld dat je investeert. De calculator bepaalt de lening uit de prijs en je eigen inbreng, berekent de maandelijkse betaling bij de rente en looptijd die je invult, trekt twaalf betalingen af van de NOI en deelt het resultaat door de eigen inbreng plus de aankoopkosten.

De schulddekkingsgraad (DSCR) is de NOI gedeeld door de jaarlijkse leningbetalingen. Een DSCR van 1,00 betekent dat het inkomen de lening maar net dekt; onder 1,00 moet de eigenaar elk jaar geld bijleggen. Kredietverstrekkers vragen voor beleggingsvastgoed vaak ongeveer 1,20 tot 1,25 of meer, maar de eisen verschillen per kredietverstrekker, land en type vastgoed.

Deel de NOI door de doel-kapitalisatievoet. Zo geeft 16.140 NOI bij een doel-kapitalisatievoet van 6% een waarde van 269.000. De omgekeerde berekening in de calculator doet dit voor je en kan de NOI rechtstreeks uit je hoofdberekening overnemen.

Gebruik wat bij je administratie past. De schakelaar Per maand/Per jaar boven de kostenvelden rekent de bedragen die je al hebt ingevuld om, en de resultaten worden altijd per jaar getoond.

Elke valuta werkt, zolang alle bedragen in dezelfde valuta zijn. Het valutamenu verandert alleen hoe bedragen worden weergegeven; het rekent geen waarden om en verandert de kapitalisatievoet niet.

Nee. Alle berekeningen gebeuren in je browser, en je invoer wordt niet naar een server gestuurd. De site onthoudt alleen je gekozen valuta en kostenperiode, in de lokale opslag van je browser.

Ja. „Link kopiëren” zet al je invoer in het adres van de pagina. Iedereen die die link opent, ziet dezelfde berekening, zodat je hem als bladwijzer kunt opslaan of naar iemand kunt sturen — maar houd er rekening mee dat iedereen met de link de cijfers kan zien.

Als de rente stijgt, wordt lenen duurder en leveren veiligere beleggingen meer op, dus verwachten kopers meestal een hoger inkomensrendement van vastgoed: kapitalisatievoeten stijgen doorgaans en waarden dalen. Als de rente daalt, gebeurt meestal het omgekeerde. Het effect treedt vaak geleidelijk op en verschilt van markt tot markt.

Niet helemaal. Het bruto huurrendement is meestal de jaarhuur gedeeld door de prijs, zonder aftrek van kosten. Het netto huurrendement trekt de kosten wel af en komt dicht bij de kapitalisatievoet, maar de definities verschillen per land, dus controleer welke kosten een genoemd rendement meeneemt.