キャップレートに関する質問と回答
キャップレート、純営業収益、そして当サイトの計算機に関するよくある質問への回答です。お探しの質問への回答がここにない場合は、お気軽にお問い合わせください。
キャップレートとは何ですか？
キャップレート（還元利回り）とは、物件の年間の純営業収益を、その価格または価値で割ったものです。物件を全額現金で購入した場合に得られる年間の利回りを示します。価格が 200,000 で純営業収益が 12,000 の物件のキャップレートは 6% です。
良いキャップレートとはどのくらいですか？
市場や物件の種類によって異なります。多くの市場では、住宅系の賃貸物件はおおむね 4% から 10% のキャップレートで取引されています。キャップレートが低い場合は、通常、好立地にある高価格・低リスクの物件を意味し、高い場合は価格に対して収入が多い一方で、リスクも高いことが多いと言えます。固定の数値ではなく、近隣の類似物件と比較しましょう。
キャップレートは ROI やキャッシュ・オン・キャッシュ・リターンとどう違うのですか？
キャップレートは資金調達を考慮せず、物件を現金で購入したものとして扱います。キャッシュ・オン・キャッシュ・リターンは、ローン返済後の年間キャッシュフローを、実際に投じた自己資金で割ったものです。ROI は通常さらに範囲が広く、値上がり益、ローン元本の返済、売却費用なども含みます。物件同士の比較にはキャップレートを、個別の取引の評価には他の二つの指標を使いましょう。
なぜローンの返済額を含めないのですか？
同じ建物でも、買い手によって資金調達の方法はまったく異なります。ローンを除外することで、キャップレートは物件そのものの指標となり、買い手がどのように支払うかに関係なく、建物を公平に比較できます。
空室率は含めるべきですか？
はい、ほとんどの場合は含めるべきです。一年中毎日満室という物件はまれで、家賃の支払いが遅れたり、まったく支払わなかったりする入居者もいます。空室・滞納損失として 3% から 10% を見込むのが一般的です。物件の実績データや地域の市場データがあれば、それを使ってください。
この計算機は商業用不動産にも使えますか？
はい。同じ方法で、マンション、オフィス、店舗、倉庫、複合用途ビルにも使えます。商業用の賃貸借契約では、どの費用をテナントが負担し、どの費用をオーナーが負担するかを確認し、運営費にはオーナー負担分だけを入力してください。
なぜ地域によってキャップレートが違うのですか？
価格には、買い手がリスクと成長性をどう見ているかが反映されます。人気の都市では、賃料や資産価値の上昇と低い空室率が見込まれるため、買い手は低めの収益利回りを受け入れます。そのためキャップレートは低くなります。一方、小規模な市場や安定性に欠ける市場では、買い手はリスクが高い分だけ多くの収入を求めるため、キャップレートは高くなります。
キャップレートの限界は何ですか？
キャップレートはある一年間のスナップショットにすぎません。将来の賃料上昇、価値の変動、今後必要になる大規模修繕、ローンの影響は反映されません。また、その精度は入力した数値の正確さ次第です。最初のふるい分けとして手早く使い、投資する前には詳細なキャッシュフロー分析を行いましょう。
総賃料乗数（GRM）とは何ですか？
総賃料乗数とは、物件の価格を、空室や費用を差し引く前の年間総収入で割ったものです。価格が 250,000 で年間 25,200 の収入がある物件の GRM は 9.92 です。すぐに計算できますが、費用や空室を無視するため、物件を比較する指標としてはキャップレートより信頼性が劣ります。
計算機はキャッシュ・オン・キャッシュ・リターンをどのように計算しますか？
キャッシュ・オン・キャッシュ・リターンとは、ローン返済後の年間キャッシュフローを、投じた自己資金で割ったものです。計算機は、価格と頭金から借入額を求め、入力された金利と借入期間に基づいて毎月の返済額を計算し、NOI から 12 か月分の返済額を差し引いて、その結果を頭金と購入諸費用の合計で割ります。
DSCR とは何ですか？金融機関はどのくらいの値を求めますか？
債務返済カバー率（DSCR）とは、NOI を年間のローン返済額で割ったものです。DSCR が 1.00 なら、収入でローンをぎりぎり賄える状態です。1.00 を下回ると、オーナーは毎年資金を持ち出さなければなりません。金融機関は投資用物件に対して 1.20 から 1.25 程度以上を求めることが多いですが、条件は金融機関、国、物件の種類によって異なります。
目標キャップレートを実現する価格はどう求めればよいですか？
NOI を目標キャップレートで割ります。たとえば、NOI が 16,140 で目標キャップレートが 6% なら、価値は 269,000 になります。計算機の逆算機能がこれを自動で行い、メインの計算から NOI をそのまま取り込むこともできます。
費用は月額と年額のどちらで入力すべきですか？
お手元の記録に合うほうを使ってください。費用の入力欄の上にある月額・年額の切り替えは、すでに入力した金額を換算します。結果は常に年額で表示されます。
どの通貨を使えばよいですか？
すべての金額が同じ通貨であれば、どの通貨でもかまいません。通貨メニューは金額の表示方法を変えるだけで、数値を換算したり、キャップレートを変えたりすることはありません。
入力した数値は保存されたり、どこかに送信されたりしますか？
いいえ。すべての計算はお使いのブラウザ内で行われ、入力内容がサーバーに送信されることはありません。当サイトが記憶するのは、選択した通貨と費用の期間だけで、それもブラウザのローカルストレージに保存されます。
計算結果を共有したり保存したりできますか？
はい。「リンクをコピー」を使うと、入力内容がすべてページのアドレスに含まれます。そのリンクを開いた人は誰でも同じ計算結果を見られるので、ブックマークしたり誰かに送ったりできます。ただし、リンクを知っている人は誰でも数値を見られる点に注意してください。
金利はキャップレートにどう影響しますか？
金利が上がると、借り入れのコストが高くなり、より安全な投資の利回りも上がるため、買い手は通常、不動産により高い収益利回りを期待します。その結果、キャップレートは上がり、価値は下がりやすくなります。金利が下がると、逆のことが起こりやすくなります。この影響は徐々に現れることが多く、市場によっても異なります。
キャップレートは賃貸利回りと同じですか？
厳密には同じではありません。表面利回りは通常、年間賃料を価格で割ったもので、費用は差し引きません。実質利回りは費用を差し引くためキャップレートに近くなりますが、定義は国によって異なるので、提示された利回りにどの費用が含まれているかを確認してください。